Chờ cú hích cho thị trường bất động sản

Ba dự án luật: Đất đai (sửa đổi), Kinh doanh bất động sản (BĐS - sửa đổi) và Nhà ở (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội (QH) khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6 đang diễn ra. Nhiều ý kiến kỳ vọng đây sẽ là động lực quan trọng để "phá băng" thị trường BĐS thời gian tới.

Tháo gỡ rào cản, tạo lập hành lang pháp lý

Đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) kỳ vọng sẽ giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong nội tại chính sách, pháp luật đất đai và giữa chính sách, pháp luật đất đai với pháp luật khác có liên quan; từ đó sẽ tạo động lực quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội.

Luật sư Ứng cho biết thực tế có nhiều tranh chấp, khiếu kiện xuất phát từ giá đất, trong đó có việc xác định giá đất chưa bảo đảm quyền lợi các bên. Một trong những mục tiêu khi sửa Luật Đất đai là định giá đất sát thị trường. Do đó, dự thảo luật đã đưa ra các phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. "Hy vọng những quy định về xác định giá đất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ giải quyết được các vướng mắc phát sinh trên thực tế" - luật sư Ứng bày tỏ.

Đồng quan điểm, đại biểu (ĐB) QH Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, cho biết một trong những điểm mới quan trọng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là việc thay đổi công cụ pháp lý cho việc định giá đối với đất đai. Trước đây, việc định giá đất căn cứ trên khung giá của nhà nước và được xác lập theo nguyên tắc hành chính. Dự thảo đã đưa ra một phương án mới là không quy định khung giá đất và quyết định bằng bảng giá, bảo đảm tuân thủ theo nguyên tắc thị trường.

"Khi chúng ta bảo đảm xác định được bảng giá đất sát với giá thị trường thì sẽ bảo đảm khắc phục được những tồn tại hiện nay trong việc xác định giá đất và sẽ bảo đảm hài hòa quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Đây cũng là căn cứ rất quan trọng cho giao dịch của người dân, doanh nghiệp trên cơ sở tham khảo mức giá của nhà nước theo quy định" - ông Lộc nhận định.

Thị trường địa ốc được kỳ vọng sẽ khởi sắc nếu 3 dự án luật: Đất đai (sửa đổi), Nhà ở (sửa đổi), Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua Ảnh: TẤN THẠNH

Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng pháp lý đang là rào cản lớn khi các quy định về đất đai, BĐS, xây dựng chồng chéo ở nhiều luật, nghị định và các văn bản hướng dẫn khác nhau. Đây là điểm nghẽn đã được nhận diện và kỳ vọng sẽ được tháo gỡ tại 3 luật sửa đổi nêu trên. Ông Lực cho rằng cần rà soát sửa đổi các quy định để bảo đảm đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan; giải quyết các vấn đề về phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cũng đồng quan điểm khi cho rằng các dự luật trên, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ tháo gỡ các chồng chéo trong quản lý đất đai, từ đó khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho nhà đầu tư với một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch, góp phần ổn định thị trường BĐS. "Mong rằng các quy định mới khi được ban hành sẽ "hồi sinh"các dự án BĐS đang gặp khó khăn, thậm chí "án binh bất động" do vướng mắc về pháp lý" - ông Đính nói.

Cơ chế đột phá huy động tối đa nguồn lực

ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS, cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Chính phủ trình QH đã đề xuất cơ chế đột phá nhằm huy động tối đa nguồn lực cho các dự án đầu tư. Trong đó, một vấn đề nổi cộm liên quan đến huy động nguồn lực đất đai thời gian qua là cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Theo ông Đỉnh, tại các bản dự thảo luật trước đây đều theo phương án: Nhà đầu tư phải đang có hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần thì mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Phương án này thu hẹp các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại so với luật hiện hành. Đó là Luật số 03/2022/QH15, quy định nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở và đất khác, vốn được coi là quá hẹp, gây tắc nghẽn cho khoảng 300 dự án nhà ở trong cả nước (nhà đầu tư đã "gom đất" nhưng không triển khai được vì không có đất ở).

Tại báo cáo số 598/BC-CP ngày 23-10 gửi QH về một số nội dung đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã đề xuất chỉnh lý dự thảo theo hướng đột phá: bãi bỏ hoàn toàn các yêu cầu về loại đất mà nhà đầu tư phải đang có hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, Chính phủ đề xuất bãi bỏ quy định tại khoản 4 điều 123; khoản 1, khoản 6 điều 128 dự thảo (trước đây quy định chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại với trường hợp đang có hoặc nhận chuyển nhượng đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần).

Theo ông Đỉnh, báo cáo của Chính phủ cũng nhận định: các trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để phát triển đô thị chủ yếu xảy ra tại khu vực phát triển mới mà thường chưa có đất ở, trong khi chủ trương của nhà nước là đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang đô thị.

"Tôi tán thành với phương án sửa đổi này bởi lợi ích trước mắt là có thể giúp tháo gỡ tắc nghẽn cho khoảng 300 dự án nhà ở trong cả nước, còn lợi ích lâu dài là giúp phát huy cơ chế bình đẳng thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong chuyển dịch đất đai tự nguyện, tránh thu hồi đất bắt buộc. Vấn đề quan trọng là khi nhà đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất, việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp thị trường để doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, điều tiết hài hòa chênh lệch địa tô" - chuyên gia Đỉnh nêu quan điểm. 

Luật gia NGUYỄN TẤN PHONG, Ủy viên Thường vụ Hội Môi giới BĐS Việt Nam:

Ông NGUYỄN TẤN PHONG

Cần giám sát chặt chẽ việc thực thi luật

Nếu được thông qua, 3 luật: Nhà ở (sửa đổi), Đất đai (sửa đổi), Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ giải quyết các vấn đề mâu thuẫn, bất cập trong kinh doanh, quản lý và sử dụng BĐS.

Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tạo cơ sở pháp lý quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở, hỗ trợ cải thiện nhà ở cho người dân. Đây cũng là yếu tố quan trọng để thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển.

Với Luật Kinh doanh BĐS, nếu được thông qua, sẽ khắc phục tình trạng đầu tư BĐS tự phát, gây mất cân đối, lệch pha cung - cầu nhà ở như những năm vừa qua; bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.

Tuy vậy, tôi cho rằng cơ quan Nhà nước, các tổ chức xã hội và các bên liên quan cần phối hợp chặt chẽ, giám sát và kiểm tra việc thực thi các luật này. Bên cạnh đó, cần có chính sách, cơ chế hỗ trợ phù hợp để giải quyết những khó khăn do tác động tiêu cực của dịch COVID-19 đối với thị trường BĐS.

TRẦN KHÁNH QUANG, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa:

Ông TRẦN KHÁNH QUANG

Thị trường chờ tín hiệu tích cực

Nếu 3 luật: Nhà ở (sửa đổi), Đất đai (sửa đổi), Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được thông qua thì sẽ là thông tin rất tích cực cho thị trường BĐS. Bởi các nội dung còn vướng mắc sẽ được điều chỉnh, tạo thuận lợi cho các cơ chế, giao dịch liên quan đất đai, hoạt động kinh doanh BĐS; đặc biệt là tạo điều kiện về nhà ở cho người dân. Bên cạnh đó, thị trường BĐS được kiểm soát tốt, phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Quan trọng hơn là sẽ xóa cơ chế xin - cho đối với doanh nghiệp, người dân.

Có thể nói khi 3 luật này thông qua thì khả năng giải tỏa dần 60%-70% các khó khăn tồn đọng cũ cho thị trường BĐS lâu nay. Điển hình là tháo gỡ các khó khăn cho các dự án đang còn triển khai dang dở vì liên quan đến thủ tục, cách tính tiền sử dụng đất hay các hoạt động liên quan đến cấp phép dự án cho chủ đầu tư.