Chuyên gia dự báo bất ngờ về thị trường đất nền phía Nam năm 2025

Trong chia sẻ mới đây, đại diện Batdongsan.com.vn đã dự báo về thời điểm “đảo chiều” của các loại hình bất động sản. Trong đó, điểm rơi của phân khúc đất nền sẽ vào quý 2 và quý 3/2025.

Trong năm 2024, phân khúc chung cư được mệnh danh là “ngôi sao” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi bước sang năm 2025, vị trí này sẽ được nhường lại cho các phân khúc có tỷ suất sinh lời cao hơn. Trong đó có đất nền.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, từ quý 4/2024, là thời điểm đảo chiều trong tâm lý của nhà đầu tư, động thái thăm dò dần xuất hiện trở lại. Tuy nhiên, sự ưu tiên cao nhất của người mua vẫn xoay quanh phân khúc ở thực, có pháp lý bảo đảm. Theo đó, chung cư vẫn là loại hình được quan tâm.

Đến khoảng đầu quý 2/2025, đây sẽ là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc. Phân khúc chung cư lúc này sẽ nhường lại vị trí tâm điểm cho nhà riêng, nhà phố.

Thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý 2/2025 đến quý 4/2025. Nhà đầu tư giai đoạn này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Cuối cùng, từ quý 1/2026 đến quý 4/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản bật tăng ở đa dạng loại hình.

Chia sẻ về tiềm năng tăng giá của phân khúc đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, xét trong các chu kỳ trước, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển, 100 đồng đầu tư thì chung cư chỉ thu được 136 đồng. Tuy nhiên, đất nền sẽ thu về tới 300 đồng. Điều này cho thấy, tại các giai đoạn khác của thị trường, chung cư vẫn sẽ có tỷ suất lợi nhuận tốt nhưng sẽ không còn là loại hình đầu tư hấp dẫn nhất. Nếu thị trường hiện nay vận hành theo đúng quy luật trong các chu kỳ biến động trước đó, chung cư sau khi tăng “nóng" sẽ chuyển sang đi ngang và tăng trưởng chậm hơn các phân khúc khác như đất nền, biệt thự…

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh 2024, Luật Nhà ở 2023 đã được thông qua, giá đất mới, các hạ tầng đồng loạt triển khai, các chính sách nhà ở như gói 120 ngàn tỷ cũng được chú trọng giải ngân, và hàng loạt các thông tư nghị định 68, 98, 100 ra đời... Thị trường bất động sản bắt đầu bước sang một chu kì mới.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, năm 2025 là bước đệm để áp dụng, thi hành các luật định mới. Khi ổn định và hệ thống luật đã “vào guồng” thì thị trường sẽ "ngấm" luật và giá bất động sản sẽ bắt đầu đi vào ổn định theo. Hiện tại, thị trường vẫn ở giai đoạn đầu của luật mới nên thị trường còn nhiều lúng túng. Giá đất còn thấp hơn giá Nhà nước công bố vào ngày 31/10/2024 vừa qua.

Trong báo cáo mới đây về phân khúc đất nền, DKRA Group cho biết, đất nền phía Nam bất ngờ tăng giao dịch gấp 2- 3 lần. Mặc dù con số giao dịch còn khiêm tốn so với trước thời điểm 2019, song đã tăng 2-3 lần so với cùng kì năm ngoái.

Theo đơn vị này, trong quý 3/2024, nguồn cung đất nền sơ cấp tăng khoảng 11% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp và tăng nhẹ 2% so với quý 3/2023. Tỉnh Bình Dương dẫn dắt thị trường mới với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt 52% và 78%.

Đáng nói thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực, lượng tiêu thụ tăng khoảng 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Quý 2 trước đó, lượng tiêu thụ cũng tăng 2,6 lần cùng kì. Tuy nhiên giao dịch vẫn duy trì ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM; dưới 22 triệu đồng/m2 thuộc vùng phụ cận.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với thời điểm đầu năm và vẫn neo ở mức cao do chịu tác động của các loại loại chi phí đầu vào. Cùng với đó là các chính sách chiết khấu, hỗ trợ dòng vốn,... được các chủ đầu tư ưu tiên áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Theo dữ liệu của DKRA, hiện giá đất nền tại Tp.HCM mức cao nhất chạm mốc 140 triệu đồng mỗi m2, trong khi Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Tây Ninh dao động trong khoảng 38-74 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, giá ghi nhận tăng khoảng 3% so với quý trước, thanh khoản thị trường hồi phục tích cực. Tuy nhiên, theo DKRA Group phân khúc này khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Theo các chuyên gia, trong chu kỳ mới, thị trường sẽ có chất lượng tốt hơn. Năm 2025 là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ, song không phải là tháo gỡ toàn bộ. Những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt sẽ được tháo gỡ để đưa sản phẩm vào thị trường, qua đó giúp thị trường cân bằng cung cầu.