Thông tư 16 của Bộ Xây dựng còn nhiều "kẽ hở"

Thời gian vừa qua, trên thị trường bất động sản đã xảy ra rất nhiều vụ việc khiếu kiện giữa người mua nhà với các chủ đầu tư liên quan tới vấn đề về cách tính diện tích căn hộ. Xuất phát điểm của xung đột này là do có nhiều cách hiểu khác nhau được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật.

Tại buổi giao lưu trực tuyến “Giải đáp cách tính diện tích căn hộ chung cư” được tổ chức sáng 27/11, nhiều người dân đã đặt vấn đề: Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 trong đó có 2 cách diện tích tích: tim tường chung – tim tường bao căn hộ hoặc thông thủy. Trong khi đó Điều 49 Nghị định 71 và Điều 71 – Luật nhà ở quy định tường chung – tương bao thuộc sở hữu chung!

Ngoài ra khi kết hợp với điều 177 Luật dân sự thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư có quy định không thể phân chia, một khi phân chia đôi tường chung-tường bao căn hộ để bán theo phương pháp án tính diện tích tim – tim thì vô tình đã vi phạm Luật dân sự, đồng thời theo quy định tại Điều 225 – Luật dân sự thì sẽ chấm dứt sở hữu chung phần đem bán. Như vậy, phương án tính diện tích tim tường chung - tim tường vi phạm đồng thời Luật dân sự và Luật nhà có cần thiết phải điều chỉnh hoặc đình chỉ Thông tư 16 không ?

Trả lời câu hỏi trên, Luật sư Ngô Thế Thêm – Văn phòng luật sư Doanh Gia cho biết, vấn đề hướng dẫn của Thông tư 16 của Bộ Xây dựng có thể hiện tại chưa phù hợp với việc xác định các nội dung trong câu hỏi. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự cũng quy định rất rõ quyền sở hữu chung và quyền sở hữu riêng. Luật nhà ở và Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định rõ phần nào là phần diện tích riêng và phần nào là diện tích chung.

Thông tư 16, quy định về hợp đồng mua bán căn hộ phải đáp ứng các quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Nghị định 71. Đồng thời, có hướng dẫn thêm cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo hai cách mà bạn nói ở trên. Điều này cũng phù hợp với việc công khai cách tính.


Tuy nhiên, trong mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, ban hành kèm theo thông tư 16 lại không chi tiết các vấn đề như: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích sàn căn hộ và diện tích thực tế mua bán là diện tích nào? Diện tích sàn căn hộ là diện tích chung hay diện tích riêng? hay cả diện tích chung và diện tích riêng? Chính vì điều này nên dẫn đến rất nhiều cách hiểu khác nhau và theo tôi thì diện tích sàn bao gồm cả diện tích chung và diện tích riêng. Và dù có hướng dẫn như thế nào đi chăng nữa thì điều quan trọng nhất, thì giữa bên mua và bên bán phải thống nhất với nhau.

Luật sư Thêm đưa ra ví dụ: Bên mua, bên bán thống nhất chỉ mua diện tích sử dụng riêng trong diện tích sàn căn hộ và đơn giá được tính theo m2 sử dụng riêng. Đơn giá và các tính trong hợp đồng là rất quan trọng. Đơn giá được tính theo giá trị căn hộ hay tính theo giá trị theo sàn xây dựng... thì cấu thành giá của căn hộ cũng bao gồm cả phần sở hữu chung và riêng. Thực tiễn thì tùy vào chiến lược của các nhà đầu tư, có thể xác định được giá sàn căn hộ, giá trị sử dung riêng hay sử dụng chung, sự cao thấp, chênh lệch giữa giá trị của từng tham số nêu trên là do chủ đầu tư quyết định. Vì thế, giá một m2 sàn xây dựng có thể thay đổi phù thuộc vào chiến lược của nhà đầu tư. Mặc dù, một suất đầu tư đối với tòa nhà đó là không thay đổi.

Còn theo giáo sư Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nội dung thông tư 16 về cách tính diện tích cũng chỉ là hướng dẫn cách tính diện tích mà chủ đầu tư và người mua nhà có thể dựa vào đấy để đưa vào hợp đồng. Chủ đầu tư và những người mua nhà có thể có những cam kết riêng về cách tính diện tích khi đã cam kết trong hợp đồng thì cần thực hiện theo đúng cam kết đã ký kết. Đó cũng chính là nguyên tắc ký kết và thực hiện các hợp đồng dân sự. Tất nhiên, hướng dẫn cách tính diện tích trong hợp đồng tại thông tư 16 cũng cần phải thống nhất với hướng dẫn tại nghị định 71, lúc đó sẽ có hiệu quả hơn cho thị trường bất động sản.

Pháp luật của Việt Nam đã có quy định về cách thực thi pháp luật và luật thì có hiệu lực cao hơn Nghị định; Nghị định có hiệu lực cao hơn Thông tư. Trong trường hợp nội dung không thống nhất thì trước hết phải căn cứ vào Luật, sau đó đến Nghị định và cuối cùng là Thông tư. Trong trường hợp này chúng ta cần phải lưu ý tới việc nội dung đó là hướng dẫn hay là quy định phải thực hiện. Khi là hướng dẫn thì cam kết giữa hai bên của hợp đồng vẫn là yếu tốt quyết định.



Trước thắc mắc của người dân về việc "Nếu trường hợp thông tư sai, ngoài vấn đề bồi thường ra thì ở đây còn có vấn đề trách nhiệm nào không và ai sẽ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp này?  Giáo sư Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trườngtrả lời: "Quyết định là thông tư sai thì cần phải có ý kiến đầu tiên là Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật của Bộ Tư pháp. Sau đó Bộ Xây dựng sẽ phải đưa ra phương án xử lý. Trong trường hợp này, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã có chỉ đạo các Bộ có liên quan xem xét vấn đề này. Chúng ta chờ đợi kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, hiệu lực còn cao hơn ý kiến của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật của Bộ Tư pháp.

Theo tôi trong trường hợp của Thông tư 16 chỉ là hướng dẫn việc lập hợp đồng giữa chủ đầu tư và những người mua nhà không phải là quy định về cách tính diện tích. Có thể Thông tư 16 hướng dẫn quá vắn tắt nên tạo ra những cách hiểu cho rằng Thông tư không phù hợp với Luật nhà ở và Nghị định 71. Chủ đầu tư và những người mua nhà cần thương thảo về những cam kết chưa có trong hợp đồng dựa trên quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71, hiệu lực cao hơn Thông tư 16.