Chuyện những nhà đầu tư lỡ “đu đỉnh” bất động sản

Anh Thành, nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, trong cơn sốt đầu năm 2021, anh có mua một mảnh đất 109m2 tại Bắc Giang với giá 22 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, gần đây do cần tiền đầu tư lĩnh vực khác nên anh cần bán gấp. Tuy nhiên, dù đã rao bán một thời gian dài, mảnh đất của anh vẫn chưa thể sang tay cho chủ mới.

“Khi tôi mua xong, chỉ một thời gian ngắn đã tăng lên 25 triệu đồng/m2, nhưng do lúc đó chưa cần sử dụng đến tiền nên tôi không bán. Cho đến nay, mặc dù rao bán thời gian dài nhưng vẫn chưa được. Thậm chí, tôi đã chốt sẽ trả thêm tiền hoa hồng cho môi giới và hạ giá so với giá đất trong khu vực”, anh Thành nói.

Tương tự, anh Bắc, nhà đầu tư tay ngang tại Nam Từ Liêm (Hà Nội), thời điểm tháng 10/2021 có mua một mảnh đất rộng 90m2 tại Hưng Yên với giá 3 tỷ đồng, tương đương hơn 33 triệu đồng/m2. Theo dự định ban đầu, anh Bắc chỉ tính “lướt sóng” vài tháng, khi thị trường vẫn đang còn “nóng”. Tuy nhiên, mọi toan tính của nhà đầu tư này đổ vỡ khi thị trường bất ngờ hạ nhiệt.

Ảnh minh họa.

“Tôi rao bán nhưng nhiều người mua với mục đích xây nhà ở nên trả giá thấp hơn. Thực tế, lúc mua thị trường vẫn đang nóng nên tôi quyết định vay tới 50% giá trị mảnh đất. Dù bây giờ chưa quá cần tiền nhưng tôi muốn bán để thanh toán ngân hàng cho xong. Giờ chưa bán được chắc đành chờ tiếp”, anh Bắc nói.

Theo khảo sát, từ năm 2020, giá đất tại nhiều địa phương liên tục tăng “phi mã”, tạo nên tình trạng “sốt đất” cục bộ. Thậm chí, nhiều địa phương dù không có quy hoạch hay hạ tầng mới triển khai nhưng giá đất vẫn liên tục được “bơm thổi”. Giới chuyên gia cho rằng, giá đất tăng mạnh bỏ xa so với hạ tầng khu vực phát triển đã tạo nên những cơn sốt đất “ảo”. Chính điều này đã khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng người có nhu cầu thực không mua nổi, nhà đầu tư mua đúng lúc đỉnh giá lại không muốn cắt lỗ, dẫn tới mất thanh khoản.

Theo anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho rằng, nhiều nhà đầu tư khó thanh khoản đất nền vì khi mua đã được định giá quá cao. Dẫn tới tình trạng, dù “ôm” đất nhiều năm nhưng giá vẫn “dậm chân tại chỗ”.

“Câu chuyện đầu tư bất động sản là lâu dài, việc lướt sóng sẽ gây ra rủi ro lớn cho nhà đầu tư, thậm chí dẫn tới việc chôn vốn nhiều năm. Đặc biệt, khi thị trường nóng là lúc bán không phải lúc mua vào, bởi các cơn sóng có thể gãy khúc bất cứ lúc nào”, anh Hải nói.

Theo nhà đầu tư cho biết, việc giá đất tăng là điều dễ hiểu khi tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam nhanh. Tuy nhiên, mức độ tăng vừa phải và vẫn trong khả năng người có nhu cầu thực có thể mua. Còn việc tăng mạnh đến nhà đầu tư cũng không dám mua là quá vô lý.

“Thực tế, khi thị trường đang ở giai đoạn bất định như hiện tại, chính nhà đầu tư hay đầu cơ cũng không muốn mua vào. Trong khi giá đất tăng mạnh, người nhu cầu thực không mua được thì sẽ dẫn tới thanh khoản kém”, anh Hải cho hay.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh chia sẻ, đầu tư khi “sốt” đất thì chỉ có khoảng 20% là nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, còn lại 80% là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh. Xu hướng “lướt sóng” khi thị trường bất động sản nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường. Các nhà đầu tư “chết” vì sốt đất thường là những người mới, đầu tư chạy theo đám đông, nắm thông tin chậm hoặc ít kiến thức và non kinh nghiệm.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, đầu cơ hay đầu tư kiếm lợi nhuận nhanh chóng cũng có thể mang lại lợi nhuận cao thực sự, nhưng đó là số ít may mắn, không phải số đông. Người mua phải tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua. Người mua cũng cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Ngoài ra, người mua nên so sánh với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước và cẩn trọng nếu mức tăng là 50 - 100% thậm chí hơn, vì cuộc đua biến động giá đó có khả năng là tăng giá ảo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương có thông tin quy hoạch, dự án, sân bay… Do đó, khi thị trường trải qua nhiều cơn "sốt đất" liên tục, nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định xuống tiền.

Theo ông Đính, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng khó thanh khoản. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.