Chặn thao túng để minh bạch thị trường bất động sản

Quy phạm hóa dữ liệu bất động sản

Quốc hội mới đây đã có phiên toàn thể về giải trình tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhìn chung các đại biểu cho biết dự thảo luật lần này đã cơ bản khắc phục được những hạn chế của dự thảo luật được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 hồi tháng 6 năm nay. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề cần tập trung làm rõ nhằm quy phạm hoá hệ thống, thông tin dữ liệu về bất động sản, đặc biệt là tình trạng "thổi giá" bất động sản hiện nay.

Góp ý về các hành vi bị cấm, một số đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Ông Trịnh Xuân An - Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai cho hay: "Cá nhân tôi cho rằng hành vi thao túng thị trường bất động sản nguy hiểm cũng không kém gì đối với hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay chúng ta có Bộ Luật Hình sự quy định Điều 211 quy định về hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản có thể diễn ra rất tinh vi, dẫn đến tình trạng bong bóng và giá trên trời. Hành vi này chúng ta cần phải cấm trong luật và đặc biệt phải có quy định rất cụ thể, loại trừ".

Một số đại biểu Quốc hội đã đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa - Ảnh: VGP)

Thổi giá, bong bóng bất động sản, nâng mặt bằng giá lên quá cao… dẫn đến một hệ luỵ nhãn tiền đó là người có nhu cầu thực sự về nhà ở sẽ không thể tiếp cận được nhà ở.

Ông Nguyễn Hữu Thông - Đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận cho biết: "Tài khoản 1 Điều 6 quy định về nơi công khai thông tin điện tử trên hệ thống thông tin về nhà và thị trường bất động sản theo quy định của luật này trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp đóng (nếu có). Trong trường hợp nếu doanh nghiệp không có trang thông tin điện tử thì đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không công khai thông tin về bất động sản là chưa tạo điều kiện cho người dân để tiếp cận nguồn thông tin một cách minh bạch. 

Vì vậy, tôi đề nghị là cần quy định cụ thể công khai thông tin điện tử chung của địa phương, của địa bàn có bất động sản và trên trang thông tư điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bỏ từ nếu có để công khai, minh bạch cho người dân và các cơ quan nhà nước được biết".

Thiếu minh bạch đầu tư qua sàn bất động sản

10 tháng đầu năm nay cả nước có hơn 1.000 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ. Đây là số liệu được Tổng cục Thống kê cho biết tại Báo cáo Tình hình kinh tế - xã hội 10 tháng năm 2023. Bất động sản là ngành chứng kiến lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất trong kỳ này.

Theo đánh giá, mặc dù thị trường bất động sản ở thời điểm này đã ở trạng thái giữ ổn định, nhưng thực tế còn nhiều khó khăn, vướng mắc.

Hơn 1.000 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tuyên bố phá sản chỉ trong 10 tháng đầu năm là nguyên nhân lớn nhất tác động trực tiếp, khiến gần 50% sàn giao dịch phải đóng cửa, ngừng hoạt động… Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giao dịch trầm lắng là việc các nhà đầu tư mất niềm tin vào các sản phẩm bất động sản trên các sàn giao dịch khi đa số các dự án thiếu minh bạch pháp lý.

"Tôi thấy nguồn tiền trong dân rất là nhiều nhưng mấu chốt rằng là để các chủ đầu tư nào có thể huy động nguồn tiền trong dân đấy là vấn đề khó. Bởi vì minh bạch trong đầu tư là thứ mà người dân vẫn chưa được kiểm chứng. Đa phần các chủ đầu tư là sử dụng vốn sai mục đích", ông Nguyễn Tiến Hiệp - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Việt Nam toàn cầu Holdings nói.

Thị trường bất động sản ở thời điểm này đã ở trạng thái giữ ổn định, nhưng thực tế còn nhiều khó khăn, vướng mắc. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

Các sàn giao dịch bất động sản hiện chưa đủ khả năng để bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch. Đặc biệt còn có hiện tượng các sàn giao dịch câu kết với nhau "ôm hàng", "làm giá", "tạo sóng", "thổi giá", gây "sốt ảo" ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, gây tổn thất cho khách hàng.

Theo ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội: "Phải quy định rất rõ cái trách nhiệm của các sàn giao dịch trong đảm bảo tính pháp lý cho các hoạt động giao dịch đó. Nếu như thông tin sai về giá cả về pháp lý thì sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm với khách hàng, không phải cái tình trạng như hiện nay là sàn giao dịch chỉ đứng lên thu tiền và không chịu trách nhiệm gì cả".

Sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án nên được cho là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp. Để tránh phát sinh "đặc quyền, đặc lợi" của các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và làm tăng thêm giá bán nhà… tại kỳ họp 6 của Quốc hội, trong phiên thảo luận mới đây, nhiều đại biểu Quốc hội đã đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Phương thức giao dịch bất động sản tại Mỹ

Chuẩn hóa sàn giao dịch bất động sản là một trong những nội dung dự kiến sẽ được đưa vào Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Xu hướng chung của nhiều quốc gia cũng là minh bạch hóa thông tin về bất động sản nói chung và đất nói riêng trên một sàn. Đồng thời, sử dụng ứng dụng công nghệ để quản lý, nắm bắt thông tin về bất động sản và giao dịch bất động sản; khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu chung nhằm đơn giản hóa các thủ tục trong giao dịch.

Ảnh minh họa - Ảnh: Getty Images)

Tại Mỹ, thông tin về bất động sản (cả nhà và đất) được công khai trên Cổng thông tin bất động sản Mỹ qua Dịch vụ sàn đa năng. Đây là nơi niêm yết thông tin nhà, đất, bất động sản phát mại, bất động sản mới, bất động sản cũ, bất động sản thương mại, bất động sản đầu tư... để phục vụ hoạt động mua bán của các nhà môi giới.

Cổng thông tin này không thuộc Chính phủ Mỹ và được vận hành tư nhân trên cơ sở thu phí của người bán trong quy trình mua bán bất động sản ở Mỹ. Mọi bất động sản muốn giao dịch trên thị trường đều phải được công khai trên Cổng thông tin bất động sản.

Hoạt động mua bán phải thông qua các nhà môi giới được cấp phép. Phí môi giới bao gồm trong giá bán, khoảng từ 1 - 10%, tùy thuộc vào đàm phán, vị trí và loại bất động sản. Mức phí này khác nhau ở từng bang, hay thậm chí trong một bang, một thành phố. Phí này được chia sẻ cho nhà môi giới và các bên liên quan trong quy trình mua bán tại thời điểm giao dịch hoàn thành.

Như vây, thông tin về bất động sản và đất đều được minh bạch trên một cổng thông tin bất động sản. Do đó việc khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu chung sẽ đơn giản hóa các thủ tục trong giao dịch, sang tên bất động sản.