Chưa bao giờ người mua nhà lại sợ nhận căn hộ sớm như hiện nay: Chuyện gì đang xảy ra?

Chủ đầu tư báo nhận nhà sớm, người mua lo xoay hàng tỷ đồng

Mới đây, nhiều cư dân tại dự án The Sola Park ở phía Tây Hà Nội cho biết đã nhận được thông báo từ chủ đầu tư về việc bàn giao căn hộ sớm hơn dự kiến khoảng 4 tháng.

Với những người mua nhà để ở, đây là tin vui khi kế hoạch an cư được đẩy lên sớm hơn, thậm chí có thể kịp chuyển về nhà mới trước Tết. Tuy nhiên, không phải khách hàng nào cũng hoàn toàn phấn khởi. Một số người thừa nhận chưa chuẩn bị đủ tài chính để thanh toán phần lớn giá trị căn hộ còn lại, chưa kể chi phí hoàn thiện nội thất trước khi chuyển đến sinh sống.

Anh Ngọc Xuân (phường Từ Liêm, Hà Nội) là một trong những khách hàng rơi vào tình huống này. Tháng 7/2024, anh mua một căn hộ 1 phòng ngủ + 1, diện tích 48m2 tại dự án với đơn giá khoảng 60 triệu đồng/m2, tương đương gần 2,9 tỷ đồng.

Theo anh Xuân, đến đầu năm 2025, giá căn hộ tại đây từng tăng lên khoảng 65-67 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay, giá rao bán phổ biến chỉ còn khoảng 56-60 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số căn được chào bán với mức 52-54 triệu đồng/m2, thấp hơn cả giá mua vào thời điểm năm 2024.

Áp lực lớn nhất với anh Xuân không chỉ giá bán mà còn là nghĩa vụ tài chính khi nhận nhà. Theo hợp đồng, anh phải thanh toán thêm 45% giá trị căn hộ ở đợt bàn giao, trong khi 5% còn lại sẽ được thanh toán khi làm thủ tục cấp sổ hồng.

Như vậy, ngoài khoản tiền đã đóng trước đó, anh cần chuẩn bị thêm gần 1,3 tỷ đồng để nhận nhà, chưa tính các chi phí hoàn thiện căn hộ. Nếu không thanh toán đúng hạn, khách hàng có thể phải chịu các khoản phạt theo hợp đồng.

Không chỉ The Sola Park, tại dự án Lumi Hanoi trước đó, một số khách hàng cũng bất ngờ khi nhận thông báo bàn giao căn hộ sớm hơn kế hoạch khoảng 1 tháng.

Chị Huyền Trang, một nhà đầu tư tại dự án, cho biết tháng 10/2024, chị mua căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích sử dụng 117m2 với giá sau chiết khấu hơn 8 tỷ đồng, chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì. Thời điểm đó, đơn giá căn hộ khoảng 68 triệu đồng/m2.

Theo tiến độ thanh toán ban đầu, căn hộ dự kiến được bàn giao vào cuối tháng 10/2026. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã thông báo bàn giao sớm hơn dự kiến. Đáng chú ý, trong vòng 14 ngày kể từ ngày nhận thông báo, khách hàng phải thanh toán 45% giá trị căn hộ, tương đương gần 3,96 tỷ đồng, cùng 2% kinh phí bảo trì, tương đương khoảng 160 triệu đồng.

Với người mua để ở, việc được nhận nhà sớm đồng nghĩa kế hoạch an cư được rút ngắn. Nhưng với những nhà đầu tư chưa kịp bán lại căn hộ, thông báo bàn giao có thể trở thành một bài toán tài chính không dễ giải.

Thay vì chờ đến cuối tháng 10/2026 như dự kiến, họ phải xoay xở gần 4 tỷ đồng chỉ trong 14 ngày. Trong khi đó, kế hoạch bán chênh có thể chưa thành hiện thực, giá thứ cấp không còn duy trì đà tăng như trước, còn việc tiếp cận vốn vay ngân hàng ngày càng đắt đỏ.

Từ căn hộ từng được săn đón đến áp lực bán cắt lỗ

Lumi Hanoi từng là một trong những dự án thu hút sự quan tâm lớn của thị trường Hà Nội. Hồi tháng 4/2024, ngay trong đợt mở bán đầu tiên tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia, khoảng 5.000 người đã xếp hàng từ sáng sớm để "tranh" mua căn hộ.

Sức nóng của thị trường thời điểm đó nhanh chóng đẩy giá bán thứ cấp đi lên. Đến đầu năm 2025, giá căn hộ tại dự án từng được chào bán khoảng 73-75 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay, mức giá rao bán phổ biến đã lùi về khoảng 65-69 triệu đồng/m2, theo dữ liệu từ kênh Batdongsan.com.vn

Theo anh Hoàng Minh, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực phía Tây Hà Nội, tình trạng khách hàng rao bán gấp, chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn đang xuất hiện tại một số dự án.

Theo môi giới này, nguyên nhân không hẳn xuất phát từ chất lượng dự án hay tiến độ bàn giao, mà còn liên quan đến việc nhiều nhà đầu tư chưa chuẩn bị đủ nguồn tiền cho đợt thanh toán cuối khi nhận nhà.

"Không ít người mua trước đây tính toán sẽ bán lại căn hộ để hưởng chênh lệch hoặc tiếp tục giữ tài sản. Nhưng khi chủ đầu tư thông báo nhận nhà sớm, họ phải đối mặt với khoản tiền lớn cần thanh toán ngay. Nếu không có sẵn dòng tiền, việc bán nhanh với giá thấp hơn kỳ vọng đôi khi là lựa chọn bất đắc dĩ", anh Minh cho biết.

Ở chiều ngược lại, anh Minh cho rằng đây có thể là cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực và sẵn nguồn tiền. Những căn hộ được chủ sở hữu chào bán gấp có thể tạo ra mức giá hấp dẫn hơn so với thời điểm mở bán.

Một số ngân hàng hiện vẫn triển khai các khoản vay hỗ trợ khách hàng thanh toán theo tiến độ nhận nhà. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định vay thêm, anh Minh cho biết thêm.

Giá căn hộ giảm, người mua vẫn chưa vội xuống tiền

Áp lực thanh toán khi nhận nhà sớm xuất hiện trong bối cảnh thị trường căn hộ Hà Nội đang có những dấu hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.

Theo báo cáo quý III/2026 của CBRE, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội mở rộng đạt khoảng 86 triệu đồng/m2, giảm 9% so với quý trước. Riêng khu vực nội đô, mức giá trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, giảm 6%. Đây là mức giá chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và các khoản chiết khấu.

Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình còn khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% theo quý và 8% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, đây là quý đầu tiên sau hai năm tăng trưởng mạnh, giá căn hộ thứ cấp ghi nhận mức giảm theo năm.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills Việt Nam cũng cho thấy những dấu hiệu hạ nhiệt. Nguồn cung căn hộ mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng B, giảm 42% theo quý và 51% theo năm. Lượng căn hộ bán được giảm 26% theo quý và 48% so với cùng kỳ. Dù vậy, phân khúc hạng B vẫn chiếm tới 73% tổng lượng giao dịch.

Giá chào bán sơ cấp trung bình trong quý đạt 107 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 75 triệu đồng/m2, giảm theo quý ở tất cả các phân khúc nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp ngày càng thể hiện rõ. Chênh lệch lớn nhất thuộc phân khúc hạng A, lên tới 28%, tiếp đến là phân khúc hạng B với 17%.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận chỉ số giá rao bán căn hộ thứ cấp tính từ đầu năm đến tháng 9/2026 đã giảm 15%, trong khi mức giảm của căn hộ sơ cấp là 9%.

Tuy nhiên, giá giảm chưa đủ sức kéo người mua quay trở lại thị trường. Trong khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn, có tới 48% cho biết lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước. Trong khi đó, 63% ghi nhận khách hàng vẫn đang trong trạng thái quan sát, cân nhắc thay vì quyết định xuống tiền.

Một trong những rào cản lớn nhất là chi phí vốn. Lãi suất vay mua bất động sản thả nổi tại một số ngân hàng đã lên mức 13-15%/năm, khiến bài toán tài chính của người mua nhà trở nên nặng nề hơn.