"Bong bóng" bất động sản sẽ xảy ra sớm hơn chúng ta tưởng?

Đây là các ý kiến được tranh luận tại hội nghị tổng kết tình hình thị trường bất động sản TPHCM năm 2015 và dự báo thị trường năm 2016 do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức chiều 18/1.

Dù rằng thanh khoản thị trường đã được cải thiện tốt, nhưng yếu tố mất cân bằng giữa các dòng sản phẩm căn hộ trong nguồn cung đang tạo nên nỗi lo ngại. Theo quan ngại của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, hiện thị trường có từ 14.000 – 15.000 căn hộ có giá từ 1 - 2 tỷ đồng/căn. Nếu không tiêu thụ được từ 50 – 70% số lượng căn hộ đã tung ra thì không biết chuyện gì xảy ra. Bên cạnh đó, Thị trường vẫn còn có đến 500 dự án đang đắp chiếu, chứng tỏ thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.

Ông Đực nêu một loạt yếu tố cho thấy thị trường đang rất mong manh. Cụ thể, trong 839 dự án hiện hữu tại TPHCM thì có 228 dự án hoạt động, 97 ngưng, 405 chưa khởi công, 109 bị thu hồi. Như vậy xem như 1 dự án sống thì có 3 dự án bệnh hay hấp hối rồi chết.

Thị trường đang vắng lạnh căn hộ dưới 1 tỷ đồng cho thu nhập trung bình khá; Không có căn hộ dưới 300 triệu đồng và cho thuê để cho người nghèo. "Nguồn cung BĐS đang đi theo hình kim tự tháp ngược, nên bất ổn. Cái bông vụ quay nhờ ngoại lực (ngân hàng - bán hàng đa cấp - hội nhập ...), nếu giảm ngoại lực thì bông vụ lăn quay", ông Đực ví von .

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính Ngân hàng, như nghiên cứu trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, trong đó phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng ít được DN quan tâm đầu tư. Việc mất cân đối về phân khúc sản phẩm nguồn cung như vậy tiềm ẩm quá nhiều rủi ro.

Thêm vào đó, với việc nguồn vốn ngân hàng “chảy” mạnh vào thị trường BĐS đang tạo nên nỗi lo. Cũng theo ông Hiếu, trong năm 2016 thị trường BĐS tiếp tục tiến trình phục hồi, song một số điểm còn phải quan tâm. Như dự báo nhiều dấu hiệu cho thấy có rất nhiều biến động trên thị trường tài chính thế giới về tỉ giá, giá vàng, giá dầu sẽ tác động lên thị trường BĐS.

Vì vậy, ông Hiếu cho rằng: "DN phải chuẩn bị để đón đầu tất cả các biến động đó và đảm bảo không bị “lung lay” khi thị trường biến động. Theo đó, DN BĐS phải lên kế hoạch dựa vào các giả định tình hình để đưa ra những kịch bản khác nhau nhằm thích ứng với các tình huống. Một điều không thể lơ là đó là, 60% tín dụng của Việt Nam được đảm bảo bằng BĐS. Do vậy, nếu BĐS tiếp tục lao dốc thì vấn đề nợ xấu sẽ không hạ nổi. Cho nên, ngành ngân hàng cần thận trọng khi “rót” vốn dành cho BĐS".

Tại hội thảo, các chuyên gia cũng cho biết với tình hình nguồn cung trong tương lai là sản phẩm cao cấp chiếm đa số và nhu cầu vốn cho thị trường BĐS, nhất là nguồn vốn cho trung hạn và dài hạn vẫn chưa giải quyết được. Vì vậy, đòi hỏi DN cần có kế hoạch kinh doanh hợp lý với tình hình thị trường. Bên cạnh đó, phía nhà quản lý thị trường phải có hoạt động giám sát và chính sách điều hành thị trường phù hợp để đảm bảo sự hồi phục ổn định.