Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Có thể mua bán nhà ở có thời gian nhất định

Đó là những thông tin mới có tính chất quan trọng trong việc quy định về việc giao bán, và sở hữu nhà chung cư đang được các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này xây dựng và quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội thông qua trong năm nay.

Trong bản Dự thảo lần thứ 11 mà Bộ Xây dựng vừa sửa đổi và hoàn thiện sau khi đã có buổi họp thống nhất các vấn đề còn có ý kiến khác nhau với Văn phòng Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT để trình và xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, có nhiều điểm mới thay đổi so với Dự thảo trước đây.

Theo đó, quy định về sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm như đề xuất của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đó đã bị bãi bỏ, thay vào đó là quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 117 của Dự thảo lần này:

Trong hợp đồng mua bán nhà ở, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua; trong thời hạn này, bên mua được quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Khi hết thời hạn sở hữu theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó được chuyển lại cho bên bán và bên mua có trách nhiệm giao lại nhà ở này cho bên bán.

Trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua được bán lại có thời hạn, cho thuê, thế chấp, cho mượn hoặc ủy quyền quản lý nhà ở đó.

Các ý kiến góp ý đều nhất trí với quy định này. Như vậy, trong thời gian tới, nếu Dự thảo Luật Nhà ở lần này được Quốc hội thông qua, thì Bên bán và Bên mua nhà ở có thể tự thỏa thuận với nhau về thời gian sở hữu nhà ở trong giao dịch mua bán.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Nhà ở lần này cũng quy định cụ thể về “thời hạn sử dụng” nhà chung cư tại Điều 97. Qua đó, nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp độ công trình, khi hết thời hạn thì cơ quan cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng, trường hợp còn an toàn thì tiếp tục sử dụng. Trường hợp khi hết thời hạn mà chất lượng không còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại, nếu không phá sở Nhà nước có quyền cưỡng chế.

Theo Bộ Xây dựng, ý kiến của các Bộ, ngành đều thống nhất với đề xuất này của Bộ Xây dựng. Việc quy định cụ thể này để tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ khi hết niên hạn sử dụng mà bị xuống cấp hoặc hư hỏng nặng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 14)

Vấn đề này, có nhiều ý kiến khác nhau, tuy nhiên, qua thống nhất Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 trường hợp cụ thể, và xin chấp thuận của Thủ tướng.

(1) đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng;

(2) đối với trường hợp tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên nhận tặng cho, bên nhận đổi;

(3) đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua, thuê mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở;

(4) đối với trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi mở thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Kiều Thuật