Bất động sản liệu rơi vào “giấc ngủ đông” dài như 10 năm trước?

Trả lời báo chí mới đây về câu hỏi "Thị trường BĐS hiện tại có giống với giai đoạn 2011-2013", GS Đặng Hùng Võ cho rằng, 2 giai đoạn có những điểm tương đồng và biểu hiện khác nhau. 

Năm 2012, thị trường BĐS vướng phải nợ xấu. Bây giờ có biểu hiện có thể có nợ xấu nhưng chưa tác động mạnh như 10 năm trước. Con số nợ xấu chính thức năm 2012 là 100.000 tỉ đồng. Còn hiện tại, có hiện tượng các ngân hàng chào bán nợ xấu, chào bán bất động sản thế chấp nhưng chưa đến mức có những cục máu đông trong dòng tiền như trước.

Bên cạnh đó, tỷ lệ lạm phát trong nước giai đoạn 2011-2013 lên đến 17-18%, nhưng hiện nay Nhà nước vẫn giữ ở mức 4%. Đó là mức độ thông thường. Tuy nhiên, hiện nay áp lực trái phiếu doanh nghiệp mạnh hơn thị trường vốn từ ngân hàng.

Theo GS Hùng, việc “chữa bệnh” cho thị trường BĐS hiện nay khác với 10 năm trước. Giải pháp trước mắt chính là câu chuyện tài chính. Đầu tiên phải kiểm soát được thị trường trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp phát hành phải có đủ tiêu chuẩn năng lực tài chính đảm bảo phát hành trái phiếu ra và không có bất kỳ rủi ro nào. Còn thị trường BĐS hiện nay vấn đề dư cung đáng sợ hơn thanh khoản. Tính thanh khoản yếu là do tâm lý nhiều người không tin vào thị trường. Bởi sau một loạt vụ đổ bể của phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp…

“Tôi cho rằng 2023 chúng ta cố gắng tháo gỡ pháp luật. Nhưng tôi không dám chắc được là 2023 chúng ta có thể giải quyết được những vướng mắc hiện nay. Vấn đề về vốn có thể giải quyết được, nhưng vấn đề pháp luật là câu chuyện rất phức tạp. Đặc biệt khi nó gắn với câu chuyện chống tham nhũng. Đó là cả một vấn đề lớn. Hiện nay chúng ta rất cần tính chuyên môn cao để có một hệ thống pháp luật phù hợp với nhu cầu chống tham nhũng. Nếu không chúng ta cứ quy định quyền lực Nhà nước thật chặt thì sẽ gây khó cho thị trường, mọi thứ sẽ dừng lại bởi nếu làm mà quy định không rõ sẽ dẫn tới việc không ai dám phê duyệt”, vị này nhấn mạnh.

Chia sẻ trước đó, Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chỉ ra, hồi năm 2012, có những doanh nghiệp BĐS phải chiết khấu đến 80%. Trong khi giảm giá hiện nay chỉ khoảng 10-30%. Theo vị chuyên gia này, đợt “đóng băng” của BĐS thời kì 2011-2013 bắt nguồn từ suy thoái kinh tế. Khủng hoảng tài chính toàn cầu lan ra các nước, trong đó có Việt Nam, tức là lan từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, sang BĐS. 

Theo ông Lực, tình hình hiện nay không như vậy. Thị trường bây giờ đã và đang điều chỉnh. Lúc bấy giờ, tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011-2012 rất thấp, chỉ khoảng 5 - 5,5%. Năm nay chúng ta tăng trưởng 8%. Thời điểm đó lạm phát cũng rất cao, lên tới 18% vào năm 2011. Lạm phát năm nay khoảng 3,2%. Năm tới, kể cả có nhích lên cũng chỉ khoảng trên 4%.

Chưa kể, thực lực doanh nghiệp bây giờ cũng tốt hơn rất nhiều so với trước đây. Thời điểm đó, doanh nghiệp rất rệu rạo. Bây giờ, lợi nhuận trước thuế của toàn bộ các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán 9 tháng đầu năm qua vẫn tăng ở mức 14-15%, tùy lĩnh vực. Một số ngành nghề khó khăn lợi nhuận cũng tăng bình quân 4-5%.

Hiện nay, mức chiết khấu giá BĐS dao động 30-35%, nhưng chỉ ở một số dự án, chủ đầu tư và doanh nghiệp, không phải đại trà trên thị trường. Còn giai đoạn 2011-2013, gần như các doanh nghiệp BĐS giảm giá, xả hàng đại trà. Theo ông Lực, đa số người mua hiện nay tiền vẫn có, nhưng mang tâm lý chờ đợi bắt đáy, hoặc không biết đầu tư có đúng thời điểm hay không.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay vững chãi hơn so với giai đoạn 10 năm trước. Bản chất của tình hình không phải khủng hoảng bất động sản. Chẳng qua thị trường đang điều chỉnh để lành mạnh và bền vững hơn.

Theo các chuyên gia, TT BĐS đang tịnh tiến về điểm phát triển lành mạnh, thanh lọc mạnh mẽ.

Ông Đính đánh giá giai đoạn khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản có nhiều điểm giống với giai đoạn 2007-2013 nhưng "chưa khủng hoảng". Ở thời kỳ khủng hoảng 2007-2013 và giai đoạn hiện nay, ông Đính cho rằng, thị trường đều phát triển nóng, dòng vốn chảy vào bất động sản mạnh, hoạt động đầu tư không kiểm soát được, xuất hiện hiện tượng đầu cơ... Kết quả là, giá cả leo thang, tạo các cơn sốt, bong bóng giá. 

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý, khó tiêu thụ. Cơ quan quản lý phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp khó huy động vốn. Tuy nhiên, điểm khác là ở giai đoạn trước, kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khoẻ nguồn lực quốc gia yếu (quy mô nền kinh tế, vốn đầu tư, dự trữ ngoại hối thấp), thị trường bị khủng hoảng là bởi nguồn cung thừa trong khi cầu thấp bất chấp giá cả lúc này được đánh giá là phù hợp. Còn hiện nay, kinh tế Việt Nam ổn định, nguồn lực quốc gia tốt.

Thị trường bất động sản hiện không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thờilà bởi cung ít, nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. Nguồn cung trong tương lai là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường", ông cho biết thêm.

Ông Đính chỉ ra những bất ổn của thị trường BĐS mấy năm nay. Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với lượng tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ khiến doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành. Những hiện tượng này đã khiến giá bất động sản lên cao, không phù hợp với nhu cầu của người dân.

Bên cạnh đó, việc giá cả leo thang từ vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát cũng gây áp lực lên giá thành bất động sản. Tuy nhiên, ở những tháng cuối năm nay, ông Đính nhìn nhận, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều dự án đã điều chỉnh về giá. Giá bất động sản có giảm nhưng vẫn cao gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn.

Theo giới phân tích, tài sản rao bán đa phần đến từ nhóm chủ nhà đất gặp áp lực về tài chính, cần dòng tiền mặt để cơ cấu lại vốn hoặc đang có khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất. Đơn cử, những trường hợp nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đều phải giảm giá bán tài sản để xử lý nợ. Còn nhìn chung thị trường BĐS chưa đến mức suy thoái, mà đang “tịnh tiến” về điểm lành mạnh hơn. Dĩ nhiên, những giải pháp về chính sách tín dụng, Luật đất đai, lãi suất cần được đề cập để thị trường BĐS hồi phục và phát triển lành mạnh.