Chung cư mini: Vì sao luôn đắt khách?

Chung cư mini: 10 năm vẫn giữ giá

Thời điểm ngay sau vụ cháy chung cư mini tại Khương Hạ xảy ra, khảo sát một lượt "chợ bất động sản", các tin rao về loại hình bất động sản là "chung cư mini" vẫn rất nhiều. Dưới đây là một số quảng cáo về mua bán nhà chung cư mini:

+ Giá sốc - bán chung cư E1 Hoàng Cầu - Ô Chợ Dừa - Đống Đa. Liên hệ: T. chủ đầu tư, để mua giá gốc 097.... Lưu ý miễn môi giới trung gian). Gần các trường đại học, chợ, siêu thị, trường học các cấp - đi lại thuận lợi. Giá bán: 596 triệu - 700 triệu - 823 triệu - 922 triệu - hơn 1 tỷ.

+ Diện tích: 52m² - 55m² - 58m² - 62m² - 65m². Tòa nhà thiết kế tầng 1 để xe, có đầy đủ hệ thống phòng cháy chữa cháy tự động, an ninh tòa nhà bảo vệ chuyên nghiệp. Sổ hồng sở hữu vĩnh viễn.

+ Chủ đầu tư mở bán trực tiếp Chung cư C1 Thái Thịnh - Thái Hà - Thái Thịnh, sổ đỏ vĩnh viễn. Liên hệ chính chủ đầu tư 0968.... Nhà đã hoàn thiện xong, ở ngay, thiết kế hiện đại, thoáng đẹp.

+ Diện tích: 30m - 36m - 48m - 50m - 55m - 60m - 65m - 98m. Giá bán: 550 triệu - 650 triệu - 850 triệu - 900 triệu - Hơn 1 tỷ/căn. Pháp lý: Tách Sổ hồng riêng từng căn vĩnh viễn theo quy định, hợp đồng mua bán công chứng. Nội thất: Sàn gỗ, tủ bếp, trần thạch cao, thiết bị vệ sinh, bình nóng lạnh, đèn Led, giường, tủ, sofa...".

"Chính chủ bán chung cư N1 Ô Chợ Dừa - Xã Đàn - Khâm Thiên, đẩy đủ nội thất cao cấp, ở ngay. Sổ đỏ riêng từng căn. Liên hệ 0981 233... để mua giá chiết khấu sâu nhất.

Diện tích 29m - 35m - 50m - 55m - 65m². Giá bán 600 triệu - 800 triệu - 900triệu - hơn 1 tỷ/ căn. Pháp lý: Sổ đỏ riêng từng căn, hợp đồng công chứng Nhà nước theo quy định. Đầy đủ nội thất: Sàn gỗ, tủ bếp, thiết bị vệ sinh, bình nóng lạnh, giường tủ, sofa, điều hòa, tủ lạnh, bếp từ, hút mùi, đèn led, trần thạch cao...". 

Trên thực tế, hơn 20 năm trở lại đây, những người hay tìm hiểu về thị trường bất động sản thì đều biết đây là loại hình nhà ở vẫn liên tục có nguồn cung, để đáp ứng nhu cầu rất cao từ thị trường.

Có thể thấy ngay "ưu điểm" của loại hình này là: giá rẻ và nằm ở khu vực trung tâm. Các chung cư mini thường được xây ở các quận nội thành Hoàn Kiếm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy. Ở khảo sát trên, chỉ riêng khu vực quận Đống Đa ở thời điểm này đã có 3-4 "dự án" chung cư mini đang mở bán.

Không rõ chủ đầu tư nào đã thực hiện "chung cư mini" đầu tiên, nhưng đáp ứng nhu cầu thị trường, các căn hộ chung cư mi ni bắt đầu phổ biến trên thị trường bất động sản tại Hà Nội từ những năm 2000. Trước đây, dạng căn hộ kiểu này không được cấp sổ hồng, mà chỉ có 1 sổ đứng tên chủ đầu tư hoặc có 1 sổ và có tên chung tất cả các chủ căn hộ. Với việc sổ đứng tên chủ đầu tư, chủ đầu tư kí 1 cam kết đồng sở hữu với tất cả các chủ căn hộ - là khách hàng, rồi sổ được giữ bởi 1 bên thứ 3. Với cả 2 hình thức này, pháp lý của căn hộ chung cư mini trước đây rất lằng nhằng, phức tạp. 

Với mức tài chính dưới 1 tỉ ở thời điểm chục năm trước, và muốn mua 1 nơi để ở gần khu vực trung tâm nhất có thể, thì chỉ có duy nhất lựa chọn là chung cư mini. Rất nhiều người vẫn có nhu cầu ở gần trung tâm để tiện đi lại, việc học hành của con cái. Giai đoạn 2008 đến 2011, "chung cư ông Thản" có mức giá bán tương đương, với 900 triệu - 1 tỉ đồng cho căn hộ 50 đến 60m vuông, 2 phòng ngủ, với các khu như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm, Xa La. Tuy nhiên, ở thời điểm đó, việc di chuyển từ các khu vực này vào trung tâm vẫn được cho là xa và khó khăn do đường xá chưa phát triển. 

Ngay cả "Chung cư ông Thản" tuy được gọi là chung cư nhưng những sai phạm về xây dựng, tình trạng có căn hộ có sổ, có căn không, phức tạp về mặt pháp lý, lại thêm mật độ xây dựng được nhiều người đánh giá là "quá kinh khủng" như ở khu HH Linh Đàm, nên nhiều người đã không lựa chọn. 

Với 700 triệu đồng, không mua chung cư mini thì biết mua nhà ở đâu?

Trong vài chục năm qua, giá bất động sản có nhiều biến động, nhưng riêng loại hình "chung cư mini" này vẫn giữ mức giá bán thấp, không tăng, phổ biến mwccs giá từ 600 triệu đến 900 triệu đồng tùy theo diện tich. Hiện tại, mức giá bán cho 1 căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 53-61m tại các "chung cư ông Thàn" đã tăng, rơi vào khoảng 1,5 tỉ đồng. Mức giá nhà đất (nhà có đất) ở các quận trung tâm nhưng trong ngõ ngách nhỏ từ 100 - 200 triệu đồng/1 mét vuông. Với chung cư ở khu vực trung tâm như quận Đống Đa, chung cư cao cấp của các chủ đầu tư như BRG, T&T có mức giá bán 60 - 80 triệu đồng/1 mét vuông, phân khúc trung cấp, thấp hơn cũng có mức giá 40-60 triệu đồng/1 mét vuông.

Như vậy, với mức tài chính cỡ 1 tỉ đồng trở xuống, chỉ có thể mua được trên dưới... 10 mét vuông nhà đất hoặc chung cư phân khúc trung, cao cấp ở trung tâm. Bài toán "dưới 1 tỉ mua nhà nào" ở thời điểm này cũng vẫn chỉ có 1 đáp án duy nhất: Chung cư mini.

Nhu cầu mua nhà ở tại Hà Nội vẫn vô cùng lớn khi tốc độ tăng dân số cơ học của Thủ đô là rất cao. Theo Tổng điều tra dân số và nhà ở trên địa bàn Hà Nội năm 2019, dân số Hà Nội trong 10 năm qua tăng thêm 1,6 triệu người, riêng khu vực nội thành tăng trên 1,3 triệu người, trong đó phần lớn là gia tăng cơ học từ người nhập cư. Trung bình mỗi năm dân số Hà Nội tăng tương đương số dân một huyện. Vậy nên, từ ngày "ý tưởng" về xây chung cư mini để bán và những "dự án" đầu tiên ra đời, hình thức xây nhà, bán nhà kiểu "chung cư mini" luôn được duy trì. Nhiều chủ đầu tư vẫn xây và khách hàng vẫn cứ mua. "Dự án" nào ra hàng là bán hết nhanh, khắp Hà Nội có hàng trăm khu chung cư kiểu này, là nơi ở của hàng vạn người dân. 

Chị Phương là mẹ đơn thân nuôi 2 con nhỏ hiện đang ở trong một căn hộ trong khu chung cư mini tại khu vực Hào Nam (quận Đống Đa). Chị cho biết: "Làm trầy trật chỉ đủ ăn và nuôi con, cảnh thuê nhà vất vưởng nay đây mai đó cũng đến khổ. Cố gắng tiết kiệm mãi mới có được tầm 300-400 triệu đồng, ông bà cho thêm tiền vào, huy động vay mượn các kiểu thì có được tổng 700 triệu, không mua chung cư mini thì còn mua ở đâu nữa. Vậy là tôi quyết định mua 1 căn hộ chung cư mini dù cho đến giờ vẫn chưa cầm được sổ hồng trong tay". 

Giá rẻ và diện tích nhỏ, chung cư mini lại hợp với các đối tượng khách hàng là sinh viên, người độc thân, người không xác định định cư lâu dài, vợ chồng mới cưới hay hộ gia đình nhỏ. Diện tích nhỏ nên mức giá cho thuê thấp, từ 5 đến 8 triệu đồng 1 tháng, dễ cho thuê, căn hộ chung cư mi ni đáp ứng khá linh hoạt cho nhiều đối tượng. Vì vậy, không chỉ lượng người có nhu cầu mua cao mà ngay cả người thuê cũng nhiều.

Các khu chung cư mini đều được xây dựng lên theo kiểu chủ đầu tư tìm các khu đất đủ lớn nằm trong ngõ nhỏ để có thể xây dựng loại hình nhà ở này rồi tiến hành thực hiện "dự án". Để tối ưu hóa lợi nhuận, mục tiêu hướng đến là xây được càng nhiều căn hộ để bán càng tốt. Với dạng chung cư mini này, tiện ích hầu như không có gì, tất cả về cơ bản chỉ gói gọn trong việc "có nhà để ở". "Tiền nào của nấy" là điều luôn đúng với bất động sản và với mức giá vài trăm triệu đồng để mua nhà ở hay giá thuê căn hộ cỡ 4-5 triệu đồng/tháng giữa Thủ đô thì không thể đòi hỏi nhiều, không thể "mơ" có chung cư tiện ích tốt, an toàn hơn như các khu căn hộ trung, cao cấp.

Người dân thì vẫn luôn cần có nhà, nhu cầu nhà ở luôn lớn, không phải ai cũng có tài chính tốt, bởi vậy mặt hàng "chung cư mini" vẫn cứ luôn đắt khách.

(Còn nữa)