Chuyên gia: Định giá đất cần tính đủ, tính sát thực tế các chi phí của doanh nghiệp thì mới giải được bài toán giảm giá nhà

Cần bổ sung chi phí trượt giá, chi phí dự phòng vào chi phí đầu tư dự án

Trao đổi với chúng tôi về dự thảo Nghị định quy định về định giá đất mà Bộ Tài nguyên & Môi trường đang lấy ý kiến, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng Dự thảo Nghị định quy định về định giá đất chưa có quy định "chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng", "chi phí dự phòng" là chưa phù hợp với thực tế triển khai dự án.

Ông Hiệp dẫn chứng, thực tế giai đoạn đầu Dự án khi có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 của cơ quan có thẩm quyền, việc xác định chi phí đầu tư chỉ là khái toán nên không thể chính xác 100%. Trung bình một dự án mất từ 3-4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều tất yếu. Pháp luật xây dựng cũng có quy định về hạng mục "chi phí dự phòng" khi tính toán tổng mức đầu tư dự án.

Do đó, ông Hiệp kiến nghị sửa đổi điểm a Khoản 3 Điều 6 Dự thảo Nghị định giá đất, cần bổ sung ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng khi tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp để phù hợp thực tiễn triển khai dự án và quy định pháp luật xây dựng. Ngoài ra, việc luật quy định theo hướng liệt kê các chi phí sẽ dễ dẫn đến thiếu sót so với thực tế phát sinh, do đó, cần bổ sung quy định chung "các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng" để bao quát và phù hợp thực tiễn.

Cùng quan điểm với ông Hiệp, trao đổi với chúng tôi đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn cũng cho rằng khi các định mức biến động của giá cũng cần thiết quy định theo công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể. Cụ thể điểm d Khoản 2 Điều 6 Dự thảo đang quy định 03 cách xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ khi không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường.

Tuy nhiên, việc luật chia thành nhiều cách tính trong khi chưa có số liệu thống kê thống nhất sẽ rất khó xác định, vướng mắc khi cơ quan định giá đất phải đi thu thập nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau, sau đó việc lựa chọn áp dụng hợp đồng, số liệu tham chiếu nào sẽ rất cảm tính, chênh lệch giá trị lớn khiến cả cơ quan định giá, cơ quan nhà nước và doanh nghiệp bối rối trong việc xác định tính chính xác của giá đất, dẫn đến rủi ro thanh kiểm tra sau này.

Do đó, pháp luật nên quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để các bên dễ tính toán, trong đó nên thống nhất áp dụng "chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề gần nhất" khi xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phầm, dịch vụ để đảm bảo phù hợp, do các sản phẩm đều là công trình xây dựng trong cùng dự án bất động sản.

"Việc áp dụng mức biến động của giá theo 01 phương thức thống nhất sẽ giúp nhất quán cách tính, không lặp lại vướng mắc quy định hiện hành có quá nhiều số liệu, cách xác định khác nhau gây vướng mắc, đình trệ trong công tác xác định giá đất", vị này khẳng định.

Cần bổ sung chi phí lãi vay của doanh nghiệp

Góp ý dự thảo Nghị định quy định về định giá đất mà Bộ Tài nguyên & Môi trường đang lấy ý kiến, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng chi phí (bản chất là khoản lãi của khoản tiền đi vay) mà nhà đầu tư vay phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án. "Vì vậy khoản chi phí lãi vay phải được tính vào tổng chi phí của dự án", ông Thảo nhấn mạnh.

Trong văn bản góp ý VCCI gửi Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng khẳng định rõ: "Chi phí lãi vay là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người cấp vốn, về bản chất là chi phí của chủ đầu tư, do đó cần được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh".

Thực tế, Luật Kinh doanh Bất động sản có quy định Nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu từ 15%-20% tùy quy mô dự án, phần còn lại nhà đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là phù hợp quy định pháp luật có liên quan. Ngoài ra, các dự án bất động sản cần thời gian dài để xin các giấy phép cho đến khi hoàn thành, trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn đầu tư rất lớn nên đa phần các Nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẫy tài chính, do đó, việc ghi nhận chi phí lãi vay là điều tất yếu, hợp lý, hợp lệ.

Ngoài chi phí lãi vay, hiện các chuyên gia cùng nhiều doanh nghiệp cũng kiến nghị sửa đổi Khoản 5 Điều 6 Dự thảo bởi quy định này chỉ đang ghi nhận tỷ lệ chiết khấu (r) theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 1 năm đến 3 năm). Tuy nhiên, đối với các dự án lớn có thời gian thực hiện dự án từ 05 năm trở lên thì cần được cho vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai dự án. Do đó, đối với các dự án quy mô lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên thì theo góp ý từ các chuyên gia cần áp dụng tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay dài hạn (trên 05 năm) tương ứng với thời gian thực hiện dự án.

Cuối cùng, nhiều doanh nghiệp cũng đồng thuận kiến nghị sửa đổi Khoản 9 Điều 6 Dự thảo. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin bằng văn bản lãi suất cho vay trung hạn hoặc dài hạn quy định tại khoản 5 Điều này.