Chuyên gia Nguyễn Hoàng: Bất động sản Đà Nẵng sẵn sàng cho giai đoạn mới

Sáng 3/11, tại "Hội thảo trực tuyến Sự trỗi dậy của thị trường BĐS Đà Nẵng, Quảng Nam trong trại thái bình thường mới", ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam đã trình bày tham luận "Thị trường BĐS Đà Nẵng và Quảng Nam sẵn sàng cho một sự khởi đầu mới".

Toàn cảnh thị trường BĐS Đà Nẵng - Quảng Nam

Theo DKRA Việt Nam, trong suốt 5 năm qua, thị trường BĐS miền trung với các phân khúc đất nền phân lô và BĐS nghỉ dưỡng với condotel là chủ đạo. Những phân khúc khác như căn hộ, nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng nguồn cung khá khiêm tốn, số lượng dự án đưa ra thị trường không nhiều, sức cầu chung toàn thị trường ở mức trung bình.

Năm 2017 – 2018 đến đầu 2019 sốt đất nền đến mức bong bóng đã tác động mạnh đến thị trường Đà Nẵng - Quảng Nam, đến giữa 2019 cơn sốt hạ nhiệt và đi vào giai đoạn trầm lắng. Nếu giai đoạn 2017 – 2018 mức giá mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp tăng 80% - 100%/năm (tùy dự án, khu vực mức tăng khác nhau) thì từ giữa 2019 đến 2021 thị trường ko có nhiều biến động. Tuy nhiên mặt bằng giá BĐS năm 2021 giảm trung bình khoảng 15% - 20%, cục bộ nhiều khu vực có mức giảm lên đến 30% – 35% so với năm 2019.

Cụ thể, đối với thị trường Đà Nẵng, phân khúc đất nền, trong 9 tháng 2021 toàn thị trường TP. Đà Nẵng chỉ có 1 dự án mở bán thuộc giai đoạn mở bán tiếp đó, cung cấp ra thị trường khoảng 218 nền, bằng 119% so với cùng kỳ năm 2020 (183 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 42% (91 nền), bằng 88% so với 9T/2020 (104 nền).

Về condotel, trong 9 tháng 2021, Đà Nẵng không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Thị trường condotel tại Đà Nẵng có thể nói là hiện vẫn như ngủ đông.

Biệt thự biển do các nguyên nhân khác nhau nên loại hình biệt thự biển của BĐS nghỉ dưỡng khá hiếm hoi tại Đà Nẵng, trong khi các địa phương có tính du lịch lại rất đồi dào và đa dạng.

Một góc TP. Đà Nẵng.

 Phân khúc căn hộ, trong 9 tháng 2021 toàn thị trường có 5 dự án mở bán trong đó có 2 dự án mới và 3 dự án giai đoạn tiếp, cung cấp ra thị trường khoảng 404 căn, gấp 2.3 lần cùng kỳ năm 2020. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 70% (282 căn), gấp 4.3 lần cùng kỳ năm trước.

Phân khúc nhà phố/biệt thự, trong 9 tháng 2021 toàn thị trường có 2 dự án mở bán trong đó có 1 dự án mới và 1 dự án giai đoạn tiếp, cung cấp ra thị trường khoảng 106 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 88% (93 căn).

Đối với thị trường Quảng Nam, phân khúc đất nền trong 9 tháng 2021 toàn thị trường tỉnh Quảng Nam có 9 dự án mở bán trong đó có 3 dự án mới và 6 dự án giai đoạn tiếp, cung cấp ra thị trường khoảng 867 nền, bằng 181% so với 9 tháng năm 2020 (480 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 61% (532 nền), bằng 189% so với 9T/2020 (281 nền).

Condotel từ đầu 2021 đến tháng 9, Quảng Nam không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Thị trường tiếp tục rơi vào giai đoạn trầm lắng.

Biệt thự biển, tính riêng 9 tháng đầu năm 2021, khu vực đón nhận 2 dự án mở bán (bao gồm 1 dự án mới và 1 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo) với nguồn cung khoảng 55 căn, tăng 25% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 5% (tương đương 3 căn), bằng 43% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc căn hộ ở, không ghi nhận phát sinh nguồn cung – tiêu thụ mới trong 9 tháng đầu năm 2021. Đây cũng là một trong những đặc thù và hạn chế của thị trường Quảng Nam là phân khúc căn hộ ở chưa có nhiều phát triển

Phân khúc nhà phố/biệt thự, trong 9 tháng đầu năm 2021 toàn thị trường có 5 dự án mở bán trong đó có 2 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 197 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 85% (168 căn).

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam đánh giá, Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương lớn thứ 3 cả nước, cùng với Quảng Nam có nhiều lợi thế về điều kiện tự nhiên địa lý và thiên nhiên khí hậu, về di sản lịch sử - văn hoá … để phát triển du lịch từ đó kéo theo BĐS Du lịch sôi động và BĐS nhà ở. Do là những đơn tỉnh/thành phố mới phát triển kể từ sau khi tách khỏi tỉnh Quảng Nam – Đà Nẵng nên thị trường BĐS có mức giá nói chung còn khá thấp so với những thành phố lớn khác như Hà Nội – TP.HCM.

Tuy nhiên, ông Hoàng cũng chỉ ra những điểm yếu bộc lộ tại thị trường BĐS Đà Nẵng - Quảng Nam như: mất cân đối các phân khúc, cụ thể là BĐS nghỉ dưỡng và đất nền phân lô là 2 phân khúc chủ đạo, loại hình căn hộ giá cao và thiếu vắng căn hộ vừa túi tiền (nguồn cung hạn chế). Khách mua chủ yếu để đầu tư mua đi bán lại nên có những đợt sóng thậm chí là sốt nóng sốt ảo như giai đoạn 2017 – 2018 và đã để lại những hậu quả đến bây giờ.

Ngoài ra, các yếu tố như nhu cầu và thói quen của người dân về loại hình căn hộ còn chưa cao, đây cũng là do dân số chưa đông đúc, chưa thu hút được lao động trình độ cao và thu nhập cao. Trong quá trình phát triển xây dựng đô thị, chưa có một dự án quy mô lớn để làm hạt nhân động lực phát triển…

Sẵn sàng giai đoạn mới

Dịch COVID-19 dù còn nhiều phức tạp nhưng cơ bản đang từng bước được kiểm soát tốt, kinh tế và xã hội đang có những dấu hiệu bắt đầu trở lại nhịp sống bình thường. Đây cũng là lúc chuẩn bị để bước vào một giai đoạn phát triển mới của Đà Nẵng.

Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam cho biết, với những yếu tố tích cực trong thời gian qua như: Nghị quyết 43/TƯ năm 2019, Quyết định số 359/QĐ-TTg phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045… Đà Nẵng đang đứng trước những cơ hội để phát triển trong giai đoạn mới.

“Với sự phát triển kinh tế, đặc biệt các khu công nghiệp, khu công nghệ cao … TP. Đà Nẵng sẽ đón nhận một luồng lao động và kéo theo mức tăng dân số. Đây chính là nền tảng vững chắc để cho thị trường BĐS phát triển phục vụ nhu cầu sinh sống, an cư lạc nghiệp”, ông Hoàng nói.

Về thị trường BĐS Quảng Nam, ông Hoàng nhận định, Quảng Nam trong năm 2020 đại hội Đảng bộ tỉnh đã đưa ra những mục tiêu phát triển trong giai đoạn 2020 – 2025, tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2025 khoảng 37%; đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 40%. Đặc biệt mục tiêu đến 2025 lượt khách du lịch đạt 12 triệu. Đây không chỉ là mục tiêu mà còn là động lực để phát triển thị trường BĐS bao gồm cả BĐS du lịch và nhà ở. Trong Quyết định 241/QĐ-TTg của Thủ tướng CP ngày 24/2/2021 về phân loại đô thị thì một số đô thị tại Quảng Nam sẽ được nâng cấp từ nay đến 2025 và 2030

Ông Hoàng cho biết thêm, sau gần 2 năm khá trầm lắng, đã đến lúc thị trường BĐS Đà Nẵng - Quảng Nam cần trỗi dậy trở lại theo đúng tiềm năng. Và để có những bước phá tan sự trầm lắng đó, trước tiên Nhà nước và địa phương cần nhanh chóng khôi phục lại các hoạt động du lịch vốn là lợi thế có sẵn và nó là phần đóng góp quan trọng kinh tế của Đà Nẵng. Tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, cụ thể là thúc đẩy tiến độ những dự án đã nêu ở trên.

Bên cạnh đó, giải quyết các cơ chế chính sách liên quan đến nhà ở và BĐS, giải quyết các dự án còn đang vướng mắc. Tạo thuận lợi để những dự án lớn của những chủ đầu tư lớn nhanh chóng triển khai.

Ngoài ra, cần tạo nhu cầu ở thực cho người dân địa phương và người dân đến lao động sinh sống định cư tại Đà Nẵng bằng loại hình nhà ở cho công nhân lao động trong các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền; thu hút người lao động từ các địa phương khác đến và tăng tỉ lệ dân số nhập cư.

Đối với các doanh nghiệp BĐS bao gồm cả chủ đầu tư và môi giới, ông Hoàng cho rằng, cần chú ý đến việc đầu tư dự án với sự đa dạng hơn về sản phẩm, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền. Do trong thời gian phát triển nóng những năm trước, giá nhà ở tại Đà Nẵng đã tăng cao nên vấn đề giá bán và chính sách bán hàng cũng cần được chú trọng cho hấp dẫn phù hợp, đặc biệt là sau giai đoạn kinh tế suy giảm vì ảnh hưởng dịch bệnh dẫn đến sức mua yếu.

“Với những tiềm năng sẵn có, những cơ sở nền tảng đã hoạch định, những đột phá thay đổi sẽ làm cho thị trường BĐS Đà Nẵng sớm sôi động và phát triển trong một giai đoạn mới để nhanh chóng đưa Đà Nẵng lên một tầm cao mới”, ông Hoàng khẳng định.