Chu kỳ suy giảm bất động sản lần này ngắn hơn giai đoạn 2012 - 2013, thị trường sẽ vực dậy từ cuối năm nay

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm tổng số lượng giao dịch bất động sản đạt 187.000 giao dịch, chỉ bằng 36,13% so với cùng kỳ. Có thể thấy, trải qua nửa đầu năm 2023, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu đảo chiều. Để nắm bắt về xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) và Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa.

Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 vừa qua?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm qua chủ yếu xuất hiện những khó khăn do thị trường bị bóp nghẹt và thiếu nguồn cung. Vấn đề đầu tiên là không có hàng hóa mới, dẫn đến không có giao dịch. Nếu có cũng không phù hợp với nhu cầu của đại đa số người mua.

Trong khi đó, hàng loạt các dự án vẫn đang nằm “đắp chiếu” chờ được phê duyệt. Thậm chí, nhiều dự án đã thành hình, cơ bản hoàn thiện nhưng không được rao bán do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, gặp vướng mắc ở thủ tục hành chính hoặc vấp phải yêu cầu kiểm duyệt của chính quyền, thiếu hạ tầng xã hội.. nên cũng đành “nằm không”.

Ngoài ra, tiền cũng là vấn đề vô cùng quan trọng. Chất lượng tiền thời gian qua cũng rất yếu kém. Với lãi suất vay khoảng mười mấy phần trăm/năm, quá cao để nhà đầu tư dấn thân vay mượn, thực hiện mua bán.

Đồng thời, hiện nay còn quá nhiều vướng mắc, việc bán ra lại càng khó khăn. Trong khi đó, ở phân khúc nhà ở xã hội, công nhân, lợi nhuận của doanh nghiệp rất mỏng, giá cũng khống chế, chẳng may mất vài năm mà vẫn chưa bán được, thì khác nào rơi vào khốn đốn.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang: Bản chất thị trường bất động sản thời gian qua đang ở trong giai đoạn ảo, giá quá cao quá chênh so với thực tế thị trường. Chính vì vậy, ngay khi gặp sự cố về hệ thống tài chính, bất động sản đột ngột giảm giá sâu và  xảy ra khủng hoảng.

Thêm nữa, trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS cũng có sự “giằng co”, đối chọi. Một số BĐS ở khu vực xa trung tâm vẫn giảm nhẹ, ngược lại một số sản phẩm ở khu vực trung tâm, có nhu cầu thực bắt đầu đứng yên không tăng nữa.

Song, tới tháng 6 năm nay, thị trường BĐS có tín hiệu đáng mừng, khi đã rục rịch khởi động trở lại. Các chủ đầu tư bắt đầu mở bán một cách từ từ và có chọn lọc về số lượng sản phẩm ở các khu vực như TP. HCM; TP. Hà Nội và cả những vùng xung quanh 2 thành phố này.

Còn sức khỏe của các doanh nghiệp thì sao thưa ông?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang: Trong 2 quý đầu năm, các doanh nghiệp hoạt động về bất động sản rơi vào giai đoạn cực khó. Trong đó, có khoảng 95% các công ty môi giới đều thua lỗ, khoảng 70 - 80 % các chủ dự án đều gặp khó khăn về dòng tiền.

Đồng thời, lãi suất cho vay cao là một trong những yếu tố lớn tác động đến thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp trong lĩnh vực này nói riêng.  Đầu năm 2023, chi phí lãi vay của doanh nghiệp (khi cộng tất cả các chi phí) rơi vào khoảng 17 - 18%/năm. Tới thời điểm hiện tại, sau khi hạ lãi suất điều hành, lãi suất vay còn 12 - 14%/năm.

Nhưng khi lãi suất có dấu hiệu giảm thì doanh nghiệp đã “kiệt sức” sau khoảng thời gian gặp quá nhiều khó khăn. Vì vậy, tuy lãi vay có hạ nhiệt, room tín dụng đã mở nhưng việc cho vay lại vẫn khá khó, giống như cả nền kinh tế đang loại bỏ giỏ hàng BĐS. Tức là bất kỳ hoạt động nào liên quan đến BĐS đều khó vay. Điều này là nghịch lý và khá nguy hiểm bởi BĐS là một trong những yếu tố cấu thành nên nền kinh tế thị trường.

Mặc dù thời gian qua thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến khó lường. Song vẫn có nhiều điểm sáng khi Chính phủ đã liên tục có chỉ đạo nóng nhằm tháo gỡ cho thị trường. Đáng chú ý, tại Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản, Chính phủ nêu rõ quan điểm: Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc phát triển an toàn, công khai, minh bạch và bền vững; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; bảo vệ cán bộ, những người làm đúng…

Đối với vướng mắc pháp lý của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, officetel, ngày 3/4, Chính phủ ban hành Nghị định 10/NĐ-CP, theo đó công nhận quyền sở hữu của người mua. Điều này được kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho 83.000 căn condotel trên cả nước, giúp tâm lý nhà đầu tư ổn định trở lại.

Bên cạnh đó, còn hàng loạt các chỉ đạo khác từ Chính phủ và nhiều cuộc họp được diễn ra nhằm tìm giải pháp vực dậy thị trường bất động sản. Đồng thời, kể từ đầu năm tới nay, NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, ngay sau đó, các ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay.

Mới nhất, trong Nghị quyết số 97/NQ-CP ngày 8/7/2023, Chính phủ tiếp tục giao NHNN thực hiện các giải pháp đồng bộ, quyết liệt để giảm mặt bằng lãi suất cho vay thêm từ 1,5 - 2%; có giải pháp hiệu quả đẩy mạnh triển khai thực hiện gói tín dụng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất và 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,... đang trong quá trình dự thảo sửa đổi. Đây được cho là những tín hiệu tích cực giúp thị trường bất động sản “bình phục”.

Từ đầu năm tới nay, Chính phủ, Bộ, Ngành, địa phương đã có nhiều chỉ đạo nhằm tháo gỡ cho bất động sản, theo ông điều này sẽ tác động thế nào tới thị trường?

TS. Nguyễn Văn Đính: Nhìn chung các chỉ đạo này ít nhiều đã có tác động đến thị trường bất động sản. Cụ thể, một số văn bản chỉ đạo thẳng như Nghị định 10 và 08,... đã trực tiếp đi vào những hoạt động của thị trường và thật sự có hiệu quả.

Tuy nhiên, với những chỉ đạo khác cần đánh trực diện vào các điểm đang nghẽn ở thị trường và đưa ra những định hướng cần thiết cho thị trường. Ví dụ về tài chính, đấu thầu, về giá đất… cần phải đưa ra định hướng, ban hành thông tư để hướng dẫn cho các bên có cơ sở thực hiện. Hay nhóm đền bù nó vướng mắc với nhóm giao đất hay nhóm tính giá đất…cần có nghị định nhanh để hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc này.

Điều quan trọng chúng ta phải làm cho tâm lý nhà đầu tư sẵn sàng tham gia “cuộc chơi” hơn. Vấn đề chỉ nằm ở thời gian. Nên giải quyết trước cho những người đã đầu tư, giúp họ thoát cảnh “ngồi trên đống lửa”.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang: Trong đầu năm 2023, với những chính sách hỗ trợ như: room tín dụng đã được mở, chính sách, giải pháp gỡ rối cho pháp lý cũng được ban hành, đến việc hạ lãi suất điều hành… Thị trường BĐS được hy vọng sẽ sớm hồi phục. Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại, những chính sách đó chưa thể hiện rõ vai trò tác động đến thị trường BĐS. Và rõ ràng thị trường BĐS nửa năm vừa qua vẫn trầm lắng.

Giai đoạn hiện tại của thị trường có khó khăn hơn 2011 - 2012 không thưa ông?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang: Giai đoạn 2012-2013 và giai đoạn 2022 - 2023 mà chúng ta đang trải qua là khác nhau. Nếu ở 2011-2013, thị trường BĐS trầm lắng trong một thời gian rất dài, kéo từ năm 2009 cho tới 2011- 2013 vẫn tiếp tục duy trì. Ở giai đoạn này rất khó để thị trường trở lại. Mãi đến 2013, Chính phủ mới có những chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ và vực dậy thị trường bất động sản. Lúc này thị trường rất khó khăn.

Trong khi đó, giai đoạn 2023, bản chất thị trường BĐS chỉ gặp khó trong 1 năm. Khó khăn của thị trường BĐS lúc này nằm ở vấn đề chính sách chưa khơi thông, sự hỗ trợ chưa ngấm, khó khăn về dòng tiền khi mà tín dụng đột ngột cắt khiến thị trường không còn giao dịch… Tuy nhiên, trong thời gian qua Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, thể hiện ý chí rõ ràng về định hướng thị trường bất động sản.

Vậy theo ông, đến khi nào thị trường bất động sản sẽ hồi phục?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang: Thị trường BĐS hiện nay đang trong giai đoạn “giằng co”, tức là một số sản phẩm vẫn tiếp tục giảm nhưng hầu hết các sản phẩm khác (có nhu cầu thực) lại đứng yên không lao dốc nữa, ngược lại còn có thể đi lên từ từ.

Bởi thế, khi room tín dụng được mở lại một cách thoải mái, nhẹ nhàng, cho vay ở mức độ vừa và trung bình, theo tôi thị trường sẽ dần dần hồi phục, cụ thể là cuối năm nay.

TS. Nguyễn Văn Đính: Nhờ những chính sách, hành động quyết liệt của Chính phủ cũng như sự chung tay tháo gỡ các điểm “rối” về mặt pháp lý, quyết tâm vực dậy thị trường bất động sản. Khả năng cao trong quý 3 năm nay, về cơ bản những vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản mới được tháo gỡ, rồi thấm vào thị trường và tất nhiên sẽ có độ trễ.

Bởi lẽ chúng ta cần một kế hoạch từng bước nhỏ giúp thị trường hồi phục theo, tức là bắt đầu có hoạt động. Bắt đầu từ việc có hàng hóa ra thị trường, có giao dịch, từ đó kéo theo một loạt các hoạt động khác. Khi đó, các hoạt động kích hoạt kinh tế dần ổn định trở lại, dòng tiền trở về tay người dân, thu nhập bắt đầu tăng lên, họ bắt đầu có nhu cầu đi mua sắm.

Nói chung, thị trường BĐS muốn hồi phục sẽ chạy theo tốc độ từ từ nhưng sẽ có biểu hiện của sự sống lại.

Theo ông, biện pháp nào hiệu quả để giúp thị trường BĐS hồi phục nhanh hơn và phát triển bền vững?

TS. Nguyễn Văn Đính: Về dài hạn, việc sửa đổi luật là cần thiết cần được đẩy nhanh quá trình này, đặc biệt đối với Luật đất đai. Vì Luật đất đai liên quan đến hầu hết các luật khác, mặt khác cũng là bộ luật gốc để xử lý các vấn đề trong quá trình phát triển bất động sản.

Ngoài ra, thị trường đang phân nhóm các dự án bất động sản, có những dự án đã hoàn thành, có những dự án đã xong nhưng vẫn chưa xử lý được, chưa kể những dự án đang dở dang nhưng vướng các thủ tục pháp lý. Thậm chí, năng lực chủ đầu tư không còn đủ để triển khai tiếp dự án, bởi các vấn đề như: siết chặt tín dụng, khó khăn về tiền tệ…

Giải pháp cho tồn đọng này là gì? Theo tôi, chúng ta cần tập trung tháo gỡ pháp lý cho những dự án đã xong, đã hoàn thành để đưa vào thị trường các nguồn hàng nhằm tạo ra sự tăng trưởng trong hoạt động kinh tế.

Bên cạnh đó, đối với các nhóm các dự án đang vướng mắc và đuối về năng lực, Nhà nước có thể tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, kết nối đầu tư, kết nối các quỹ đầu tư… để họ có thể kêu gọi đầu tư, thêm nguồn vốn giúp các dự án tiếp tục được chạy.

Cảm ơn các chuyên gia về những chia sẻ!