Chiến thuật 'thâu tóm BĐS cũ nát' giúp chàng trai Trung Quốc thu 800 triệu/năm, tự tin nghỉ việc ở tuổi 30

Fan Junjie kinh doanh dụng cụ y tế trực tuyến ở Changsha, tỉnh Hồ Nam, với những ngày làm việc tới 18 tiếng.

Với một tiểu thương, việc dành dụm mua nhà ở các thành phố hạng nhất Trung Quốc là điều xa vời. Anh bèn tính toán nhắm mục tiêu là những căn hộ cũ, xập xệ ở trung tâm Changsha như một món hời. Có căn chỉ 300.000 tệ (khoảng 1,15 tỷ đồng) đã gồm cả tiền tu sửa.

Từ năm 2023 anh mua vào liên tục. Hai năm sau, Fan sở hữu 14 căn hộ cũ, xuống cấp và chật chội, tổng vốn hơn 2 triệu tệ, tức hơn 7,67 tỷ đồng. Trong đó 11 căn đang cho thuê, mang về khoảng 805 triệu đồng mỗi năm. Ở tuổi 30, anh tự tin nghỉ việc.

Nhìn ra nhu cầu lưu trú quanh bệnh viện

Fan không mua rải rác. Anh dồn vào khu quanh bệnh viện Xiangya, nơi lúc nào cũng có bệnh nhân và người nhà từ địa phương khác tới thuê trọ, nên phòng gần như không bị trống.

Anh cũng sửa cả 14 căn theo cùng một mẫu và trữ sẵn đồ đạc thay thế. Mỗi lần có hỏng hóc, anh không phải đi tìm thợ và vật tư từ đầu. Cách làm đó biến 14 căn hộ rời rạc thành một dây chuyền phục vụ các gia đình cần đi khám chữa bệnh, càng nhiều căn thì chi phí bình quân càng rẻ.

Hiệu quả thể hiện ở con số:

- Căn rẻ nhất: mua 575 triệu đồng, cho thuê 6,5 triệu đồng một tháng, lợi suất gộp 13,6% một năm.

- Căn đắt nhất: mua 1,19 tỷ đồng, cho thuê 8,4 triệu đồng một tháng, lợi suất gộp 8,5% một năm.

- Cả 14 căn: vốn 7,67 tỷ đồng, thu về 67 triệu đồng một tháng, lợi suất gộp 10,5% một năm.

(Số tiền nói trên đã được quy đổi theo tỷ giá)

Giá căn đắt nhất đã gồm thuế, phí môi giới và tiền sửa. Mức 10,5% tính trên toàn bộ vốn bỏ ra cho cả 14 căn, trong khi mới có 11 căn cho thuê được.

Đây là lợi suất gộp, tức tiền thuê chia cho giá mua, chưa trừ bất cứ chi phí nào. Và vì tổng vốn là "hơn 2 triệu tệ", con số thật thấp hơn 10,5% một chút.

Mô hình có tiềm năng lớn nhưng cần phải biết thế nào là đủ

Phí môi giới, thuế, sửa chữa và việc đi lại quản lý người thuê bào mòn dần khoản lãi trên giấy. Quan trọng hơn, giá bất động sản Trung Quốc đi xuống, nên phần vốn gốc hơn 7,67 tỷ đồng của anh đang mất giá dần. Lợi suất thuê không nói gì về việc bán ra thì thu lại được bao nhiêu.

Ngày 26/10, Fan thông báo trên mạng rằng anh sẽ không mua thêm bất động sản. "Giai đoạn vào vốn đẹp nhất đã qua", anh chia sẻ.

Anh chuyển tiền sang quỹ cổ tức và cổ phiếu trả cổ tức cao. Theo cách nhìn của anh, tiền thuê nhà và tiền cổ tức về bản chất giống nhau, đều là dòng tiền sinh ra từ tài sản, và đều có thể mất vốn.

Khác biệt nằm ở chỗ rút ra lúc cần. Quỹ cổ tức bán được trong vài ngày. Còn một căn hộ, tính từ lúc đăng tin tới lúc nhận đồng tiền thuê đầu tiên, có thể mất vài tuần thậm chí hàng tháng.

Câu chuyện của anh thu hút hơn 200 triệu lượt xem trên mạng xã hội Trung Quốc, giữa lúc giới đầu tư trẻ nước này đang dịch chuyển theo cùng một hướng. Theo dữ liệu của Ant Fortune, người sinh sau năm 1995 chiếm gần 40% số người dùng quỹ chỉ số cổ tức trong nửa đầu năm nay, tăng 44% so với cùng kỳ.

Nhưng giới phân tích cảnh báo cổ tức cũng không phải khoản chắc chắn, vì doanh nghiệp lãi ít thì chia ít, còn giá cổ phiếu giảm thì vẫn bào mòn vốn gốc. Bản thân Fan, hiện sống và đi lại ở Lào, cũng nói rõ cách làm của anh không dành cho tất cả mọi người.

Một bình luận được nhiều người đồng tình: "Bất động sản và cổ phiếu có chung một cái bẫy, vào sai thời điểm thì cầm chắc lỗ. Không có khoản lời thụ động dễ dàng nào ở đây cả."

Theo SCMP