Cổ đông chất vấn vụ bắt tay Novaland, Chủ tịch Hoàng Quân (HQC) nói: Hoàng Quân trên thị trường BĐS không có kẻ thù, chỉ có bạn hoặc đối tác

KẾ HOẠCH KỶ LỤC

Cụ thể, Công ty dự trình mục tiêu doanh thu đạt 2.000 tỷ - gấp 6,2 lần năm 2023. Trong đó, doanh thu bất động sản là 1.050 tỷ đồng và doanh thu hợp tác đầu tư bất động sản đạt 950 tỷ đồng. Nguồn doanh thu này đến từ các dự án thuộc các dòng sản phẩm nhà ở xã hội (NOXH); Thương mại; Khu Đô thị và Khu Công nghiệp.

Nếu thành công, đây sẽ là mức doanh thu cao kỷ lục của Hoàng Quân từ khi niêm yết HoSE năm 2010. Tương ứng, lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 100 tỷ đồng - gấp 19,2 lần thực hiện năm ngoái, đồng thời là mức lãi cao nhất 9 năm trở lại của Công ty (tính từ năm 2016).

Là doanh nghiệp NOXH lớn ở phía Nam, năm nay được sự ủng hộ từ nhiều quyết sách mới, phân khúc này theo Hoàng Quân đang được hỗ trợ rất nhiều để có thể thực hiện hoá đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021-2030".

Trong đó, Hoàng Quân sẽ riếp tục đẩy mạnh xúc tiến đầu tư dự án NOXH và cải tạo chung cư cũ. Công ty đặt mục tiêu hoàn thành ít nhất 50 dự án NOXH với khoảng 50.000 sản phẩm và thực hiện cải tạo, xây dựng mới ít nhất 10 tòa chung cư cũ tại Tp.HCM, Đồng Nai, Long An.

Công ty cũng nhấn mạnh đã và đang hợp tác chiến lược với các ngân hàng HDBank, BIDV, Agribank để bổ sung nguồn vốn tín dụng trong việc triển khai hoạt động kinh doanh. Song song, tập trung một số hoạt động đầu tư nhanh và thu hồi vốn nhanh.

MUA LẠI THE GOLDEN CITY, MỞ RỘNG SANG BĐS KCN, NGHỈ DƯỠNG

Chiến lược dài hơi, Hoàng Quân cho biết sẽ đẩy mạnh đầu tư đa dạng hóa sản phẩm để cân bằng nguồn thu. Cụ thể, bên cạnh NOXH, doanh nghiệp cũng đang tìm kiếm cơ hội kinh doanh mới ở loại hình bất động sản thương mại, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng. Đơn cử, hiện nay Công ty đang tập trung nguồn lực để triển khai dự án KCN Hàm Kiệm 1 (Bình Thuận), KCN Bình Minh (Vĩnh Long).

Ngoài ra, Hoàng Quân tiếp tục đẩy mạnh việc hợp tác và M&A các dự án trên cơ sở được chọn lọc kỹ càng với các tiêu chí quan trọng như tiềm năng phát triển, hiệu quả dự án… nhằm liên tục bổ sung quỹ đất mới, dự án mới, kịp thời trong công tác đầu tư và triển khai thi công xây dựng.

Mới đây, Hoàng Quân cũng đã phát hành thành công 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 10.000 đồng/cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Tương ứng, Công ty huy động được 1.000 tỷ đồng.

Theo kế hoạch sử dụng vốn mới điều chỉnh gần nhất, trong 1.000 tỷ đồng huy động, HQC đã dùng 400 tỷ đồng để mua cổ phần từ cổ đông hiện hữu CTCP Đầu tư Thành phố Vàng (Thành Phố Vàng); và dùng 600 tỷ đồng để mua lại cổ phần phát hành riêng lẻ của Thành Phố Vàng, hiện đơn vị này là chủ đầu tư Dự án Golden City tại trung tâm Tp.Tây Ninh.

Được biết, Golden City là dự án trọng điểm của Hoàng Quân với quy mô gần 3,4 ha, tổng mức đầu tư ban đầu 1.777 tỷ đồng. Công ty từng chuyển nhượng cho Thành Phố Vàng với giá 120 tỷ đồng và đổi tên.

Sau phát hành cổ phiếu riêng lẻ, vốn điều lệ của Công ty đã tăng từ 4.766 tỷ đồng lên 5.766 tỷ đồng.

TĂNG VỐN LÊN HƠN 6.000 TỶ

Tại Đại hội lần này, Hoàng Quân tiếp tục trình kế hoạch tăng vốn, thông qua phương án phát hành riêng lẻ tối đa 30 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 5,2% trên tổng số cổ phiếu đang lưu hành) cho các chủ nợ để hoán đổi các khoản nợ của Công ty, nhằm tái cơ cấu các khoản nợ và cải thiện tình hình tài chính.

Thời điểm thực hiện dự kiến trong năm 2024-2025. Với giá phát hành là 10.000 đồng/cp, Hoàng Quân dự thu về tối đa 300 tỷ đồng. Cổ phiếu phát hành riêng lẻ để hoán đổi nợ sẽ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt phát hành.

So sánh về giá phát hành, Công ty cho biết giá trị sổ sách cổ phiếu HQC theo BCTC tổng hợp đã kiểm toán tại cuối năm 2023 là 9.158 đồng/cp, còn theo BCTC quý 1/2024 (tự lập) của Công ty tại cuối tháng 3 là 9.307 đồng/cp.

Tiêu chí lựa chọn chủ nợ để hoán đổi là có khoản nợ được trình bày trong BCTC tổng hợp năm 2023 đã được kiểm toán. Cụ thể, theo BCTC kiểm toán, tính đến cuối năm 2023, nợ phải trả của Hoàng Quân vào mức 2.935 tỷ đồng. Trong đó, có khoản nợ phải trả dài hạn khác là tiền mượn từ ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT HQC và bà Nguyễn Thị Diệu Phương - Phó Chủ tịch HĐQT (vợ ông Tuấn) với tổng số tiền hơn 316 tỷ đồng.

Nếu thành công, các khoản nợ sau khi hoán đổi cổ phiếu sẽ được xóa bỏ và các chủ nợ trở thành cổ đông của Công ty, Hoàng Quân không còn nghĩa vụ đối với các khoản nợ đã được hoán đổi.

Đồng thời, giá trị các khoản nợ được hoán đổi thành cổ phiếu sẽ được hoạch toán để tăng vốn chủ sở hữu. Hoàng Quân sẽ tăng vốn điều lệ từ 5.766 tỷ đồng lên 6.066 tỷ đồng.

THẢO LUẬN

Tại sao Hoàng Quân đặt mục tiêu doanh thu, lợi nhuận cao nhưng 10 năm qua đều không hoàn thành?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: Quan điểm của tôi và ban điều hành Công ty sẽ không đổ thừa ngoại cảnh, dù gần đây vĩ mô có nhiều biến động.

Dù vậy, cho đến bây giờ, tôi thấy rằng chúng tôi đã có sai lầm khi nhận định lạc quan vào thị trường và cả khả năng của mình khi đặt kế hoạch.

Hơn 10 năm qua, Hoàng Quân đặt kế hoạch tiên phong về NOXH. Cho đến khi Nhà nước cắt gói vốn tài trợ mấy chục ngàn tỷ thì chúng tôi không xoay sở được vốn, dẫn đến không hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh.

Do đó, có thể nói rằng nguyên nhân chính là bản thân Hoàng Quân, cùng với những yếu tố khác như vĩ mô trong ngoài nước… Hiện, Hoàng Quân cũng đang chú trọng đưa công nghệ vào quản trị, hoạt động kinh doanh.

Vậy có phải năng lực lãnh đạo của HĐQT Hoàng Quân chưa đủ tầm?

Ông Tuấn: Để nói điều này cần nhìn vào 2 quan điểm.

Đầu tiên, ban điều hành phải nhìn thẳng vào nội tại và lên chiến lược. Cho giai đoạn từ năm 2024 đến năm 2030, HĐQT xác định phải đánh giá xem xét lại rất nhiều chiến lược.

Chúng tôi thấy chúng tôi có thuận lợi như quỹ đất lớn. Trong đó mảng NOXH có nhiều khu đất sạch đã được cấp phép xây dựng, cùng với sự hợp tác quỹ đất từ: (i) quỹ đất công Nhà nước qua đấu thầu, (ii) bắt tay với Novaland, từ Tập đoàn Hoàng Quân, và (iii) có sự hỗ trợ về tài chính từ BIDV, HDBank…

Thứ hai, chúng tôi cũng đã đứng dậy sau 10 năm qua. Bây giờ, Hoàng Quân không còn là "tiên phong" mà muốn là doanh nghiệp "hàng đầu" về NOXH, nhà cho người thu nhập thấp. Chúng tôi cũng không còn lan man tiêu chuẩn quốc tế, mà NOXH Hoàng Quân sẽ đáp ứng tiêu chuẩn quốc gia về cả chất lượng lẫn dân sinh.

Hoàng Quân cũng thay đổi quản trị, thay đổi văn hoá: Chúng tôi đã chuyển từ văn hoá gia đình sang văn hoá doanh nghiệp.

Hoàng Quân hoàn thành 3.000 căn NOXH trong là điều đã rất đáng ghi nhận. Và mục tiêu các năm mới mỗi năm hoàn thành được 5.000 căn NOXH/năm. Cũng như con số kế hoạch doanh thu 2.000 tỷ năm nay thì chúng tôi xác định "không phải cố gắng", mà "bắt buộc" phải làm được.

Ông bà có câu "Hữu xạ tự nhiên hương", với Hoàng Quân thì các căn nhà theo ông Tuấn nói đạt tiêu chuẩn quốc gia thì ban lãnh đạo có thể chấm điểm cụ thể là mình ở mức nào, thang điểm mấy?

Ông Tuấn: Hoàng Quân vừa thực hiện căn bản vừa đi tắt đón đầu để đẩy mạnh công nghệ thông tin (CNTT), chúng tôi đã hợp tác với FPT. Trong đó, tiêu chí là công nghệ áp dụng vào quản trị, vận hành và cả bán hàng (làm sao bán được 63 tỉnh thành một cách tiết kiệm nhất)… và Hoàng Quân cũng sắp làm lại KPI mới sau khi có CNTT.

Tiêu chuẩn quốc gia sẽ gồm: PCCC, phải hoàn thành dự án 100% (gồm xử lý nước thải, ME…)… thì Hoàng Quân tự tin sẽ đạt 10/10. Còn riêng mảng tiện ích, với tiện ích căn bản như nhà trẻ, y tế, gym, karaoke, nhà hàng, công viên… thì dù là nhà ở phân khúc thu nhập thấp thì tiêu chuẩn quốc gia bắt buột có. Vì nhà ở thu nhập thấp không xác định là khu ổ chuột trong tương lai, mà là tổ ấm cũng những gia đình có thu nhập thấp. Nên chất lượng Hoàng Quân phải đạt 10 điểm, tiện ích thì sẽ phải được 8 điểm.

Ban lãnh đạo cho biết về độ tự tin hồi phục kinh doanh của Hoàng Quân thì cũng nhờ ban lãnh đạo đánh giá mức điểm nào trên thang điểm 10, có được 8 điểm không?

Ông Tuấn: Nhìn chung sẽ được 8 điểm. Và khi kinh doanh Hoàng Quân hồi phục thì tôi cũng kỳ vọng giá cổ phiếu HQC cũng sẽ hồi phục.

Đợt chào bán riêng lẻ tháng 3/2024 vừa qua thu về 1.000 tỷ, là của Tập đoàn Hoàng Quân hay Hoàng Quân?

Ông Tuấn: Là hoạt động phát hành của riêng Hoàng Quân, đã hoàn thành và sử dụng tiền đúng với phương án sử dụng vốn công bố. Theo đó, Hoàng Quân đã sở hữu trở lại dự án Thành phố Vàng (Tây Ninh).

Đây là dự án nằm ở vị trí rất đẹp ở Tây Ninh, tổng vốn đầu tư 2.200 tỷ. Hiện, dự án đã hoàn thành 4/7 Block với hơn 900 căn. 3 Block còn lại đang xây dựng phần móng, dự xong móng trong tháng 9/2024, hoàn thành các dự án trong cuối năm 2025 để đưa vào sử dụng.

Về nhà đầu tư tham gia, thì xin phép không công bố vì họ không muốn công bố danh tính, nên Hoàng Quân không công khai. Tôi chỉ nói được là họ là những người đồng hành lâu với Hoàng Quân, họ là người có tâm với NOXH và việc mua cổ phiếu như việc từ thiện của bản thân họ.

Dù không công bố với cổ đông, nhưng Hoàng Quân vẫn thực hiện công khai danh tính minh bạch với Uỷ ban Chứng khoán theo đúng quy định.

Tại sao có nhiều Thành viên HĐQT từ chức, gồm cả vợ và một số người thân của ông Tuấn… có sự xáo trộn nào trong nội bộ không?

Ông Tuấn: Hôm nay có bà xã tôi dự và mời bà xã đứng lên chào mọi người. Nay tôi cũng xin nói trước mặt Đại hội, vợ chồng tôi rất hạnh phúc 35 năm, có 3 người con 5 người cháu. Tôi không bồ nhí, không con rơi, là gia đình văn hoá.

Để nói việc tại sao nhiều người thân rút khỏi Hoàng Quân, thì trước hết tôi chắc chắn không hề có sự xáo trộn. Mà đây là yêu cầu của cổ đông mới từ Hoàng Quân, và cũng là thực hiện chủ trương chuyển từ văn hoá gia đình qua văn hoá doanh nghiệp. Chứ doanh nghiệp ban lãnh đạo toàn vợ với em thì cũng không còn phù hợp.

Tôi nghĩ chắc tôi cũng sẽ còn làm Chủ tịch thời gian nữa nếu được cổ đông chấp thuận, nhưng sắp tới Hoàng Quân sẽ có nhiều nhân tố mới. Dự kiến xuất hiện trong nhiệm kỳ mới bắt đầu từ 2025. Điều này là tốt vì Hoàng Quân có nhiều sự đồng hành mới trong hành trình đi đầu mảng NOXH, nhà thu nhập thấp.

Dự án An Phú Sinh hiện ra sao?

Đây là dự án Thương mại với quy mô 14,7ha, căn bản đã đền bù xong, pháp lý đầy đủ theo yêu cầu như có thông báo nộp tiền sử dụng đất, có chủ trương đầu tư… Vốn đầu tư hơn ngàn tỷ.

Hiện, dự án đã được bán nền nhưng chủ trương Hoàng Quân là chỉ bán nhà, gắn liền với các tiện ích. Mục đích là Hoàng Quân muốn làm nhà ở giá rẻ, nhưng do luật Việt Nam chưa có khái niệm này nên dự án Hoàng Quân hiện là nhà cho người thu nhập thấp.

Thông thường làm nhà ở thương mại lời hơn NOXH, ví dụ NOXH lời 10% thì nhà thương mại 20%. Song, đầu tư nhà ở thương mại thì đầu tư vốn nhiều hơn, tốn công sức hơn… Và Hoàng Quân làm dự án này bởi nhận được lời mời của tỉnh Long An.

Chính phủ đang rất coi trọng và có nhiều chính sách kích cầu NOXH. Hoàng Quân có quan điểm gì về điều này, và kế hoạch dài hơi của Công ty?

Hoàng Quân xác định là đơn vị đi đầu trong NOXH, nên Công ty sẽ tập trung làm phân khúc này. Dự kiến, Hoàng Quân làm 50.000 căn NOXH đến 2030, trong đó năm 2024 dự kiến đạt 3.000 căn, năm 2025 đạt 6.000 căn và tăng dần trong các năm tiếp theo.

Năm nay, Hoàng Quân làm 3 dự án ở Trà Vinh, Tân Hương, Vĩnh Long với tổng khoảng 3.000 căn NOXH.

Mục đích cốt lõi khi hợp tác với Novaland là gì? Trong khi Novaland hiện tại đúng là có quỹ đất, nhưng hầu như dự án cung cấp thực tế đều không đúng với phân khúc người tiêu dùng…. Vậy, Hoàng Quân tận dụng gì từ Novaland, trong khi tại phân khúc NOXH thì Hoàng Quân có kinh nghiệm nhiều năm, cũng có quỹ đất rồi?

Cho tới nay và tôi tin rằng sau này cũng vậy, Hoàng Quân trên thị trường bất động sản không có kẻ thù, chỉ có bạn hoặc đối tác. Nên, Hoàng Quân tiếp tục mong muốn làm bạn với các tổ chức, cá nhân trong ngoài ngành để tận dụng thế mạnh của nhau.

Nói về Novaland, trước khi nói Hoàng Quân tận dụng được gì thì nên coi trước chúng ta làm gì cho đối tác. Trong khi, Novaland là công ty lớn hơn Hoàng Quân nhiều.

Chúng ta có được năng lực cốt lõi, làm tốt mảng NOXH và đây chính là cái Novaland cần. Chưa kể, hai bên cũng sẽ hỗ trợ nhau về việc bán hàng, vốn và cả quản trị.

Hoàng Quân và cả Novaland đã cùng ký cam kết với Chính phủ thực hiện 1 triệu căn NOXH, Hoàng Quân 50.000 căn NOXH và Novaland 200 căn. Cần biết, Novaland định vị là phân khúc nhà cao cấp, mà đã ký với Chính phủ thì phải thực hiện dù nếu Novaland đứng ra là Chủ đầu tư trực tiếp mảng NOXH thì sẽ không đúng thương hiệu trên thị trường. Nên do đó, trong hợp tác hai bên thì Novaland là chủ đầu tư còn Hoàng Quân sẽ là đơn vị thực hiện, làm dự án.

Hoàng Quân năm nay vẫn tiếp tục chính sách người mua nhà mà giới thiệu người khác mua nữa thì được tặng 1% (có thể chiết khấu trực tiếp vô giá mua hoặc trả hoa hồng). Đã có nhiều người nhận được 1% hoa hồng từ Hoàng Quân rồi.

Kế hoạch 2024 là đến từ NOXH và nhà cho người thu nhập thấp. Trong đó, NOXH thì Hoàng Quân dựa vào gói hỗ trợ từ Chính phủ, trong khi gói vốn này giải ngân nhỏ giọt. Vậy, việc triển khai cũng như đóng góp của NOXH trong kế hoạch kinh doanh?

Chúng tôi đã có kinh nghiệm sâu sắc khi làm NOXH hơn 10 năm qua, nên việc đợi gói tín dụng là điều không thể. Chúng tôi đã nói là hiện Hoàng Quân được HDBank giải ngân nhiều hơn số tiền nhận từ gói hỗ trợ cho NOXH. Như vậy, chúng tôi đã rút kinh nghiệm là không còn chỉ dựa vào gói vốn Chính phủ (từ Ngân hàng Chính sách Xã hội) mà phải đi huy động từ nhiều nguồn như NHTM…

Quỹ đất cũng vậy, chúng tôi đã không còn chỉ dựa vào quỹ đất công, quỹ đất đấu giá… mà cũng chủ động mở rộng quỹ đất, quỹ đất sẵn có, quỹ đất từ đối tác. Đơn cử, mới đây Hoàng Quân đã làm việc với Lực lượng vũ trang, hỗ trợ thanh toán chậm cho họ và được nhận lại quỹ đất từ Lực lượng vũ trang này.

Doanh thu mục tiêu 2.000 tỷ đồng, thì Thương mại chiếm 50% và NOXH chiếm 50%.