CEO Phú Đông Group bật mí cách đầu tư bất động sản hiệu quả

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đã chỉ ra các cách thức để nhà đầu tư (NĐT) lựa chọn sản phẩm tốt, hạn chế rủi ro ở giai đoạn này.

Sản phẩm có tính pháp lý rõ ràng vẫn là điều kiện tiên quyết

Theo ông Phúc, ở giai đoạn hiện nay, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất. Đây là kênh đầu tư truyền thống và đại chúng, giá trị luôn có xu thế tăng trong dài hạn. Vàng, ngoại tệ, chứng khóa cũng là kênh đầu tư nhưng đòi hỏi NĐT phải có kiến thức sâu rộng và chấp nhận rủi ro lớn, kênh này sẽ rất rủi ro nếu NĐT ít kinh nghiệm.

"Thị trường BĐS có thể có khủng hoảng, đóng băng nhưng nhìn dài hạn, thì giá trị BĐS vẫn tăng lên do nhu cầu tăng và sự phát triển đô thị", ông Phúc khẳng định.

Có 3 đối tượng chính tham gia thị trường BĐS, gồm: nhà đầu cơ (NĐT trong ngắn hạn và phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng); NĐT dài hạn và người mua để ở. Theo ông Phúc, với 3 đối tượng này thì năng lực tài chính, mục đích, nhu cầu sở hữu BĐS khác nhau nên sự lựa chọn và điều kiện chọn mua cũng có sự khác nhau.

Đối tượng 1: là những người không quan tâm nhiều đến pháp lý, chủ yếu quan tâm đến sức hút của sản phẩm, tính thanh khoản và hiệu quả tài chính nhiều hơn. Sản phẩm giá cao nhưng có sức hút và khả năng bán có lợi nhuận là họ sẽ đầu tư.

Đối tượng 2 là những người ưu tiên về tính pháp lý và tính an trước khi bỏ tiền vào. Đối tượng người ở thực thì đặc biệt quan tâm đến tính pháp lý dự án, tài chính phù hợp và khả năng thanh toán.

"Tuy vậy, về mặt nguyên tắc, không cần biết NĐT thuộc 1 trong 3 đối tượng trên, khi quyết định "xuống tiền" đầu tư thì phải chọn sản phẩm có tính pháp lý rõ ràng, đây là điều kiện tiên quyết", ông Phúc khẳng định.

Ngoài ra, theo ông Phúc, mặc dù về giá cả BĐS đã tăng lên rất nhiều trong những năm qua nhưng cơ hội để chọn mua những sản phẩm tốt, có tiềm năng gia tăng giá trị vẫn còn. Vấn đề là làm sao để NĐT đầu tư chọn được sản phẩm an toàn và vẫn có tiềm năng tăng giá trị?.

Ông Phúc đưa lời khuyên: Để mua được sản phẩm an toàn pháp lý thì trước khi mua khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản pháp lý cần thiết. Về tiềm năng gia tăng giá trị thì NĐT phải hiểu: không phải sản phẩm có giá cao mà lại không tăng giá nữa và không phải sản phẩm giá còn thấp thì sẽ có tiềm năng gia tăng cao.

Khả năng tăng giá trị của BĐS phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố mà NĐT cần phải thẩm định. Các kênh thông tin thẩm định và tham khảo nên từ nhiều nguồn để đối chiếu, so sánh để có quyết định tốt nhất. NĐT có thể tham khảo các nguồn thông tin phân tích từ nhân viên môi giới, các công ty nghiên cứu thị trường, các chuyên gia, thông tin quy hoạch của chính quyền….

"Các yếu tố NĐT cần chú trọng khi thẩm định nên theo thứ tự ưu tiên sau: 1. vị trí – kết nối giao thông; 2. xu hướng thị trường tương lai; 3.quy hoạch tương lai; 4.môi trường sống; 5. chất lượng xây dựng của chủ đầu tư; 6. tiện ích nội khu và ngoại khu; 7.giá cả phù hợp với giá trị sản phẩm; quản lý vận hành của chủ đầu tư", ông Phúc phân tích thêm.

Nên đầu tư vào phân khúc nào để hạn chế rủi ro?

Theo ông Phúc, việc đầu tư vào phân khúc nào ở thời điểm cuối năm tùy thuộc vào quyết định của mỗi cá nhân. Sự thành bại thể hiện ở khả năng phán đoán và sự giỏi giang của mỗi NĐT.

Hiện nay có 2 loại hình NĐT nhắm nhiều nhất đến để "bỏ tiền" là đất nền và căn hộ. Tuy vậy, cần có những phân tích rõ ràng trước khi NĐT quyết định "xuống tiền". Về BĐS đất nền: Một số chủ đầu tư công bố các dự án đất nền vùng ven Tp.HCM và các tỉnh lân cận.

Đây là kênh đầu tư tốt, tuy nhiên, NĐT phải thẩm định kỹ càng về pháp lý. Nếu pháp lý chuẩn thì cần thẩm định về tiềm năng gia tăng giá trị với các tiêu chí đã nói ở trên. Thường thì sản phẩm đất nền phù hợp với NĐT trường vốn, có thể đầu tư và chờ đợi trong thời gian dài vì việc kết nối giao thông không thể hoàn thành trong ngắn hạ.

"NĐT nên phân tích kỹ các yếu tố trước khi "bỏ tiền" vào vào từng phân khúc BĐS cho hiệu quả", ông Phúc chia sẻ.

Về căn hộ: Hiện nay, phân khúc căn hộ có giá trị dưới 2 tỉ đồng/căn vẫn là phân khúc có thanh khoản tốt nhất. Về tiềm năng tăng giá nhiều hay ít phụ thuộc vào các yếu tố đã phân tích. Đây là loại hình đầu tư phù hợp với các NĐT ít vốn, sản phẩm trong khoảng giá này dễ mua, dễ bán và dễ cho thuê và tăng giá trị nhờ đánh vào nhu cầu của số đông. Tuy vậy, mặc dù là sản phẩm đầu tư hấp dẫn giai đoạn hiện nay nhưng theo ông Phúc để có quyết định đầu tư chính xác, NĐT nên tham khảo thật kỹ lưỡng trước khi xuống tiền vì không phải dự án nào cũng đạt như kỳ vọng.

Ông Phúc cũng chỉ ra 3 rủi ro lớn nhất NĐT có thể gặp phải khi đầu tư BĐS ở giai đoạn cuối năm

Thứ nhất, rủi ro pháp lý là nguy hiểm nhất. Dự án không đầy đủ pháp lý mà đầu tư xem như khách hàng mua cái không có, có thể là tiền mất tật mang.

Thứ hai, rủi ro đến từ năng lực của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có năng lực tài chính, yếu kinh nghiệm triển khai, không thực hiện đúng cam kết với khách hàng, thậm chí có có những hành vi lừa đảo khách hàng. Muốn tránh rủi ro này thì NĐT nên lựa chọn các CĐT đã chứng minh được năng lực thực hiện các dự án trong quá khứ và hiện tại.

Thứ ba, rủi ro về thị trường: Thị trường đảo chiều, khủng hoảng, đóng băng. Rủi ro này trong giai đoạn nhiện nay không đáng lo ngại vì rất khó có thể xảy ra. Có chăng, dòng tiền của NĐT bị châm lại ở một số loại hình BĐS chưa đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, còn nếu đã lựa chon được sản phẩm mà hướng đến nhu cầu số đông thì lợi nhuận vẫn khá tốt.