Cổ phiếu bất động sản đua nhau "bốc đầu" tăng trần, điều gì đang diễn ra?

Thị trường chứng khoán bứt phá mạnh trong phiên 20/8 với sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu bất động sản. Hai "ông lớn" VHM, VIC bật tăng xấp xỉ 2%, đóng góp đáng kể cho đà tăng của chỉ số chung.

Tâm điểm là DXG, PDR khi đồng loạt tăng kịch trần, "trắng bên bán" trong khi dư mua giá trần lên đến 1,7 triệu và 4,1 triệu đơn vị. Trong nhóm vốn hóa nhỏ hơn, SGR và HPX cũng "nhuộm sắc tím" với thanh khoản cải thiện đáng kể. 

Không kém cạnh, hàng loạt cổ phiếu bất động sản khác như CEO, DIG, NVL, DXS. NDN, KBC, NLG, đều khởi sắc với mức tăng cao từ 2%-8%.

Dòng tiền trên nhóm cổ phiếu này cũng vô cùng sôi động, riêng DIG, NVL, DXG, PDR, VHM lọt top cổ phiếu có thanh khoản cao nhất trên toàn thị trường.

Theo nhận định của chuyên gia phân tích ngành bất động sản Chứng khoán VNDirect trong phiên 20/8, dòng tiền trên thị trường trong nửa đầu năm không dành nhiều sự quan tâm đến nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nhà ở và các cổ phiếu ngành bất động sản đều có một xu hướng điều chỉnh trong nửa đầu năm như là: NVL, DXG, DIG, CEO, …

Tuy nhiên, cổ phiếu các doanh nghiệp có khả năng duy trì khả năng bán hàng tốt, có câu chuyện như là tái cơ cấu doanh nghiệp thành công và tiềm năng tăng trưởng tốt nhờ lợi thế đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án và hoàn thành đóng tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ của chính phủ để giữ được biên lợi nhuận tốt trong giai đoạn sắp tới như là NLG, KDH, … đều giữ được mặt bằng giá tốt so với VN-Index. Một phần nguyên nhân diễn biến giá của các cổ phiếu ngành BĐS là do KQKD của nhóm BĐS thường chậm vào nửa đầu năm, do đó chưa tạo được đủ hiệu ứng tốt lên tâm lý NĐT. 

Trong nửa cuối năm, chuyên gia VNDirect cho rằng tâm lý thị trường được hỗ trợ từ việc KQKD của các DN tăng tốc do đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà cho khách hàng. (Một số doanh nghiệp đã cho biết kế hoạch bàn giao sản phẩm tập trung vào nửa cuối năm nay như Vinhomes (Vinhomes Ocean Park 3, Sky Park, Golden Avenue), Nam Long (Akari, Cần Thơ, Southgate), Khang Điền (The Privia),…)

Dù vậy, cần nhiều thời gian hơn để các chính sách hỗ trợ và việc việc các Luật Bất động sản mới đi vào hiệu lực phát huy ảnh hưởng tích cực lên tâm lý NĐT trên thị trường chứng khoán. Do các luật mới, trước mắt, sẽ có những ảnh hưởng trái chiều lên thị trường BĐS trong ngắn hạn. Trong đó, một số địa phương bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới (với rủi ro giá đất tăng cao so với giá đang áp dụng để phù hợp với mặt bằng giá trên thị trường), sẽ tạo thêm áp lực tài chính lên các DN và khiến giá nhà khó hạ nhiệt.

Mặt khác thì các quy định có lợi hơn cho người mua nhà như yêu cầu CĐT không được thu tiền cọc quá 5%, việc mở rộng phạm vi về quyền sở hữu nhà ở với người nước ngoài... sẽ hỗ trợ tâm lý người mua nhà.

Khó kỳ vọng đà tăng mạnh của nhóm BĐS trong nửa cuối năm nay

Nhìn chung, chuyên gia VNDirect cho rằng khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm BĐS trong nửa cuối năm nay, mà xu hướng phục hồi sẽ diễn ra chậm và dần rõ nét khi thị trường chứng kiến tình hình kinh doanh, tài chính của các DN được cải thiện. 

Cơ hội đầu tư vào cổ phiếu ngành BĐS sẽ phân hóa, những doanh nghiệp đã chứng minh được trong quá khứ là có năng lực triển khai dự án tốt, dự án đầy đủ pháp lý; bán được hàng trong thời gian qua (thể hiện qua doanh số bán trước – presales); cũng như có tình hình tài chính lành mạnh, sử dụng đòn bẩy thấp… sẽ là những cơ hội đầu tư tiềm năng trong giai đoạn này.

Theo đánh giá, cổ phiếu KDH, NLG là các doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng tốt trong giai đoạn sắp tới nhờ vào nỗ lực đẩy mạnh hoạt động giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất tại các dự án lớn ở các vị trí dân cư đông đúc tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố vệ tinh lân cận. Các dự án của của các doanh nghiệp này đều có khả năng bán hàng tốt nhờ vào vị trí đắc địa và sự uy tín trong quá trình phát triển của doanh nghiệp, nhờ vậy sẽ mang lại nguồn thu lớn với biên lợi nhuận tốt cho KDH trong các năm sắp tới với kế hoạch phát triển dự án vững chắc.

Đối với các doanh nghiệp không có sản phẩm mở bán trong thời gian tới sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức về tài chính cũng như thách thức liên quan tới thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán do các quy định của luật ngày càng chặt chẽ. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các khía cạnh liên quan tới sức khỏe tài chính và khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý của các dự án đang triển khai để có được sự lựa chọn doanh nghiệp bất động sản phù hợp cho quyết định đầu tư của mình.