Cam kết lợi nhuận condotel 8-12%/năm là không tưởng, trên thế giới không ai dám đưa ra cam kết cao như vậy!

Còn nhớ, tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch biển Việt Nam 2018 nhiều chuyên gia đã từng cảnh báo rất mạnh về thực trạng phát triển căn hộ condotel tại Việt Nam. Trong đó, ý kiến của ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation được quan tâm đặc biệt khi ông bàn về vấn đề lợi nhuận cho Condotel.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

"Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này", ông Michael Piro nói.

Thay vì đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, vị này cho rằng các nhà phát triển bất động sản du lịch cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín như việc tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế. Ngoài ra, cần đảm bảo tính minh bạch khi làm việc với người mua...

Cùng quan điểm "condotel là hình thức kinh doanh lấy mỡ nó rán nó", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA  từng cho biết mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc.

"Nhiều dự án giá bị đẩy lên mức cao 70 - 80 triệu đồng/m2. Đây chính là kiểu "lấy mỡ nó rán nó". Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận", ông Châu khẳng định.

Cũng theo ông Châu, để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở". Trong khi đó, Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel.

Savills cũng từng có nhiều cảnh báo liên quan đến lợi nhuận căn hộ condotel. Theo công ty này, lợi nhuận căn hộ condotel đi theo hình SIN, không phải theo đường THẲNG tăng tốc mà chủ đầu tư vẽ ra cho khách hàng. Nguyên nhân bởi dự án căn hộ condotel cũng như một khách sạn, 3 năm đầu thường chịu lỗ bởi chi phí tìm kiếm khách, chi phí marketing, đến năm thứ 4 về điểm hòa vốn và từ năm thứ 5 mới bắt đầu có lãi.

Savills từng phân tích: "Chúng tôi nhận thấy ngày càng nhiều dự án được công bố, cố gắng vượt qua các dự án đã ra mắt trước đó về quy mô và mức độ cam kết lợi nhuận. Các sản phẩm cam kết lợi nhuận này trở nên đặc biệt rủi ro cho người mua nếu các Chủ đầu tư ít kinh nghiệm phát triển những dự án quy mô lớn mà không có đủ năng lực về nguồn vốn hoặc không được ngân hàng hỗ trợ. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho các sản phẩm của họ tại các địa điểm du lịch là condotel mà chưa hiểu rõ được phần "tel" (khách sạn) trong mô hình condotel".

"Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi nhận thấy các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động. Thông thường, những sản phẩm Condotel và Ngôi Nhà Thứ Hai sẽ khó có khả năng tạo ra được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án Condotel và Ngôi Nhà Thứ Hai phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một dự án khách sạn & resort thông thường để có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường. Chi phí hoạt động điển hình cho một dự án khách sạn/resort hoặc Căn Hộ Khách Sạn với đầy đủ dịch vụ thường dao động trong khoảng 45% đến 65% trên tổng doanh thu, tùy vào tiện ích và định vị", báo cáo của Savills khẳng định..

Cũng theo Savills, tỷ suất sinh lời còn phụ thuộc khá nhiều vào giá bán. Đối với các căn diện tích nhỏ và mức giá phải chăng, lợi nhuận hoạt động hàng năm có thể đạt mức 8% trên giá bán, còn đối với các căn diện tích lớn và mức giá cao hơn thường chỉ đạt được mức lợi nhuận vào khoảng 4% - 5% trên giá bán. Tỷ suất sinh lợi này còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng căn hộ khách sạn của Chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể vận hành dự án đạt được mức lợi nhuận mong đợi. Trong một số trường hợp, cam kết lợi nhuận được hỗ trợ bởi ngân hàng nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi các công ty dự án (SPV – Công ty phục vụ mục đích đặc biệt).

Rủi ro của mô hình condotel này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành sau khi việc xây dựng đã được hoàn thiện. Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng cam kết. Trong nhiều trường hợp, ngay từ giai đoạn hoạch định, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận sang người mua bằng cách tăng giá bán để đảm bảo việc chi trả trong dài hạn cho khách hàng.