Chuyên gia bóc mẽ chiêu trò của "cò đất" nhiều lần gây ra cơn "sốt ảo" giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản tới Thủ tướng Chính phủ kiến nghị sửa đổi quy định dưới Luật về tách thửa đất ở, để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.

“Đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” đã nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất

HoREA nhận thấy, từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” đã nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết: “Một trong các nguyên nhân có thể bắt nguồn từ bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Theo HoREA, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại thời điểm năm 2014 đã không có quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, mà chỉ quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất.

Mãi đến năm 2017, khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP mới cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Sau đó, khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao cho UBND tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. 

"Tuy nhiên, điều 43d và Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng các địa phương thực hiện tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có tách thửa đối với đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác không phải là đất ở, đã dẫn đến tình trạng "đầu nậu", "cò đất", "doanh nghiệp bất lương" lợi dụng để phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn "sốt ảo" giá đất", ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Do vậy, ông Châu cho rằng, rất cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về “tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa” và đề nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” (Dự thảo Nghị định) do “Dự thảo Nghị định” chưa có quy định nội dung này.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, rất cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về “tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa”.

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo hướng: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. 

Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. 

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

Đề xuất người dân trong xã không tham gia đấu giá đất thì người ngoài xã mới được tham gia 

Bên cạnh đó, một đề xuất đáng chú ý được HoREA đề cập là nên bổ sung quy định đối tượng tham gia hộ đấu giá các lô đất ở tại các địa phương phải là người trong xã đó.

Cụ thể, HoREA cho rằng, điểm g khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định không đấu giá quyền sử dụng "đất ở tại nông thôn" mà thực hiện "giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở" để giải quyết nhu cầu có đất làm nhà cho các hộ nghèo tại địa phương.

Ngoài ra, điểm g khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định đối với các trường hợp "giao đất ở" khác thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi "giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân". 

Tuy nhiên, khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô "đất ở" đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lãi, trong đó có giới "đầu nậu, cò đất" gây ra các cơn "sốt ảo giá đất" tại địa phương.

Do vậy, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia hộ đấu giá các lô "đất ở" phải là người trong xã đó. Ông Châu kiến nghị: "Nếu người dân trong xã không tham gia đấu giá đất thì mới cho phép người ngoài xã tham gia đấu giá đất".