Chủ đầu tư có được tự ý tăng giá dịch vụ, giá trông xe trong hầm chung cư không?

Mới đây, sự việc hàng loạt ô tô của cư dân tại chung cư Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, Hà Nội) bị khóa bánh, không cho ra vào tầng hầm gây bức xúc lớn đối với cư dân sinh sống tại đây. Theo đó, nếu không đáp ứng yêu cầu đóng tiền phí gửi xe theo khung giá mới mà chủ đầu tư tự ý quy định, khi chưa có sự đồng tình của cư dân, cư dân sẽ không được vào hầm.

Sau sự việc trên, một cuộc họp giữa chủ đầu tư với đại diện cư dân và các ban ngành chức năng diễn ra tại UBND quận Thanh Xuân.

Tại buổi họp trên, ông Đoàn Thành Nhân - Phó Chủ tịch HĐQT, kiêm Quyền Giám đốc điều hành Công ty cổ phần đầu tư MHL (chủ đầu tư chung cư Artemis) khẳng định việc quyết định tăng giá và cơ sở tăng giá trông giữ xe của mình là đúng.

Theo chủ đầu tư, giá trông giữ xe mới áp dụng theo Quyết định số 44 của UBND TP Hà Nội và Thông tư về giá của Bộ Tài chính. Lý do nữa để tăng giá dịch vụ này là hầm gửi xe đã nâng cấp và áp dụng công nghệ thông minh như nhận diện thông qua thẻ, nhận diện khuôn mặt người dùng, biển số xe, hệ thống camera.

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Trương Quốc Hòe – Trưởng VP Luật sư Interla (Đoàn Luật sư Hà Nội) đã có phân tích dưới góc độ pháp lý về giá dịch vụ quản lý tòa nhà chung cư nói chung (trong đó bao gồm cả giá trông giữ xe ở chung cư).

Chủ đầu tư và ban quản trị đều không được tự ý nâng giá dịch vụ

Luật sư Trương Quốc Hòe cho biết, về căn cứ xác định giá dịch vụ quản lý nhà chung cư, được quy định tại Điều 106 - Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 30; Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo đó, việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định theo khoản 3 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014:

+ Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

+ Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư theo khoản 4 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014.

Đặc biệt đối với trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014:

"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn;

b) Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành".

Do vậy, căn cứ vào các quy định trên có thể thấy trong bất cứ trường hợp nào, chủ đầu tư hoặc ban quản trị tòa nhà chung cư đều không có thẩm quyền tự ý ban hành, thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Hai nguyên tắc cơ bản xác định giá dịch vụ nhà chung cư

Theo luật sư Hòe, về nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư được quy định tại Điều 2 Thông tư số: 37/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. Trong đó, phải kể đến hai nguyên tắc cơ bản xác định giá dịch vụ nhà chung cư tại các khoản 1, khoản 2 Điều 2.

Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo Thông tư số 37/2009/TT-BXD:

1. Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cư chưa thành lập được ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó.

2. Chi phí dịch vụ nhà chung cư trong giá dịch vụ nhà chung cư được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm đảm bảo nhà chung cư hoạt động bình thường.

"Việc ban quản trị tòa nhà chung cư hay chủ đầu tư tự ý tăng giá dịch vụ là vi phạm nguyên tắc phải đảm bảo sự thỏa thuận của các bên đặc biệt là phải được sự đồng ý, nhất trí của trên 50% hộ dân cư đang sống tại tòa nhà chung cư", ông Hòe phân tích.

Mặt khác, việc tự ý tăng giá dịch vụ rất dễ dẫn đến tình trạng chi phí dịch vụ nhà chung cư được thu, chi một cách không hợp lý, không công khai, không thể đảm bảo nhà chung cư có thể hoạt động bình thường. Từ đó, dẫn đến vi phạm nguyên tắc tại khoản 2 Điều 2. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư Thông tư số: 37/2009/TT-BXD đã trình bày ở trên.

Việc thay đổi giá dịch vụ nhà chung cư phải được UBND cấp tỉnh phê duyệt

Trưởng VP luật sư Interla cho biết, về trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư đối với khung giá dịch vụ được thực hiện theo khoản 3 Điều 6. chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện theo Thông tư số: 37/2009/TT-BXD: "Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành; trực tiếp thu hoặc ủy quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu giá dịch vụ nhà chung cư".

Theo đó, Ban quản trị nhà chung cư phải có trách nhiệm theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành thu giá dịch vụ quản lý nhà chung cư chứ không phải tự ý thay đổi tăng giá dịch vụ chung cư.

Trường hợp muốn điều chỉnh giá dịch vụ chung cư, trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành tại khoản 1, khoản 2 Điều 6.

Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm theo Thông tư số 37/2009/TT-BXD:

"1. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính toán hiệu quả khi lập dự án và lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư;

2. Doanh nghiệp quản lý vận hành chủ động tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo hướng dẫn tại Thông tư này để trình chủ đầu tư (nếu có) hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư làm cơ sở thông qua ban quản trị nhà chung cư hoặc các hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư".

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp quản lý vận hành căn cứ khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính toán hiệu quả khi lập dự án và lập phương án mức thu giá dịch vụ trình lên Ban quản trị nhà chung cư, lấy ý kiến của các hộ dân cư đang sinh sống tại nhà chung cư. Sau đó, trình lên Hội đồng nhân dân để thông qua và UBND cấp tỉnh phê duyệt thì mới được thay đổi giá dịch vụ nhà chung cư.

Tự tăng tăng giá dịch vụ là hành vi trái quy định pháp luật

Cũng theo luật sư, giá dịch vụ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi Quyết định số: 243/QĐ-UBND về việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày 12/01/2017 chưa có văn bản thay thế nên không thể tự ý điều chỉnh giá dịch vụ tại chung cư.

Mặt khác, việc điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư phải được thực hiện theo Điều 7, căn cứ điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư Thông tư số: 37/2009/TT-BXD:

"1. Điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, địa phương và thu nhập bình quân đầu người trong từng thời kỳ;

2. Quan hệ cung, cầu về số lượng dịch vụ, chất lượng dịch vụ nhà chung cư;

3. Sự biến động của giá cả thị trường hoặc sự thay đổi về cơ chế chính sách của Nhà nước làm tăng (giảm) 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp quản lý vận hành".

Riêng đối với giá dịch vụ trong xe trên địa bàn TP Hà Nội: Căn cứ Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành giá dịch vụ trồng gửi xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội; Thông tư 25/2014/TT-BTC ngày 17/12/2014 của Bộ Tài chính quy định phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ.

"Việc tự ý tăng giá dịch vụ là vi phạm trách nhiệm cũng như không tuân thủ đúng trình tự, thủ tục điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư. Trường hợp thay đổi giá dịch vụ chung cư phải được UBND thành phố Hà Nội thông qua và căn cứ vào Điều 7. Thông tư số 37/2009/TT-BXD như đã nêu".

"Như vậy, việc tăng giá dịch vụ nhà chung cư nêu trên là hành vi trái quy định pháp luật", luật sư Trương Quốc Hòe nhấn mạnh.