Chuyên gia “chỉ điểm” một phân khúc bất động sản sẽ bước vào chu kì tăng trưởng sớm nhất

Đó là khẳng định của bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam trong buổi chia sẻ mới đây.

Theo bà Dung, thị trường bất động sản mới đây ghi nhận dấu hiệu tăng nhẹ trở lại về sức cầu tại một số ít dự án, đặc biệt là những dự án có đầy đủ pháp lý, sở hữu giao thông thuận tiện kết nối và có mức chiết khấu hấp dẫn nhằm kích cầu người mua.

Tuy vậy, sự hỗ trợ từ các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô (chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ) mới chỉ góp phần giúp thị trường từng bước thoát khỏi tình cảnh "ảm đạm" chứ chưa thể phục hồi ngay. Nhiều nút thắt vẫn trong quá trình dần được tháo gỡ, nổi bật là nút thắt về công tác phê duyệt, thủ tục triển khai dự án và mặt bằng giá bán neo cao tại một số phân khúc sản phẩm.

“Giai đoạn cuối năm 2023, thị trường bất động sản đang tiếp tục giải quyết các vấn đề còn tồn đọng từ những giai đoạn trước. Do vậy đây chưa thực sự là thời điểm "chuyển tiếp" tốt nhất. Với Dự thảo Luật Đất đai và việc hoàn thành giải quyết phần lớn các vấn đề tồn đọng, thị trường bất động sản sẽ bước đầu chuyển biến tích cực hơn từ năm 2024 và mở đường cho những nhịp hồi phục mạnh mẽ trong giai đoạn sau”, bà Dung nhấn mạnh.

Bà dự báo thế nào về bức tranh bất động sản năm Giáp Thìn 2024 ?

Bà Dương Thuỳ Dung: Trong năm 2024, nguồn cung mới vẫn duy trì hạn chế so với những năm trước, dự kiến có thêm hơn 30.000 nguồn cung nhà ở mới được chào bán ở cả 2 thành phố. Trong đó phần nhiều các sản phẩm mới đều đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang trở lên sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao tại cả 2 thành phố. Riêng tại Tp.HCM, ngoài các dự án mở bán mới cũng sẽ có một số dự án dự kiến tái xây dựng và tái mở bán sau thời gian dài im ắng do vướng mắc pháp lý.

Nhìn chung, sang năm 2024, dù tâm lý dè dặt của nhà đầu tư và người mua nhà là không thể tránh khỏi nhưng sẽ khả quan hơn năm 2023.

Về mặt chính sách, đến cuối tháng 11/2023, việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua các điều chỉnh chính, dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2025 cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nhà ở.

Song song đó, lãi suất tiền gửi tiết kiệm liên tục giảm nhanh và mạnh về các tháng cuối năm 2023. Nhiều khả năng, khi sắp đến kỳ đáo hạn tiền gửi trong năm 2024, nhiều nhà đầu tư sẽ cân nhắc chuyển hướng dòng tiền sang các kênh đầu tư khác, chẳng hạn như BĐS.

Phân khúc bất động sản nào theo bà sẽ có lợi thế nhiều nhất ở giai đoạn này và trong các năm tới? Vì sao?

Bà Dương Thuỳ Dung: Trong giai đoạn thị trường nhiều biến động như hiện nay khiến người mua nhà ngại đầu tư trong khi nhu cầu mua nhà vẫn lớn. Các dự án nhà ở nằm tại vị trí thuận lợi và giá bán hợp lý sẽ có lợi thế nhiều nhất. Trong đó, người mua chú trọng về tính kết nối giao thông tốt, hoặc dự kiến có kết nối giao thông tốt và không nhất thiết nằm gần trung tâm.

Ngoài ra, các dự án ở vị trí xa trung tâm nhưng đi kèm nhiều tiện ích như một khu đô thị, với mức giá bán phù hợp với giá trị đem lại cho người mua cũng được ưa chuộng nhiều hơn, đảm bảo tính thanh khoản trong thời gian này và trong các năm tới.

Hiện nhiều người vẫn trong tâm lý chờ giá giảm để xuống tiền mua bất động sản cuối năm. Bà có nghĩ động thái chờ đợi này có mất đi cơ hội với bất động sản lúc này?

Bà Dương Thuỳ Dung: Trong 12 tháng qua, mặc dù thị trường nhà ở phải đối mặt với rất nhiều khó khăn với thanh khoản thấp, mức lãi suất cho vay mua nhà cao, nguồn hàng hạn chế, mức giá bán nhà trung bình hầu như không có dấu hiệu giảm nhiệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Tính đến cuối tháng 9/2023, giá bán trên thị trường sơ cấp của thị trường căn hộ tại Tp.HCM vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến giá cũng tương tự tại thị trường Hà Nội. Giá bán trên thị trường sơ cấp đang trên đà tăng là do tỷ trọng nguồn cung mới tung ra thị trường tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp.

Chính vì giá bán vẫn neo ở mức cao, nên người mua ngần ngại xuống tiền và có tâm lý chờ đợi xem trong thời gian tới, mức giá trên thị trường sơ cấp có giảm không, nghĩa là có những nguồn hàng ở phân khúc trung cấp và bình dân tham gia vào thị trường không để họ mua và đầu tư.

Đối với thị trường thứ cấp, là thị trường mua đi bán lại, trong 12 tháng qua chúng tôi cũng đã chứng kiến sự giảm giá cục bộ tại một vài dự án tập trung nhiều người mua là các nhà đầu tư lướt sóng và những nhà đầu tư mua để chothuê lại. Đây là những dự án cao cấp và hạng sang với mức đầu tư ban đầu khá lớn và các nhà đầu tư thường dùng đòn bẩy ngân hàng để thanh toán.

Khi thị trường gặp khó khăn, các nhà đầu tư này không có đủ dòng tiền để tiếp tục thanh toán cho dự án hay lợi nhuận cho thuê quá thấp, không đủ để trả lãi ngân hàng. Các nhà đầu tư này chấp nhận giảm mức lợi nhuận kỳ vọng của họ, đưa ra mức giá bán thấp hơn, có thể thấp hơn tầm 10-20% so với mức giá thị trường.

Tuy nhiên hầu hết các mức giá giảm vẫn cao hơn so với mức giá mua ban đầu. Vì vậy đứng từ phía người mua, dù giá đã giảm họ vẫn thấy đây là mức giá cao và có tâm lý chờ đợi giá thấp hơn nữa. Chưa kể hầu hết sự giảm giá chỉ xuất hiện ở phân khúc cao cấp và hạng sang là thị trường khá kén khách, và khi giao dịch trên thị trường thứ cấp các khách hàng phải trả hết tiền một lần, chứ không được thanh toán theo tiến độ như trên thị trường sơ cấp. Với những lý do trên, các khách hàng cũng không quá mặn mà kể cả khi giá có giảm.

Chúng tôi thấy tâm lý chờ đợi của khách hàng là điều có thể lý giải được. Tuy nhiên phải hiểu rằng khách hàng không hẳn là chờ đợi thị trường tiếp tục giảm giá, mà quan trọng hơn cả là họ chờ đợi có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp túi tiền hơn, những sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp là những điều khách hàng đang rất mong chờ trên thị trường.

Niềm của người mua nhà hiện nay , theo đã thực sự phục hồi?

Bà Dương Thuỳ Dung: Niềm tin của người mua nhà bắt đầu có dấu hiệu phục hồi từ nửa cuối năm 2023 khi chúng tôi thấy tỷ lệ thanh khoản tốt hơn tại các dự án được chào bán mới trong quý.

Tuy nhiên sự phục hồi vẫn còn diễn ra rất chậm và niềm tin của người mua nhà vẫn còn cần rất nhiều yếu tố để có thể phục hồi mạnh mẽ.

Cụ thể, những yếu tố có thể kể đến là:

Chính sách lãi suất: mức lãi suất cho vay cần tiếp tục giảm hơn nữa, thời gian cho vay với mức lãi suất cố định cần dài hơn để người mua yên tâm, khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cũng cần dễ dàng hơn

Chính sách về luật, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà khi có vấn đề xảy ra. Tạo hành lang pháp lý và thúc đẩy các dự án dành cho người có thu nhập thấp, các dự án nhà ở xã hội.

Chính sách quản lý về nhà ở, đặc biệt là các dự án căn hộ, cần rõ ràng để bảo vệ quyền lợi người dân sau khi đã ổn định cư trú.