Chuyện ở thị trường bất động sản Long An - Bài cuối: Cần định hình lại thị trường và giải bài toán giao thông

Cần định hình lại khẩu vị thị trường

Với bất động sản, không phải tỉnh nào cũng có hướng phát triển chung ở các phân khúc, việc phát triển sẽ dựa vào nhu cầu khách hàng và phụ thuộc vào hướng phát triển của tỉnh đối với thị trường đó. Đối với Long An, một điểm dễ thấy nhất đó là thị trường này không thể phát triển phân khúc chung cư, chính vì vậy mà tới nay thị trường này không có bất kỳ một dự án chung cư cao tầng nào phát triển. Phân khúc chủ đạo vẫn đang là đất nền và nhà phố.

Theo ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group, ở Long An không thể phát triển dòng sản phẩm chung cư như tỉnh Bình Dương đang làm rầm rộ, cũng không thể phát triển mạnh các biệt thự như Đồng Nai… Bởi hiện quỹ đất của Long An còn rất nhiều, bên cạnh đó giá đất vẫn khá thấp, trung bình từ 10 đến 25 triệu/m2.

Chính vì vậy, câu chuyện doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm nào có thể đáp ứng được nhu cầu ở thực, tránh tình trạng đầu cơ quá nhiều và khách hàng của dòng sản phẩm doanh nghiệp bán ra ở đâu cần phải được tính toán lại.

"Sau khi nhìn nhận thị trường, tôi thấy được rằng ở Long An đang có một lượng khách hàng không hề nhỏ. Đó chính là các chuyên gia, người lao động đang làm việc ở hơn 30 Khu, Cụm công nghiệp trong tỉnh với số lao động lên tới hàng trăm ngàn người và đa phần người lao động trong hơn 30 khu, cụm công nghiệp này rất cần nhà ở. Chính vì vậy, năm 2018 doanh nghiệp tôi đã thử phát triển hơn 1.000 dòng sản phẩm bất động sản cho lượng khách hàng này, kết quả cho thấy chúng tôi đã thành công. Chính vì vậy, theo tôi thời điểm hiện tại các doanh nghiệp nên định hình khẩu vị thị trường Long An là dòng sản phẩm bất động sản nhà ở cho chuyện gia, người lao động tại các khu công nghiệp, bên cạnh đó là những dự án cao cấp ở những vị trí giáp với TP.HCM có hạ tầng giao thông kết nối tốt với TP.HCM như Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc, Cần Đước", ông Vinh nói.

Đồng quan điểm với ông Vinh, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng thời gian tới, Long An vẫn là thị trường hấp dẫn với nhà đầu tư nhờ mặt bằng giá mềm, vị trí hiếm có khi có ranh giới giáp với TP.HCM.

Hiện có rất nhiều khu công nghiệp đã và đang đổ dồn về địa phương, dự kiến trong khoảng 3 – 5 năm tới, đây sẽ là nơi cung cấp nhiều khu công nghiệp mới cho cả nước và trở thành một trong những khu công nghiệp lớn nhất miền Nam. Khi các khu công nghiệp được mở rộng, nhu cầu về nhà đất cũng từ đó tăng cao, khiến cho bất động sản ở đây trở thành tâm điểm của Đồng bằng sông Cửu Long.

Xét về tiềm năng, so với Bình Dương, Đồng Nai, Long An không hề lép vế. Long An có thế mạnh về cảng biển và khu công nghiệp, tuy nhiên vấn đề khiến cho Long An dù là địa phương có nhiều tiềm năng nhưng vẫn chưa thực sự được khai thác đúng chính là cơ sở hạ tầng giao thông. Dù tỉnh có nhiều nỗ lực để xây dựng hạ tầng giao thông nhưng chưa thể đáp ứng được nhu cầu. Ngoài tuyến cao tốc TP.HCM - Trung Lương thì những dự án khác như đường vành đai, cảng biển, cao tốc Bến Lức - Long Thành… vẫn đang trong giai đoạn triển khai, chưa đi vào hoạt động. Một số dự án khác được quy hoạch nhưng đang nằm trên giấy.

Vì thế, muốn khai thác tốt tiềm năng của địa phương này, điều cần thiết nhất hiện nay chính là đẩy mạnh tiến độ hoàn thiện hệ thống giao thông huyết mạch, kết nối giữa Long An với TP.HCM cũng như tỉnh với các địa phương khác thuộc Đồng bằng sông Cửu Long.

Bên cạnh đó, các chính sách thu hút đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi trong cơ chế làm việc, các cấp chính quyền hỗ trợ kịp thời cho doanh nghiệp, chắc chắn Long An sẽ cất cánh trong 3 năm tới.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng để hình thành nên một khu đô thị, bên cạnh yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông cần phải xây dựng được hạ tầng xã hội – kinh tế. Cụ thể, hạ tầng xã hội là trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí; còn hạ tầng kinh tế là nơi để giao dịch thông thương, kinh doanh mua bán.

Ông Khương cho rằng, Long An không nên chạy đua với Bình Dương hay Đồng Nai mà cần phải tập trung vào thế mạnh của mình là vị trí liên kết vùng giữa TP.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long. Do đó, địa phương này phải xác định sẽ lựa chọn quy hoạch sẽ trở thành phố công nghiệp, dịch vụ hay logistics để có những chính sách phù hợp.

Còn bà Trần Thị Thúy Hà, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết thời gian này, đầu tư vào tỉnh Long An đã bắt đầu khởi sắc, thời cơ phát triển đã đến và tỉnh sẵn sàn chào đón các doanh nghiệp, các nhà đầu tư.

Những năm gần đây, Long An đã ghi nhận chỉ số CPI cao, tăng thu ngân sách. Đây cũng là tỉnh có mức tăng trưởng đầu khu vực đồng bằng sông Cửu long. Đây là thành quả của việc tiếp nhận nhiều dự án, trong đó đặc biệt là thị trường bất động sản bắt đầu phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây.

Tuy nhiên, vấn đề phát triển hiện nay cũng còn một số hạn chế như thị trường bất động sản có những vấn đề tiêu cực trong quá trình phát triển, trên địa bàn tỉnh hình thành nhiều khu dân cư nhỏ lẻ, điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án.

Tỉnh Long An hiện còn thiếu các hạ tầng xã hội nên phát triển không bền vững, thu hút dân cư. Để giải quyết vấn đề này, tỉnh sẽ chú trọng đầu tư các dự án lớn, kiểm soát các dự án nhỏ lẻ với chính sách chặt chẽ. Hiện tỉnh đang quan tâm xây dựng hạ tầng để giải quyết vấn đế này.

Điểm nghẽn giao thông sẽ được giải quyết

Đối với điểm nghẽn về hạ tầng giao thông, điểm mấu chốt làm thị trường bất động sản Long An không phát triển đúng tầm, ông Trần Đức Vinh cho rằng tỉnh cần có kết nối thích hợp như giữa các tỉnh như giữa TP.HCM - Long An, Long An - Đồng Tháp.

Chính vì vậy, trong năm 2021 tỉnh sẽ phải tăng cường đầu tư hạ tầng. Trên địa bàn hiện có một số tuyến nằm trong dự án triển khai, phía tỉnh đầu tư các tuyến trục động lực TP.HCM - Long An.

Bài liên quan

Để làm được điều này, công tác giải tỏa hành lang cũng cần được quan tâm. Hiện tỉnh đã triển khai 1 số tuyến trọng điểm để tránh tắc nghẽn. Trong đó, khi triển khai công trình đường cần cải tạo nút giao, xây cầu vượt, lắp đặt phân luồng giao thông…

Cũng theo ông Vinh, tỉnh Long An đang có 3 công trình trọng điểm đang triển khai gồm trục động lực TP.HCM - Tiền Giang - Long An. Đường 830 trục Đức Hòa - Bến Lức. Đoạn Đức Hòa – Bến Lức đầu tư theo hình thức BOT đã thu phí. Đoạn Bến Lức đến quốc lộ 50 đang sang giai đoạn 2. Đoạn quốc lộ 50 sang cảng Tân Tập. Đường vành đai thành phố Long An gồm 4 đoạn, Long An đầu tư hai đoạn. Hai đoạn còn lại sẽ kêu gọi đầu tư.

"Câu chuyện kết nối giữa Long An – TP.HCM không chỉ đơn thuần kết nối giao thông. Để phát triển, Long an phải kết nối được với nhóm kinh tế đô thị. Các nhà quy hoạch họ hiểu rất rõ bài toán kết nối này. Chính vì vậy, để phát triển thị trường bất động sản thì Long An cần kết hợp giao thông và trở thành gạch nối điểm kích cho TP.HCM với các tỉnh miền Tây Nam bộ", ông Vinh nói.

Để đáp ứng kỳ vọng phát triển thị trường bất động sản của doanh nghiệp, mới đây, Sở Giao thông vận tải (GTVT) TP.HCM và Sở GTVT tỉnh Long An đã có buổi họp về việc thống nhất có 23 tuyến đường kết nối hai địa phương quan trọng cần được ưu tiên đầu tư. Trong đó 12 đường hiện hữu cần được đầu tư mở rộng, kết nối đồng bộ; 8 đường triển khai theo quy hoạch được duyệt và 3 tuyến đường cần nghiên cứu bổ sung vào quy hoạch.

Cụ thể, với đường Võ Văn Kiệt, TP.HCM đang thực hiện dự án nối dài đường từ nút giao quốc lộ 1 tới nút giao Tân Tạo - Chợ Đệm (Bình Chánh). Sở GTVT TP.HCM và Long An thống nhất sắp tới đường Võ Văn Kiệt sẽ được nghiên cứu nối dài từ TP.HCM đến Khu công nghiệp Hải Sơn - Tân Đô (huyện Đức Hòa).

Với quốc lộ 50 từ Bình Chánh (TP.HCM) được mở rộng kết nối với Cần Giuộc (Long An). Hiện trạng đường này (phía TP.HCM) có bề rộng 9 - 15m, dự kiến mở rộng với quy mô lên 34m (6 làn xe). Trong khi đó, quốc lộ 50 qua tỉnh Long An chưa có kế hoạch đầu tư mở rộng.

Do đó, qua cuộc họp, Long An sẽ làm việc với đơn vị liên quan mở rộng quốc lộ qua địa bàn để đồng bộ với TP.HCM.

Bên cạnh đó, TP.HCM sẽ tập trung nguồn lực để đầu tư làm đường song song quốc lộ 50 từ đường Phạm Hùng (huyện Bình Chánh) đến Long An, giai đoạn từ năm 2021 đến 2025.

Với quốc lộ 1 (phía TP) hiện chỉ rộng 24m, dự kiến mở rộng 52m đoạn từ nút giao Bình Thuận đến Tân Kiên (Bình Chánh) giai đoạn 2021-2025. Đoạn còn lại đến ranh Long An sẽ tiếp tục đầu tư trong giai đoạn tiếp theo.

Đoạn quốc lộ 50 qua tỉnh Long An hiện chưa có kế hoạch đầu tư theo quy hoạch, do đó tỉnh này sẽ phối hợp nghiên cứu đầu tư mở rộng cho đồng bộ với TP.HCM.

Ngoài ra, TP.HCM và Long An cũng sẽ nghiên cứu đường mở mới phía tây bắc dài khoảng 19,8km có điểm đầu tại quốc lộ 1 (Bình Tân) và điểm cuối tại Vành đai 4 gần thị trấn Hậu Nghĩa (Long An) với quy mô 6 làn xe.

Đây là đường trục giao thông rất quan trọng kết nối TP.HCM đi tỉnh Long An và các tỉnh miền Tây, sẽ chia sẻ lượng xe trên tỉnh lộ 9 và 10 hiện hữu cải thiện giao thông tạo tiền đề phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam. Do đó, 2 địa phương cần tập trung nguồn lực mở đường mới trong giai đoạn từ 2021-2025.

Ngoài các tuyến nêu trên, nhiều tuyến đường khác cũng được đề cập sẽ mở rộng, đầu tư nối dài như đường Lê Văn Lương, đường Nguyễn Văn Bứa (Hóc Môn) kết nối đường tỉnh 824 (huyện Đức Hòa), làm đường Long Hậu (nối từ huyện Nhà Bè với đường tỉnh 826E huyện Cần Giuộc)...