Lo ngại 'bong bóng' bất động sản là hơi quá

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 (gọi tắt Thông tư 36) quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng… Theo ông, việc sửa đổi này ảnh hưởng thế nào đến thị trường thời gian tới?

Trước hết phải khẳng định cho đến nay nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường BĐS. Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… do đó, mọi động thái của ngân hàng đối với tín dụng cho BĐS sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường.

Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có công văn gửi Ngân hàng Nhà nước để góp ý, kiến nghị. Việc này được nhìn nhận từ thực tế của thị trường BĐS hiện nay khi nó đang phát triển theo xu hướng tốt.

Cụ thể, các giao dịch BĐS trong năm 2015 đã tăng đều đặn. Hàng tồn kho giảm xuống đáng kể. Nhiều dự án “đắp chiếu” nhiều năm nay đang có cơ hội phát triển. Người dân, nhất là cán bộ công chức, công nhân và người lao động đã có cơ hội mua, thuê được ngôi nhà riêng cho mình.

Nhiều ý kiến thì cho rằng, việc siết dòng vốn vào BĐS là cần thiết và đây cũng là cơ hội cho thị trường, quan điểm của ông ra sao?

Việc sàng lọc thị trường, sàng lọc các chủ đầu tư dự án, các nhà đầu tư là cần thiết trong mọi thời điểm nhưng việc siết chặt tín dụng phải có thời điểm thích hợp. Bởi những dấu hiệu vừa qua cho thấy thị trường BĐS vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi, do đó những công cụ kiểm soát thị trường cần hết sức thận trọng.

Chúng ta cần sàng lọc, siết chặt tín dụng đối với các chủ dự án, nhà đầu tư làm ăn không chuyên nghiệp, làm ăn chộp giật gây nhiễu loạn thị trường. Còn nếu ban hành dự thảo sửa đổi Thông tư 36 thì các chủ thể đang tham gia thị trường BĐS sẽ buộc phải có sự điều chỉnh.

Nhưng cũng đang xảy ra tình trạng các chủ đầu tư “bắt tay” với các sàn giao dịch tăng giá, tạo sốt ảo và xảy ra nguy cơ “bong bóng” thưa ông?

Đối với dự án có vị trị tốt, chủ đầu tư uy tín thì giá bán có tăng nhưng nếu chủ đầu tư nào kinh doanh BĐS theo kiểu “bắt tay” với các sàn BĐS để tạo sốt ảo, tăng giá thì chắc chắn sẽ không thành công. Vì người mua nhà giờ đây đã khác, họ đã khôn ngoan và đặc biệt thị trường hiện có nhiều lựa chọn buộc các chủ đầu tư phải tăng nhiều tiện ích, chất lượng tốt mới bán được.

Theo tôi, thị trường mới chỉ vừa khởi sắc trở lại được hơn 1 năm nay, nhiều doanh nghiệp vẫn đang phải tìm mọi cách để thoát khỏi khó khăn. Do đó, lo ngại xuất hiện “bong bóng” BĐS là hơi quá và hơi sớm. Với kinh nghiệm rút ra bài học trong các cuộc khủng hoảng nhỏ ở giai đoạn trước đây, dễ thấy việc các nhà đầu tư ngày càng được sàng lọc thì thị trường BĐS không những phát triển mạnh mà còn phát triển ổn định.

Chu kỳ khủng hoảng được dự báo vào khoảng năm 2020 hoặc 2022. Đây là dự báo của một đề tài của một vị giáo sư, nhưng theo tôi cơ bản chúng ta phát triển tốt. Trong các tháng cuối năm 2015 và đầu năm 2016, xét về tổng thể thì chưa dư cung.

Thưa ông, nếu việc siết tín dụng đối với BĐS thì giá nhà đất sẽ tăng hay giảm?

Về mặt hình thức nếu thực sự siết lại tín dụng cho vay đối với BĐS, chủ đầu tư sẽ khó tiếp cận nguồn vốn, lãi suất cho vay sẽ cao hơn làm cho chi phí đầu vào của dự án sẽ cao hơn. Tất cả các chi phí này người mua sẽ là người gánh chịu. Đối với người mua cũng khó vay vốn ngân hàng hơn, việc trả lãi suất có thể cao hơn, từ đó chi phí trả hằng tháng cao hơn, gây khó khăn cho người có nhu cầu thật.

Còn những người đầu tư BĐS họ sẽ dè chừng làm cho thị trường bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, cũng có thể xảy ra trường hợp các chủ đầu tư khó bán sản phẩm, họ sẽ phải giảm giá nhưng ngược lại có thể nó sẽ buộc các chủ đầu tư phải tăng giá bán.

Cảm ơn ông!