Chuyên gia kinh tế: Thị trường bất động sản đang đứng trước cuộc thanh lọc lớn

TS. Vũ Đình Ánh

Chuyên gia kinh tế

53 bài viết

• Tăng tính chuyên nghiệp và uy tín thì sẽ củng cố niềm tin của nhà đầu tư với doanh nghiệp và tôi tin rằng, với việc hoàn thiện quy định và thực tiễn triển khai một cách đồng bộ thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ phát triển tốt trong thời gian tới
  Tại: Tránh hiện tượng "bond run", nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nên làm gì?
• Việc tăng VĐL cho 4 NH trụ cột, nguồn vốn ngoài nhà nước, kể cả vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đóng vai trò quan trọng, nhất là khi nguồn vốn nhà nước ngày càng khó bố trí sắp xếp.
  Tại: Tăng vốn điều lệ 4 NHTM trụ cột: Cần cách tiếp cận toàn diện

Giải quyết từ gốc thị trường

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, thị trường bất động sản vừa rồi phát triển khá nóng, xuất hiện “bong bóng ”. Các cơ sở pháp lý chưa hoàn thiện, nguồn cung cho dự án chưa được cải thiện.

Nhiều vụ việc liên quan đến chủ đầu tư phát triển bất động sản cũng chưa được xử lý dứt điểm, môi trường pháp lý không ổn dẫn đến thị trường liên tiếp gặp khó khăn. Theo đó, trọng tâm bây giờ ấy là phải cơ cấu lại thị trường bất động sản.

“Trong sự phát triển nóng bất động sản người ta cứ đổ tội là siết tín dụng bất động sản, nhưng mà thực ra tín dụng bất động sản bây giờ vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tốc độ tăng tín dụng cho bất động sản trong thời gian vừa qua cao hơn nhiều so với cả tốc độ tăng tín dụng chung cho nền kinh tế. Tỷ trọng tín dụng cho bất động sản hiện nay vượt ngưỡng an toàn, trên 20%. Trong nhiều năm qua, tỷ trọng này chỉ tầm 12 - 15%”, ông Ánh nói.

Thị trường bất động sản vừa qua phát triển không lành mạnh.

Theo ông Ánh, hiện nay, doanh nghiệp đa phần “kêu” về tăng trưởng tín dụng, giãn nợ, hay giãn nợ trái phiếu... Đây chỉ là giải quyết phần ngọn mà không giải quyết được phần gốc của thị trường. Nếu giải quyết như vậy sẽ tiếp tục làm cho thị trường bất động sản phát triển một cách méo mó và nó không đạt được cái mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững.

Ông Ánh cho biết thêm, hiện nay Tổ công tác của Chính phủ lập ra để “giải cứu” thị trường bất động sản mới chỉ dừng lại ở việc phát hiện ra vấn đề ở đâu mà chưa có giải pháp gì cụ thể.

Ông Ánh cho rằng phải tìm gốc rễ vấn đề của thị trường để xử lý. Trước hết, doanh nghiệp bất động sản phải tái cơ cấu lại. Thị trường bất động sản chỉ nổi lên khoảng hơn 10 địa phương. Theo đó, chính quyền địa phương và Bộ Xây dựng phải vào cuộc tái cơ cấu thị trường; đưa ra phương án doanh nghiệp phải bán bớt dự án và giảm giá bán. (Tuy nhiên, đến thời điểm này, nhiều doanh nghiệp nhất quyết không giảm giá).

“Cũng giống như khủng hoảng cách đây 10 năm, có doanh nghiệp tôi khuyên giảm giá bán nhưng họ không giảm và chịu hậu quả. Đây là bài học nhãn tiền cho doanh nghiệp ngày nay. Trước sau gì cũng phải giảm giá. THà giảm giá thu tiền về sẽ gỡ khó cho doanh nghiệp trước”, ông Ánh nói.

Doanh nghiệp hy sinh bán dự án

TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ, trong bối cảnh này, thị trường kém thanh khoản, nhu cầu giao dịch thấp và cả khó khăn liên quan đến vốn, cần có giải pháp cho thị trường bất động sản vì những cuộc suy thoái, khủng hoảng trong quá khứ đều thường bắt nguồn từ khủng hoảng của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước chỉ có thể xem xét để giảm bớt tỷ lệ an toàn khi cho vay bất động sản và dành ưu đãi cho những doanh nghiệp có dự án, pháp lý đầy đủ nhằm hỗ trợ một phần cho các doanh nghiệp này. Từ đó, doanh nghiệp sẽ có vốn tín dụng để triển khai tiếp chứ không thể nào cào bằng tất cả doanh nghiệp.

Ở góc độ khác, Ngân hàng Nhà nước cũng không có thẩm quyền để đáp ứng giải pháp do các doanh nghiệp bất động sản đưa ra như cơ cấu nợ, giãn nợ trong nhiều tháng hay giảm lãi suất cho khoản vay bất động sản…

Cũng theo ông Hiển, ổn định thị trường bất động sản là cần thiết nhưng cũng phải ổn định kinh tế, kiềm chế lạm phát và phải đặt trong bối cảnh nhiều ngành khác cũng rất khó khăn, cần hỗ trợ bằng chính sách chung. Chính phủ cũng không thể có nguồn lực mạnh để tung ra gói giải cứu như đề xuất của doanh nghiệp, chưa kể những lĩnh vực khác cũng đang gặp khó khăn về vốn.

Lúc này, giải pháp sống còn với cả thị trường hay từng doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn suy thoái là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, có thể chọn cách "hy sinh" dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển.

"Tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thực sự. Sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thực", ông Hiển nói.