Bất động sản khu vực quận 2 (cũ) sẽ tăng giá như thế nào khi hầm Cát Lái vượt sông Đồng Nai được xây dựng?

Hầm xây, đường mở rộng, khu vực nào hưởng lợi trực tiếp?

Lâu nay, khi nhắc đến thị trường bất động sản quận 2 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) người ta thường nhắc nhiều đến khu vực Thủ Thiêm, P.An Phú, P.An Khánh, P.Thảo Điền, P.Thạnh Mỹ Lợi. Trong khi P.Cát Lái, P.Bình Trưng Tây, P.Bình Trưng Đông… ít được gợi nhớ. Không phải vì các khu vực không có dự án tọa lạc mà những đột phá về hạ tầng giao thông chưa đủ rõ nét để tạo giá trị gia tăng mạnh mẽ cho bất động sản như các khu vực khác.

Vì thế, những ngày qua, thông tin Thủ tướng Chính phủ đồng ý chủ trương xây hầm Cát Lái vượt sông Đồng Nai kết nối giữa Cát Lái (quận 2, Tp.HCM) với Nhơn Trạch (Đồng Nai) đã tạo điểm nhấn đáng chú ý cho thị trường quận 2. Trong đó, khu vực P.Cát Lái được hưởng lợi trực tiếp từ thông tin này. Nhiều người đặt kì vọng rất lớn vào việc xây hầm Cát Lái, cùng loạt tuyến đường đang rục rịch triển khai tại khu vực sẽ tác động lên mặt bằng giá bất động sản trong tương lai.

Trước đến nay, hạ tầng giao thông vốn là “điểm trừ” của khu vực Cát Lái. Đường sá không được đầu tư xứng tầm với tiềm năng phát triển của khu vực; tình trạng kẹt xe thường xuyên xảy ra ở các tuyến đường nhánh. Đây là một trong các nguyên nhân khiến mặt bằng giá bất động sản P.Cát Lái “đi sau một nấc” so với các khu vực khác của quận 2.

Theo đó, vài năm trở lại đây, hạ tầng khu vực này được tập trung đầu tư, mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản. Phải kể đến việc hoàn thành mở rộng đường Đồng Văn Cống thêm 2 làn xe; hoàn thành 1 nhánh cầu vượt qua nút giao Mỹ Thủy theo hướng vành đai 2, đáp ứng 4 làn xe ô tô; hoàn thành xây dựng hầm chui theo hướng rẽ trái từ đường vành đai 2 đi Cát Lái, đáp ứng 2 làn xe hơi; Xây dựng cầu Kỳ Hà 3 có kết cấu tương tự cầu hiện hữu; Xây dựng cầu Mỹ Thủy 3 ở giữa cầu Mỹ Thủy 1 và Mỹ Thủy 2, đáp ứng 6 làn xe.

Bên cạnh đó, một số dự án hạ tầng trọng điểm liên tục được đầu tư như mở rộng đường Nguyễn Thị Định (đang bàn giao mặt bằng); Mở rộng đường Võ Chí Công (từ 6 lên 12 làn xe). Đặc biệt, đầu tư đường liên cảng Cát Lái - Phú Hữu kết nối vào Vành đai 3 Tp.HCM (đang lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi); Phát triển trục đường 70-CL thành tuyến đường liên phường Cát Lái - Bình Trưng Đông (hiện trạng đã được hình thành phần bên trong khu đô thị Cát Lái)....

Chưa kể, P.Cát Lái (quận 2) vốn là nơi có mặt bằng giá bất động sản còn thấp, chỉ bằng khoảng 50-60% giá nhà đất khu vực P.Thủ Thiêm, An Phú, An Khánh, Thạnh Mỹ Lợi. Theo đó, thông tin loạt hạ tầng đầu tư xây dựng cùng việc xây hầm Cát Lái đã được Tp.HCM và Đồng Nai tính toán để triển khai sẽ tạo đà cho sự phát triển bất động sản khu vực. Nhà đầu đặt niềm tin lớn vào dư địa tăng giá của bất động sản khi các tuyến đường, hạ tầng hình thành.

Giá bất động sản sẽ tăng thế nào?

Khảo sát cho thấy, thị trường bất động sản khu vực Cát Lái (quận 2) chủ yếu là sân chơi của một số ít doanh nghiệp như Kiến Á, Công ty cổ phần Invesco, Công ty Cổ phần Xây dựng Sài Gòn (SCC)...

Trong đó, Kiến Á là doanh nghiệp nổi bật tại khu vực này với việc đầu tư loạt dự án căn hộ giá vừa túi tiền, hiện đang bước vào giai đoạn bàn giao và cấp sổ hồng như Citi alto, Citi soho, Citi esto, Citihome Cát Lái, Citi Bella. Các dự án này có khả năng hấp thụ tốt và tăng giá đều đặn sau khoảng thời gian ra thị trường.

Mới đây, đơn vị này tiếp tục chào bán dự án căn hộ cao cấp CitiGrand (đang xây dựng đến tầng 12) với giá 2,8 tỉ đồng/căn/2PN, 2WC. Đây là sản phẩm căn hộ hiếm hoi còn sót lại tại khu đô thị Cát Lái 152ha được Houze – đơn vị triển khai kinh doanh “chào sân” thị trường cuối năm 2024.

Nằm liền kề các dự án bất động sản đã hình thành, cư dân về ở đông đúc, đồng thời tọa lạc ở khu vực sắp hình thành hầm Cát Lái và các tuyến đường trọng điểm đang tăng tốc triển khai xây dựng, căn hộ CitiGrand được dự báo sẽ "điểm nhấn" của bất động sản khu Đông Tp.HCM cận Tết. Do có lợi thế về giá hợp lý, pháp lý đã chuẩn chỉnh và nằm ở vị trí kết nối chiến lược, dự án này kì vọng về dư địa tăng giá rất tốt trong tương lai, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang "chuyển giao" để bước vào chu kì tăng trưởng mới từ năm 2025.

Trong phân tích mới đây, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu Tp.HCM cho rằng, trước đến nay, giá bất động sản P.Cát Lái đi sau P.Thủ Thiêm, An Khánh, Thạnh Mỹ Lợi là do hạ tầng chưa được đầu tư đồng bộ. Khi hạ tầng hoàn chỉnh, mức giá có thể “đuổi kịp” nhau.

Theo vị này, thị trường bất động sản Cát Lái hiện tại đang phản chiếu bức tranh bất động sản Thủ Thiêm, An Khánh của 5-10 năm về trước. Khi cầu đường được hình thành, kết nối thuận tiện đi các khu vực thì diện mạo bất động sản cũng thay đổi theo; mức giá vì thế nâng tầm lên một nấc mới. Nhìn vào câu chuyện của dự án Sala quận 2 khi hầm Thủ Thiêm hình thành để thấy tác động to lớn của hạ tầng đến giá trị gia tăng của bất động sản.

Dư địa đầu tư dự báo còn lớn khi mặt bằng giá P.Cát Lái hiện duy trì ở khoảng 38-68 triệu đồng/m2; trong khi đó, từ khi khánh thành hầm vượt sông Sài Gòn đến nay thì mức giá cập nhật mới nhất tại KDT Thủ Thiêm chạm đỉnh 450 triệu/m2 (tương đương 22,5 tỉ đồng/căn đối với diện tích 50m2). Hay dọc tuyến đường trục Mai Chí Thọ hiện nay giá trung bình đạt ngưỡng từ 75 - 156 triệu /m2.

Theo phân tích của nhà đầu tư, nếu hầm Cát Lái được triển khai xây dựng theo đúng chủ trương và các dự án mở rộng đường hoàn thành trong giai đoạn 2025-2026 thì bất động sản P.Cát Lái, quận 2 sẽ tăng giá khá nhiều. Tài sản có thể gấp 2 đến 3 lần so với giá hiện tại. Điều này là hoàn toàn có cơ sở khi đây đang là giai đoạn đầu của đầu tư hạ tầng, đồng thời mức giá khu vực này còn khá mềm so với mặt bằng chung khu vực.

Tuy nhiên, việc đón đầu hạ tầng cũng có thể gây ra rủi ro cho nhà đầu tư nếu không định hình rõ được giá trị gia tăng nội tại của dự án. Yếu tố pháp lý, uy tín chủ đầu tư vẫn rất quan trọng trong việc quyết định đầu tư ngoài yếu tố hạ tầng khu vực.