Chuyện khó tin: Một số nơi cắt lỗ, giảm giá nhưng những BĐS này vẫn tăng giá thứ cấp lúc thị trường biến động

Theo báo cáo tổng quan tình hình thị trường mới nhất của Batdongsan.com.vn, trong tháng 4/2022, mặc dù lượng tin rao bán BĐS tăng 7% nhưng mức độ quan tâm lại giảm 6%. Trong đó, thị trường Hà Nội ghi nhận lượng tin rao bán tăng 11%, mức độ quan tâm không có sự biến động; thị trường TP HCM ghi nhận lượng tin rao bán BĐS giảm 4% trong khi mức độ quan tâm tới các sản phẩm BĐS giảm 9%.

Từ những dấu hiệu trên, các chuyên gia BĐS cho rằng, thời gian gần đây, cùng với loạt động thái liên quan đến việc "phanh" nguồn vốn vào bất động sản từ các kênh huy động lớn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp , cũng như hoạt động tăng cường chấn chỉnh công tác thuế với các giao dịch BĐS của Chính phủ và các cơ quan, ban ngành liên quan, đã phần nào khiến nhịp kinh doanh BĐS của nhiều doanh nghiệp chậm lại so với giai đoạn hồi đầu năm, làm hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến khả năng thanh khoản của thị trường có chiều hướng chững lại. Đặc biệt, tại thị trường thứ cấp ghi nhận giảm tốc, thậm chí một số dự án giảm giá thứ cấp để ra hàng. 

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS từ tín dụng và trái phiếu, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.

Ông Quang dự báo, trong Quý 3/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại . Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm BĐS vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. Đồng thời, vị chuyên gia này cũng cho rằng, trong sáu tháng cuối năm, phân khúc BĐS "dễ thở" nhất là căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ, nhà phố trong các khu compound khép kín, có quản lý vận hành chỉn chu vẫn được người mua quan tâm.

Quả thực, hiện nay, người mua cân nhắc yếu tố quản lý, vận hành khi chọn dự án BĐS. Đây cũng chính là yếu tố duy trì mức giá của một dự án nhà ở.

Theo hầu hết các chuyên gia, quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ mang đến các lợi ích dài hạn và tác động đến tính thanh khoản cũng như khả năng tăng giá bền vững về sau của một dự án BĐS. Trong bối cảnh thị trường biến động, giá thứ cấp rất dễ "rớt", thì đây chính là yếu tố có thể khiến giá BĐS "lội ngược dòng" tăng đều. Thực tế cho thấy, giá bán của một sản phẩm BĐS được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án hình thành và đi vào vận hành. Tuy nhiên, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của khâu quản lý vận hành dự án. Trong đó, vai trò của đơn vị quản lý vận hành trở nên quan trọng trong bối cảnh xuất hiện ngày càng nhiều dự án, khu đô thị quy mô lớn.

Hiện nay, nhiều CĐT chú trọng khâu quản lý vận hành nhằm tăng giá trị cho dự án BĐS, tránh tình trạng "rớt" giá khi thị trường biến động.

Khi việc quản lý và vận hành chuyên nghiệp ngày càng được người mua nhà xem trọng sẽ kéo theo các doanh nghiệp phát triển dự án cũng tập trung đầu tư hơn vào việc duy trì bộ máy vận hành chất lượng cho các dự án của mình. Chia sẻ mới đây về hướng phát triển các sản phẩm nhà ở, đại diện tập đoàn An Gia cho biết, doanh nghiệp này đang "bắt tay" cùng Tập đoàn Taisei Nhật Bản vào quản lý vận hành khu biệt lập The Standard (Bình Dương). Theo đó, tại dự này, hai đơn vị sẽ triển khai vận hành dịch vụ toàn diện theo mô hình "All in One".

Tương tự, loạt dự án KĐT quy mô tại Tp.HCM như Mizuki Park, Celadon City (Tân Phú), Vinhomes Central Park (Bình Thạnh), Sunrise City (quận 7), Masteri Thảo Điền… có giá thứ cấp liên tục tăng nhanh đều là những dự án có quy trình quản lý và vận hành cao cấp.

Từng nhấn mạnh nhiều lần về câu chuyện quản lý, vận hành tác động đến giá của dự án BĐS, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, việc các chủ đầu tư chú trọng đến khâu quản lý vận hành được xem như một giá trị gia tăng cho dự án.Vai trò của đơn vị quản lý vận hành trở nên quan trọng trong bối cảnh xuất hiện ngày càng nhiều các đô thị có dân số khổng lồ và nguồn cung lớn.

Theo vị chuyên gia này, hoạt động quản lý vận hành thường ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của dự án chung cư, đặc biệt là việc đưa ra quyết định của người mua nhà để ở sau này. Hiện nay, khi đặt nền móng phát triển dự án chung cư, chủ đầu tư chuyên nghiệp thường chú trọng chọn lựa các đối tác khảo sát, thiết kế, thi công và đặc biệt là quản lý vận hành xuyên suốt vòng đời một dự án.

Theo đó, hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp tác động tích cực tới tỷ lệ hấp thụ của dự án và tăng giá trị giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Chia sẻ mới đây, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Vietnam cũng nhìn nhận, hiện nay trên thị trường BĐS, người mua nhà đang gặp những vấn đề không hài lòng về chất lượng dự án, tiến độ công trình, khâu quản lý vận hành dự án. Trên thị trường, có khá nhiều công ty dịch vụ bất động sản chỉ tham gia vài công đoạn trong dự án của chủ đầu tư rồi rút ra. Điều này không đảm bảo được yếu tố chất lượng, và uy tín của chủ đầu tư. Người chịu thiệt cuối cùng chính là những người mua nhà. Theo đó, những dự án BĐS tập trung mạnh vào cả vào yếu tố bán hàng và quản lý vận hành, tức xuyên suốt hành trình dự án từ lúc bán đến lúc vào ở sẽ hạn chế được rủi ro cho người mua nhà, đồng thời, đây chính là yếu tố tăng giá trị rõ nét cho BĐS đó.

Khâu vận hành quản lý tốt của một dự án đang "cứu vớt" thanh khoản cho dự án BĐS.

Còn theo đại diện Tập đoàn An Gia, việc chọn sai đơn vị quản lý vận hành, cư dân là người thiệt thòi nhất. Bởi khi đó, môi trường sống bị xáo trộn, chất lượng sống cũng bị ảnh hưởng. Từ đó, ảnh hưởng đến giá trị gia tăng của BĐS cũng như uy tín của CĐT.

Bà Hương Nguyễn, TGĐ Đại Phúc Land cũng nhận định, để một dự án bảo trì và ngày càng gia tăng giá trị theo thời gian, bên cạnh việc cần chú trọng hơn tới kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho các tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về các dịch vụ như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, các yếu tố về sống "xanh" như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển… chủ đầu tư cũng cần tạo ra một môi trường sống khác biệt, tiện lợi và thoải mái cho cộng đồng dân cư thông qua chất lượng quản lý và vận hành chính quy, chuyên nghiệp hơn, từ đó tăng được sức hút cho bản thân dự án.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam phân tích, quản lý vận hành tốt giúp cư dân có được trải nghiệm sống tốt nhất có thể. Khu cư dân càng sang trọng, cao cấp thì các tiêu chuẩn của hoạt động quản lý vận hành sẽ càng cao hơn, chi tiết hơn và khó đáp ứng hơn.

"Các đơn vị quản lý vận hành khu căn hộ hiện cũng phải ứng dụng nhiều giải pháp công nghệ mới, thông minh mới có thể đáp ứng được các yêu cầu của cư dân. Sau đại dịch, quá trình "số hóa" trong hoạt động quản lý vận hành chắc chắn sẽ được đẩy mạnh hơn. Đáng chú ý là, với việc ứng dụng công nghệ mới, dữ liệu trong thời gian thực (real-time data) sẽ giúp đơn vị quản lý vận hành có được đánh giá tổng quan và chính xác hơn, từ đó giúp họ đưa ra các quyết định phù hợp về các công đoạn cần thay đổi, thời gian bảo trì thiết bị…", ông Jackson nhấn mạnh.

Chính vì vậy, theo vị chuyên gia này, người mua nhà, nhất là những người mua BĐS cao cấp với mục đích tận hưởng cuộc sống, hiểu rằng chất lượng hay kiến trúc chưa thể đảm bảo việc họ có được trải nghiệm sống thoải mái mà quá trình quản lý vận hành đóng vai trò là "linh hồn" trong việc kiến tạo điều kiện sống tốt nhất cho cư dân.

"Có thể so sánh vui rằng một công ty có trụ sở to đẹp ở một khu "đất vàng" chưa hẳn giúp các nhân viên hài lòng, hạnh phúc nếu như việc quản lý, vận hành nội bộ của doanh nghiệp đó có nhiều bất cập khiến cho nhân viên của họ gặp nhiều phiền toái", chuyên gia Colliers Việt Nam chia sẻ.