Mức phí bảo lãnh dự án BĐS có thể bằng không ?

Tóm tắt

- Nhiều doanh nghiệp BĐS tỏ rõ băn khoăn và cho rằng quy định này vẫn còn nhiều điểm mơ hồ. Ngay cả một số ngân hàng thương mại (NHTM) cũng khá lúng túng khi nói về cách thức thực hiện. Do vậy, các doanh nghiệp đã đề nghị Horea nên có văn bản kiến nghị cho lùi thời hạn thực hiện quy định này.

- Ngoài ra còn một phương án khác, nên tạo điều kiện cho các công ty bảo hiểm, tổ chức tin dụng tham gia bảo lãnh rủi ro cho người mua nhà.

Chiều 23/6, Hiệp hội bất động sản Tp. HCM (Horea) và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), chi nhánh Tp.HCM đã tổ chức tọa đàm về nội dung quy định thực hiện quy định ký bảo lãnh ngân hàng. Tại đây, nhiều doanh nghiệp BĐS tỏ rõ băn khoăn và cho rằng quy định này vẫn còn nhiều điểm mơ hồ. Ngay cả một số ngân hàng thương mại (NHTM) cũng khá lúng túng khi nói về cách thức thực hiện. Do vậy, các doanh nghiệp đã đề nghị Horea nên có văn bản kiến nghị cho lùi thời hạn thực hiện quy định này.

Ẩn số mức phí bảo lãnh

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng việc đưa ra quy định bảo lãnh này là điều rất tốt trong việc bảo vệ tối đa quyền lợi người mua nhà. Tuy nhiên, điều mà ông lo lắng đó là trong bối cảnh công ty đang triển khai nhiều dự án nhưng cho đến thời điểm này mặc dù biết rằng luật đã quy định như vậy, song việc áp dụng vào thực tiễn như thế nào thì đến giờ doanh nghiệp vẫn còn “lơ mơ”, bởi chưa có nghị định hướng dẫn cụ thể về quy trình bảo lãnh này như thế nào.

“Ngay cả dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật này cũng không có dòng nào nói về việc phải thực hiện bão lãnh ngân hàng cho người mua nhà như thế nào. Doanh nghiệp hiện nay vẫn trong tâm lý chờ đợi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (Horea), nói.

Trong đó, điều mà nhiều doanh nghiệp BĐS đặt vấn đề nhiều nhất là mức phí bảo lãnh sẽ được phía ngân hàng áp dụng như thế nào.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM, về mức phí bảo lãnh thì do các NHTM và doanh nghiệp tự thỏa thuận và theo quan sát của ông thì hiện nay mức phí này của các ngân hàng cũng rất cạnh tranh, đang ở mức từ 0,5%-2,5%/năm.

“Nếu như mối quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp tốt đẹp từ trước đến nay, lịch sử tài chính của doanh nghiệp “đẹp” có thể phía ngân hàng sẽ áp dụng mức phí bảo lãnh bằng 0. Tùy thuộc quyết định của NHTM và NHNN không can thiệp vào việc áp mức phí”, ông Minh cho biết thêm.

Ông Minh cũng cho biết, hiện nay NHNN đang soạn dự thảo thông tư mới thay đổi Thông tư 28 năm 2012 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, dự thảo Thông tư mới sẽ có 12 điểm thay đổi về quy định so với thông tư cũ. Việc có thế chấp hay không thế chấp và các mức phí tính như thế nào thì còn chờ đợi vào việc NHNN ban hành thông tư thay thế trong thời gian tới.

Bảo lãnh bằng dòng tiền bán hàng

Đề cập đến những bất cập về quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, nếu chọn giải pháp thế chấp thì gần như là không thể xảy ra được vì dự án đã được thế chấp ngân hàng trước đó để vay vốn đầu tư. Giải pháp tốt nhất hiện nay chính là bảo lãnh bằng chính dự án đó, nguồn thu từ dự án đó. Ngoài ra còn một phương án khác, nên tạo điều kiện cho các công ty bảo hiểm, tổ chức tin dụng tham gia bảo lãnh rủi ro cho người mua nhà.

Trong khi đó, quan điểm của ngân hàng nhà nước cho rằng hoạt động bảo lãnh của ngân hàng cũng là 1 hình thức cấp tín dụng. Như vậy phải có tài sản thế chấp. Song, tại Tp.HCM, đối với các thành phần kinh tế có đủ điều kiện vay tiền nhưng không có tài sản đảm bảo, các NHTM sẽ áp dụng các quy định thoáng hơn như cho vay tín chấp (không có tài sản đảm bảo), hoặc thông qua việc bảo lãnh của quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa.

“Trong thời gian tới, có thể ngân hàng sẽ xem xét cho doanh nghiệp BĐS ký bảo lãnh theo hướng dùng chính ngay dòng tiền bán hàng để tín chấp, tức là ngân hàng sẽ quản lý dòng tiền bán hàng của doanh nghiệp để tính toán việc thu hồi nợ đã cho vay”, ông Minh cho biết.

Nên lùi ít nhất 6 tháng

Tuy nhiên, ở một giác độ khác, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty Đất Lành, nhận định bảo lãnh này liệu có bắt buộc thực hiện với mọi doanh nghiệp BĐS hay không? Đây là giao dịch dân sự nên không cần bắt buột phải thực hiện theo một khuôn mẫu nhất định. Dù còn 7 ngày nữa là đến thời điểm phải thi hành nhưng các quy định vẫn chưa rõ ràng. Vậy, doanh nghiệp sẽ thực hiện làm sao. Nếu không có ngân hàng bảo lãnh thì doanh nghiệp làm sao bán hàng. Khi luật chưa rõ ràng thì nên tạm lùi thời gian áp dụng thêm 6 tháng để công việc chuẩn bị tốt hơn.

Cùng quan điểm trên, ông Trung cho rằng NHNN và các cơ quan chức năng cần nên cho lùi thời hạn áp dụng quy định này để những góp ý của các doanh nghiệp đang trực tiếp kinh doanh trong lĩnh vực này có thể đến được với các cơ quan chức năng để rồi từ đó có những quy định phù hợp với thực tế của thị trường.

“Nếu bây giờ mà áp dụng sẽ làm thị trường thêm rối ren, nguy cơ gây sốt trong ngắn hạn do không đủ nguồn cung dẫn đến tình trạng sốt ảo. Đồng thời không nên vì một vài doanh nghiệp làm ăn không đàng hoàng mà quy chụp cho cả thị trường”, ông Trung nêu vấn đề.

Trước mắt, theo ông Lê Hoàng Châu, các doanh nghiệp BĐS muốn kiến nghị ngân hàng nhà nước sửa đổi, bổ sung Thông tư 28 năm 2012 ở một số nội dung như sớm công bố danh sách các NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. NHNN cần quy định chủ đầu tư dự án (bên được bảo lãnh) phải mở tài khoản tại ngân hàng thương mại (bên bảo lãnh) để nhận tiền thanh toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành trong tương lai của khách hàng theo hợp đồng, và thanh toán cho nhà thầu, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng theo tiến độ thi công công trình, để đảm bảo điều kiện cho NHTM giám sát dòng tiền của doanh nghiệp.