BĐS vùng đô thị TP.HCM mở rộng: Thời kỳ vàng bao giờ mới quay trở lại với thị trường Bình Dương?

Theo quy hoạch, không gian vùng trung tâm TP.HCM sẽ bao gồm: Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương); Biên Hòa, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Thành và một phần huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai). Trong đó, TP.HCM là đô thị hạt nhân trung tâm vùng; TP. Bình Dương là đô thị động lực phía Bắc; TP. Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch là vùng đô thị động lực phía Đông.

Đặc biệt, trong quy hoạch vùng đô thị mở rộng này, Bộ Xây dựng cũng quy định hình thành hệ thống đô thị mới cho tỉnh Bình Dương gồm TP. Thủ Dầu Một là đô thị loại I, các đô thị như Thận An, Dĩ An là đô thị loại II, các đô thị còn lại là loại III. Tỉnh Bình Dương cũng sẽ là trung tâm cấp vùng về công nghiệp, thương mại, tài chính, đào tạo, y tế, văn hóa - thể thao, du lịch, nghiên cứu khoa học và chuyển giao công nghệ về phía Bắc của vùng TP.HCM.

Về hạ tầng giao thông, ngoài tuyến quốc lộ 13 kết nối xuyên suốt với TP.HCM đang ngày càng quá tải và xuống cấp, nhiều con đường tỉnh (ĐT) khác vẫn không đáp ứng được nhu cầu lưu thông ngày một tăng giữa các địa phương.

Mặc dù, từ đầu năm 2018 TP.HCM cho biết bắt tay cùng Bình Dương tiến hành xây dựng mở rộng tuyến Quốc lộ 13 lên 10 làn xe. Tuyến đường này dược cho là điểm nghẽn cho liên kết vùng của 2 địa phương. UBND tỉnh Bình Dương vừa chấp thuận đâu tư dự án Đường Mỹ Phước - Tân Vạn nối dài đoạn từ ĐT.743 (qua khu dệt may Bình An) đến xa lộ Hà Nội. Hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt, chủ đầu tư đang triển khai công tác đền bù giải tỏa, phương án tái định cư.

Mới đây, TP.HCM cũng vừa có văn bản kiến nghị Trung ương sớm xem xét hoàn thiện các thủ tục liên quan để đẩy nhanh tiến độ khởi công dự án tuyến đường Vành đai 3. Theo quy hoạch, dự án đường vành đai 3 đi qua địa phận các tỉnh, thành như Đồng Nai, TP.HCM, Long An, Bình Dương có chiều dài hơn 90km.

Bên cạnh đó, việc TP.HCM quyết định kéo dài tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiến tới thẳng tỉnh Bình Dương, cũng sẽ tạo cú huých cho thị trường bất động sản Bình Dương bứt phá trong thời gian tới. Nhưng, tất cả các kế hoạch này vẫn còn nằm trên giấy, theo nhiều nhà đầu tư sẽ mất thời gian khá dài mới có thể trở thành hiện thực.

Trong khi đó, so với các tỉnh khác thuộc vùng đô thị mở rộng, thì đến thời điểm hiện tại, nếu xét về thị trường BĐS, Bình Dương đang là nơi không được các nhà đầu tư và khách hàng chú trọng.

Ngược lại, có nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đã tính chuyện bán đứt dự án, rút khỏi thị trường Bình Dương, hoặc bắt tay hợp tác cùng đối tác khác để cầm cự, và cũng có tình trạng chủ dự án ký gửi toàn bộ tài sản của mình cho các sàn môi giới muốn làm gì thì làm, thu từng đồng bạc lẻ nếu số sản phẩm còn lại bán được.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, mặc dù tỉnh này hơn 10 năm qua đã chi khá nhiều tiền để đầu tư xây dựng mạng lưới giao thông giúp kết nối từ TP.HCM đến Thành phố mới Bình Dương, nhằm kéo dân cư về các dự án đã hoàn thiện tại đây. Những nhiều dự án, biệt thự khang trang lại vắng bóng người ở.  Nhà đầu tư thì vẫn còn sợ hãi, ám ảnh với "cơn sốt" đất trước đây. Các tiện ích và hạ tầng xã hội phát triển chưa đồng đều. 

Được biết, tất cả giao dịch mua bán, học hành, khám chữa bệnh, vui chơi giải trí… đều tập trung ở TP Thủ Dầu Một. Theo các môi giới, hầu hết sản phẩm BĐS trong TP mới Bình Dương đã được bán nhưng chủ yếu cho khách hàng đầu tư, còn người có nhu cầu mua ở thực rất ít. Điều này cũng khiến hoạt động mua bán, giao dịch BĐS tại các thị xã Thuận An, Tân Uyên, TP Thủ Dầu Một… im ắng trong những năm gần đây.

Một số sàn giao dịch nhà đất tại Bình Dương cho biết trong 9 tháng năm 2018, giao dịch đất nền tại Bình Dương có xu hướng chậm lại. Trong 9 huyện, thị xã, thành phố của tỉnh Bình Dương, các giao dịch hầu như chỉ tập trung tại TP Thủ Dầu Một và các thị xã Thuận An, Dĩ An. Nhưng tại 3 địa phương này, thời gian gần đây sức mua có dấu hiệu giảm sút do giá chào bán tăng cao.

Cụ thể, cùng kỳ năm trước, giá đất nền tại thị xã Thuận An dao động ở mức 13-14 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 18-24 triệu đồng/m2 (tùy khu vực). Nếu so với thời điểm 2015, sau 3 năm đất khu vực này tăng gấp 3 lần.

Tại thị xã Dĩ An, ghi nhận mức tăng vọt từ 14-15 triệu đồng/m2 đầu năm 2017 lên 25-30 triệu đồng/m2 ở thời điểm đầu tháng 10 này, mặc dù sức mua tại các khu vực này đã chững so với trước. Trong khi đó, tại TP Thủ Dầu Một, giá đất cũng dao động tăng 14-15 triệu đồng/m2 lên 20-22 triệu đồng/m2 trong vòng 1 năm qua. Còn tại TP mới Bình Dương, mặc dù vắng bóng người sinh sống nhưng giá đất đều ở mức 35-50 triệu đồng/m2.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, Bình Dương hơn 10 năm qua được quy hoạch rất tốt, từ chính sách quản lý, hệ thống giao thông đến cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, do các loại hình bất động sản phần lớn không phải đáp ứng nhu cầu ở thực, dẫn đến nhiều khu vực "nhà thì có, người ở thì không", đô thị để hoang.

Mặt khác, giá bán nhà đất thời điểm này vẫn còn khá cao do các nhà đầu cơ ôm hàng nhiều năm không thể giảm giá mạnh để cắt lỗ, đã không thu hút những người có nhu cầu thực mà chỉ giới đầu cơ mua rồi để đó, tạo ra sự hoang hóa. Ngoài ra, một số dự án tại TP mới Bình Dương chủ đầu tư “treo” sổ của người dân, khiến việc chuyển nhượng mua bán của khách hàng bị khó khăn.

Theo ông Phúc, mức sống của người dân Bình Dương không cao, đa phần là công nhân lao động nên nhu cầu mua BĐS cao cấp ở đây không nhiều. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư trước đây lại phát triển nhiều dự án khá cao cấp. Chỉ xây lên rồi bán chứ không chú trọng phát triển hạ tầng xã hội, tiện ích thì không ai về sinh sống là điều dễ hiểu.

"Theo tôi quan sát thời gian dài qua, rất khó có một cơn sốt đất nào ở Bình Dương lúc này và thời gian ngắn tới. Theo đó, tại đây hiện có rất it dự án mới được tung ra thị trường, trong khi đó nguồn hàng từ dự án cũ còn rất nhiều. Giao thông liên vùng chưa đồng bộ, dự án không người vào ở nhiều, trong khi giá bán lại được nâng lên cao so với nhiều khu vực khác. Có chăng thanh khoản đang tốt chỉ với một số dự án nằm tại vị trí giáp ranh với TP.HCM, rất cần bến xe miền Đông mới, đại lộ Phạm Văn Đồng, hay nhà ga metro số 1" ông Phúc cho biết thêm.

Nhiều ý kiến cho rằng, thời kỳ vàng của thị trường địa ốc Bình Dương phải còn mất nhiều năm nữa mới tái lặp, do nhà đầu tư đã nhận được nhiều bài học "xương máu" từ cơn sốt ảo thời kỳ trước.