“Sóng ngầm” ở chung cư: Cuộc chiến giành 2%

Luật Nhà ở hiện tại quy định phí bảo trì mỗi căn hộ chung cư bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ đó. Số tiền này, chủ đầu tư phải lưu giữ trong tài khoản riêng. Sau khi thành lập ban quản trị (BQT) chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển cả vốn và lời cho BQT để sửa chữa, tu bổ kết cấu công trình và hệ thống máy móc vận hành tòa nhà khi hết hạn bảo hành.

Quyết tâm “giữ giùm” 

Chung cư Ehome 2 (quận 9, TP HCM) được đưa vào sử dụng từ năm 2010 nhưng đến năm 2012, BQT mới được thông qua và công nhận. Theo quy định, chủ đầu tư là Công ty CP Phát triển căn hộ Nam Long phải bàn giao phần diện tích sở hữu chung và quỹ bảo trì cho BQT. Tuy nhiên, chủ đầu tư tuyên bố tạm thời giữ quỹ bảo trì và thu - chi hộ các chi phí hợp lý (!).

Ông Nguyễn Sanh Phát, Trưởng BQT Ehome 2, cho biết khi thang máy và một số công trình bị hư hỏng, cư dân đề nghị sửa chữa, chủ đầu tư lần lữa. Nhà để xe nứt lún, chủ đầu tư cam kết sửa chữa trong tháng 8-2013 nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. “Chúng tôi liên tục có văn bản gửi chủ đầu tư, khiếu nại lên UBND quận 9, Sở Xây dựng, UBND TP… đề nghị ngưng các hoạt động đầu tư của Công ty Nam Long cho đến khi hoàn lại đầy đủ quỹ bảo trì cho cư dân. Tháng 8-2013, chủ đầu tư thông báo đến cuối năm sẽ chuyển hết tiền vào tài khoản quỹ bảo trì nhưng đến nay, sau 2 lần chuyển nhỏ giọt, quỹ vẫn chỉ có 4 tỉ đồng. Chủ đầu tư thông báo số tiền trích 2% của 604 căn hộ là 9,7 tỉ đồng nhưng tiền lãi phát sinh từ năm 2010 lại không thấy đề cập” - ông Phát nói.

Theo BQT chung cư Orient Apartment (quận 4), quá trình đòi phí bảo trì là “những trận đánh cân não”. Sau nhiều lần nhận được văn bản “đòi nợ” từ BQT, chủ đầu tư là Công ty CP Thủy sản 4 (TS4) đề nghị phải có đại diện của TS4 đứng tên đồng chủ tài khoản quỹ bảo trì dù họ chỉ còn 3 căn hộ cho thuê. Sau một cuộc thăm dò ý kiến, các hộ dân chấp nhận 2 thành viên BQT và phó tổng giám đốc TS4 đồng đứng tên chủ tài khoản. Tuy nhiên, khi đến ngân hàng mở tài khoản, đại diện TS4 không xuất hiện với lý do còn thiếu quy chế quản lý, sử dụng phí bảo trì.

“Chúng tôi đã tính đến tình tiết này nên soạn thảo quy chế, BQT đã thông qua và cũng đã lấy ý kiến người dân. Vậy mà khi chúng tôi đưa quy chế ra, TS4 tiếp tục thoái thác với lý do đồng sở hữu chỉ có 2 người. Phía ngân hàng chấp nhận 3 người đồng chủ tài khoản, chủ đầu tư yêu cầu BQT phải mở hội nghị nhà chung cư để bầu ra chỉ 2 người. Rõ ràng chủ đầu tư cố tình cù cưa trong việc giao trả phí bảo trì. Họ chỉ công bố số tiền trích từ 2% của hợp đồng mua bán các căn hộ khoảng 7,8 tỉ đồng, tiền lãi phát sinh bao nhiêu năm, họ không đả động đến. Cư dân nhiều lần yêu cầu gửi bản sao kê lãi suất ngân hàng, chủ đầu tư không gửi. Chúng tôi mệt lắm rồi, sẽ khởi kiện chủ đầu tư chiếm đoạt phí bảo trì” - ông Đỗ Ngọc Bình, thành viên BQT Orient Apartment, cho biết.

Tố cáo nhau

Người dân ở các chung cư cho rằng chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian trả lại quỹ bảo trì để làm vốn lưu động đầu tư dự án khác hoặc biển thủ phần lãi suất tiền gửi. Ngược lại, một số chủ đầu tư khẳng định đã xuất hiện nhiều vụ thành viên BQT móc nối nhau rút ruột quỹ bảo trì hoặc ôm quỹ bỏ trốn nên họ giữ hộ để tránh rủi ro.

Quỹ bảo trì cũng là một trong những vấn đề gây “đau đầu” cho các nhà soạn thảo dự Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, điều 105 quy định chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển phí bảo trì chung cư đã thu của khách hàng vào tài khoản do cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện lập. Nếu cần bảo trì, BQT chủ trì, phối hợp với đơn vị quản lý lập dự toán kinh phí, đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện và phải có ý kiến của đơn vị này thì ngân hàng mới được giải ngân. Theo lý giải của đơn vị soạn thảo, giao quỹ cho bên thứ ba để tránh tình trạng chủ đầu tư hay BQT tẩu tán quỹ.

Thế nhưng, theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP HCM, cơ quan quản lý nhà cấp huyện là đơn vị sự nghiệp, không có tư cách pháp nhân để quản lý quỹ, nếu giữ quỹ bảo trì sẽ vi phạm quyền chủ sở hữu tài sản. Hơn nữa, quỹ bảo trì là tiền của người dân mua chung cư đóng góp, cơ quan cấp huyện không có nghĩa vụ và quyền lợi gì trong đó. “Nên để đại diện BQT nhà chung cư và đại diện chủ đầu tư cùng đứng tên đồng chủ tài khoản quỹ bảo trì để kiểm soát việc thu chi, sử dụng quỹ” - luật sư Hậu nói.

Ông Đoàn Nhật, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, lại cho rằng BQT cũng giống như tổ dân phố, chỉ có trách nhiệm đôn đốc nhắc nhở, không có thẩm quyền xử lý nên không cần lập BQT, quỹ bảo trì chung cư nên để chủ đầu tư giữ vì chỉ có họ mới hiểu kết cấu công trình.