Chuyên gia: Giá nhà khó giảm vì "pháp lý rùa", dự án phí chồng phí

Hàng loạt chi phí đội giá, doanh nghiệp gánh thuế vì lợi nhuận ảo

Báo cáo của Bộ Xây dựng quý 3/2023 cho thấy, tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán tăng gần 7% theo quý. Ở thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng khoảng 2,7% so với quý trước. Tình huống tương tự cũng diễn ra ở các thành phố lớn trong nhiều quý, cho thấy thực tế, mặt bằng giá BĐS khó hạ, dù thị trường đã có những giai đoạn rơi vào khó khăn.

Lí giải cho thực tế này, theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, việc tăng giá ngay cả khi thị trường BĐS trầm lắng không có gì là bất ngờ. Một trong những nguyên nhân được ông chỉ ra là chi phí ban đầu chuẩn bị dự án, từ nguyên vật liệu, nhân công, máy móc…đều tăng trong thời gian dài.

Đơn cử về khoản tăng với chi phí máy móc, lao động trong ngành xây dựng, nội thất... Khó khăn khiến nhiều lao động trong ngành, đặc biệt là đội ngũ có tay nghề chuyển đổi công việc. Muốn tìm người, các doanh nghiệp phải chấp nhận tăng quỹ lương, khiến khoản chi phí về lao động ở nhiều doanh nghiệp đã tăng khoảng 25-50% so với cách đây 2-3 năm.

Hàng loạt nguyên vật liệu tăng giá trong thời gian qua cũng khiến các công trình đội chi phí lớn. Đơn cử như giá cát tại nhiều tỉnh vẫn tăng bình quân khoảng 1,52 - 3,4%/tháng. Giá đá xây dựng cũng tăng trung bình khoảng 2,7% trong các quý. Giá sắt thép dù đang đi ngang nhưng thực tế, sau liên tiếp các đợt tăng phi mã trước đó, mặt bằng giá của nguyên vật liệu quan trọng này vẫn tăng mạnh so với các năm trước. "Trong cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với vài năm trước", TS Vũ Đình Ánh nói.

Một khoản chi phí đầu vào quan trọng khác theo các chuyên gia cũng tăng mạnh thời gian qua là chi phí về đất. Đây là các khoản bồi thường, giải phóng mặt bằng; tiền thuê đất; tiền bảo vệ đất lúa (nếu có) và có thể chiếm tới 30% giá thành các dự án. Các khoản này đang có xu hướng tăng nhanh đặc biệt là khi bảng giá đất áp dụng tại các tỉnh, thành phố đã tăng khoảng 15-30% trong những năm gần đây. Chỉ riêng khoản này theo tính toán đã đẩy BĐS tăng khoảng 2-8%.

Riêng về chi phí đất, mức tăng thực tế thậm chí còn cao hơn con số trên bởi nhiều khoản chi của doanh nghiệp chưa được tính đầy đủ. Trong văn bản mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoReA) Lê Hoàng Châu đã chỉ ra thế khó của chủ đầu tư khi chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thường chỉ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ bị coi… lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản này. Bởi thế, để tránh việc lỗ nặng, những khoản chi phí trên không có cách nào khác buộc phải tính toán vào giá thành dự án.

Gốc rễ là gỡ pháp lý, tăng nguồn cung thị trường

Ở góc độ rộng hơn, lên tiếng tại một diễn đàn đầu tư gần đây, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills chỉ ra nguyên nhân gốc rễ khiến tất cả chi phí đầu vào của dự án tăng cao bởi pháp lý kéo dài trong nhiều năm.

Chuyên gia của Savills nêu thực tế, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng có thể mất tới 2-3 năm. Trong thời gian ấy, doanh nghiệp vẫn phải liên tục đổ vốn trong khi nguồn thu không có. Doanh nghiệp bởi thế chỉ có một kênh để bù chi phí, đó là tính toán vào giá bán.

Đồng tình, chuyên gia lĩnh vực phát triển hạ tầng Đinh Thọ Đạt, Viện Quản lý hạ tầng, đất đai đô thị, chỉ ra thêm tình thế mắc kẹt của doanh nghiệp hiện tại. Việc chậm trễ trong pháp lý khiến các dự án không chỉ không có nguồn thu trong thời gian dài mà còn phải gánh khoản chi phí lãi vay, chi phí đất ngày càng lớn. "Doanh nghiệp vay 500 tỷ đồng, mỗi năm mất 10% chi phí lãi vay, tức là 50 tỷ đồng mà không tạo ra giá trị gì. Thậm chí trong thời gian lãi suất cao vừa rồi, khoản lãi này còn nặng hơn. Chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá", ông nêu ví dụ thực tế.

Thực tế cho thấy, với nhiều doanh nghiệp, sau thời gian khó khăn, sức chống chịu đã tới hạn, giảm giá đồng nghĩa phải bù lỗ và vượt quá sức với các chủ đầu tư. Doanh nghiệp đều muốn bán được sản phẩm nhưng nếu bán đi mà không đủ bù lỗ, thậm chí là có thể phá sản thì doanh nghiệp không dám.

Trả lời trước thực tế một vài dự án vẫn rao giảm giá mạnh, thậm chí lên tới 50%, theo ông, đây là tình trạng xảy ra ở số ít dự án chưa đảm bảo pháp lý đầy đủ, thậm chí nhiều dự án đã buộc phải dừng triển khai. "Thực tế những dự án như vậy cũng không thanh khoản được vì khách hàng cẩn trọng hơn rất nhiều sau thời gian khó khăn", ông Đạt cho hay.

Cũng về vấn đề này, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, tình trạng "pháp lý rùa" của dự án còn dẫn tới hệ quả mọi người đều thấy là thị trường khát nguồn cung trong thời gian dài. Ngược lại, nguồn cầu không được đáp ứng trong nhiều năm hình thành lực chờ mua lớn và theo quy luật cung-cầu, giá BĐS có xu hướng tăng cao. "Lực chờ mua luôn hiện hữu tạo thành hàng rào trên biểu đồ bất động sản, khiến giá giao dịch thực tế khó giảm bất chấp biến động chung của nền kinh tế", vị chuyên gia đánh giá.

Bởi thế,  các chuyên gia cho rằng BĐS chỉ có cơ hội giảm giá khi "ma trận pháp lý" được giải quyết, từ đó khơi thông nguồn cung. Doanh nghiệp khi ấy sẽ giảm áp lực về chi phí, tăng tốc vòng quay vốn. Thị trường cũng giảm áp lực tăng giá do cung tăng, nhu cầu nhà ở dần được đáp ứng. Đây là vấn đề đang được Chính phủ vào cuộc mạnh mẽ nhưng để tạo hiệu ứng tới thực tế, theo ông, thị trường BĐS cần sự vào cuộc mạnh mẽ hơn của các bộ, ngành, đơn vị liên quan.