Chuyên gia “ấn định” thời gian đất nền phục hồi, bước vào chu kì tăng giá

Theo đại diện đơn vị này, loại hình bất động sản được quan tâm nhất đầu năm 2024 là đất nền. Dữ liệu từ khảo sát cho thấy tỉ lệ phản hồi với phân khúc này vượt trội so với các phân khúc khác trên thị trường. Tuy vậy, đầu năm 2024 chưa phải là thời gian phục hồi của phân khúc đất nền. Sự “đảo chiều” về sức cầu có thể sẽ rơi vào thời điểm cuối năm 2024 trở đi.

Trải qua hơn 1 năm trầm lắng, đến nay đất nền suy giảm lực cầu rõ nét ở hầu hết các khu vực, đặc biệt ở các tỉnh thành xa xôi so với Tp.HCM và Hà Nội. Giá đất nền có hiện tượng giảm trên thị trường thứ cấp, trong khi giá sơ cấp đi ngang.

Vừa qua, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực, từ đầu 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, điều này càng cho thấy, phân khúc đất nền cần có thời gian chờ đợi thêm. So với các phân khúc khác, sự phục hồi của đất nền có thể đi sau cùng.

Nhiều yếu tố quan trọng giúp thị trường đất nền có thể khởi động trở lại sớm hơn dự báo, được các chuyên gia tròn ngành chỉ ra, gồm: yếu tố tiền tệ (lãi suất cho vay giảm và những tín hiệu hỗ trợ từ nhà nước); yếu tố cơ sở hạ tầng (nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quan trọng được phê duyệt triển khai từ năm 2023); yếu tố pháp lý (kì vọng vào Luật đất đai thông qua); yếu tố giá (giá đất nền hiện đã ngừng đà giảm, có tăng nhẹ vào cuối năm 2023 ở một số khu vực)….

Trong một khảo sát mới đây từ Batdongsan.com.vn cho thấy, loại hình đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng tham gia khảo sát. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Xét về biến động giá, đất nền đã có sự tăng trưởng liên tục về giá tính từ 2018 đến nay. Theo đó, giá đất nền trên cả nước trong quý 3/2023 tăng 38% so với cùng kỳ 2018, thị trường phía Nam có giá đất nền tăng mạnh nhất cả nước, gần 71%, trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng tầm 51% trong 6 năm qua.

Đánh giá về triển vọng phục hồi của thị trường đất nền, theo khảo sát được thực hiện trên 1.000 môi giới bất động sản của đơn vị này cho thấy, 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024.

Theo các chuyên gia, so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố. Xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021. Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, luật đất đai cũng dự kiến phải cuối năm 2024 mới thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực như đất nền.

Trong báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng nhận định, thị trường đất nền đang dần chuyển biến theo hướng tích cực cùng với độ “thẩm thấu” của các cơ chế, chính sách, lãi suất vay mua nhà giảm. Các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý vẫn được giao dịch đều. Đáng chú ý, vào quý 3/2023, thị trường đất nền khu vực miền Trung có tỷ lệ hấp thụ đạt mức 73%, đột biến ở thị trường thứ cấp. Sau thời gian tạo đáy về mặt bằng giá thì lượng giao dịch đất nền đã tăng trở lại, tăng khoảng 3 lần so với quý 2/2023. Những sản phẩm đất nền phân lô nhỏ lẻ, thổ cư, đất đấu giá có giá bán từ 500-600 triệu/ nền ghi nhận mức thanh khoản ổn định, do đây là loại sản phẩm giá hợp lý, đáp ứng được nhu cầu ở thực.

Từng chia sẻ về tiềm năng của phân khúc đất nền, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, đất nền vẫn là phân khúc “ăn chắc mặc bền” của nhà đầu tư. Càng về cuối năm, sự chuyển biến giao dịch ở phân khúc này càng rõ ràng. Điều này cho thấy, đây là giai đoạn “chuyển tiếp” phục hồi của đất nền. Tuy vậy, so với đất nền tại thành phố lớn thì đất nền tỉnh sẽ chậm hơn một nhịp, phải từ cuối năm 2024 trở đi mới có tín hiệu.