Bất động sản khó giảm giá sâu dù thị trường chững lại, nguyên nhân do đâu?

Thị trường bất động sản đã rơi vào trầm lắng hơn 1 năm trở lại đây do  nhiều nguyên nhân. Theo đó, tại phân khúc đất nền một số chủ đất có xu hướng giảm giá, cắt lỗ so với đầu năm ngoái. Tuy nhiên đây chỉ là những trường hợp dùng đòn bẩy tài chính lớn, đất ở vị trí không thuận tiện hoặc chưa hình thành khu dân cư, giá đã vượt qua giá trị thực,... Còn đất nền tại những vị trí thuận tiện, chủ đất mua bằng tiền mặt hoặc khu vực hạ tầng phát triển tốt giá không có sự điều chỉnh nhiều.

Với phân khúc chung cư đáp ứng được nhu cầu thực, thời gian qua giá vẫn có sự gia tăng mặc dù thị trường đã chững lại. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong những tháng đầu năm 2023, thanh khoản nhà đất đã suy giảm mạnh, nhu cầu bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM đã giảm lần lượt là 30% và 22% so với cuối năm 2022.

Mặc dù nhu cầu sụt giảm tuy nhiên giá bán căn hộ và nhà liền thổ tại hai thành phố lớn này vẫn tiếp tục tăng. Cụ thể, giá rao bán căn hộ trung cấp, bình dân tại Hà Nội tăng 3 - 4%, còn tại TP. HCM là 13% trong quý đầu năm. Giá bán nhà liền thổ tại hai thành phố này ghi nhận tăng khoảng 10% so với cuối năm 2022.

Còn theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý đầu năm 2023 có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, giảm 43% theo quý và 44% theo năm. Đây là lượng mở bán thấp nhất theo quý kể từ quý I/2020.

Giá bán trên thị trường sơ cấp ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý. Từ đó, có thể thấy cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.

Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3 - 8% theo quý khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu trong thời điểm hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

CBRE dự báo từ năm 2023, giá sơ cấp sẽ tăng 4 - 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Trong những năm gần đây, giá chung cư vẫn liên tục tăng cao kể cả lúc thị trường diễn biến trầm lắng. Nguyên nhân đến từ vấn đề pháp lý vướng mắc chưa được xử lý dứt điểm dẫn tới nguồn cung khan hiếm, trong khi đó sức vẫn liên tục tăng cao.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.

Theo ông Hà, các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%.

“Giá bất động sản khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá bất động sản có thể hạ nhiệt”, ông Hà dự báo.

Ngoài ra, nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm còn tới từ nhu cầu tích chữ của người dân. GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tại Việt Nam, nhu cầu về bất động sản luôn rất lớn, lợi nhuận đầu tư loại hình này tăng cao, trong khi thuế tài sản quá thấp nên việc đầu cơ và trữ tiền vào thị trường này luôn ở mức cao.

Sau mỗi lần "sốt đất" giá sẽ được tăng cao, thị trường chỉ xảy ra đóng băng chứ hiếm khi giảm giá. Vị này cho rằng, tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.