"Cởi trói" cho khung giá đất

Những tháng vừa qua, thị trường bất động sản liên tiếp đón nhận các thông tin quan trọng về chính sách. Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất , xác định giá theo thị trường. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai. Đây cũng là một trong những nội dung quan trọng nhất được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến sẽ được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10 tới đây.

Thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy đang diễn ra sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này.

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

Khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng, công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Điều đó buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nếu bỏ khung giá đất sẽ dẫn tới sự thay đổi quan trọng. Đó là trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các phương pháp định giá đất, biến động về giá đất thực tế để xây dựng ra bảng giá đất mới.

Với sự thay đổi này, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, phá bỏ được sự chênh lệch giữa bảng giá và giá ngoài thị trường.

Lý do bỏ khung giá đất

Nhiều chuyên gia trên thị trường nhận định rằng việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần "cởi trói" cho giá đất địa phương. Theo ghi nhận, đề xuất này đã nhận được khá nhiều sự đồng tình từ phía người dân.

Ghi nhận tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho thấy đang có sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá do Nhà nước ban hành.

"Tôi đánh giá đất ở đây là đất kim cương mà đã là kim cương thì bạn biết đấy, không biết là bao nhiêu. Hiện có người rao giá 1 tỷ, trên 1 tỷ, có người rao trên 2,5 tỷ", bà Phạm Thị Xuân Dinh, phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, cho biết.

"Trước COVID-19 khoảng gần 2 tỷ/m2, còn tại thời điểm COVID-19 thì 1,4 - 1,5 tỷ/m2", bà Đinh Thị Bích, phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, cho hay.

Đó là mức giá được một số người dân cung cấp. Còn theo khảo sát trên một số trang web mua bán bất động sản, một số vị trí được rao bán với giá lên đến cả tỷ đồng. Trong khi đó, theo bảng giá đất mới nhất tại Hà Nội, mức giá đất tại một số vị trí ở quận Hoàn Kiếm lên đến gần 188 triệu đồng/m2 với hệ số K cao nhất ở mức 2,15 thì mức giá tại đây là trên 400 triệu đồng/m2.

Thực tế triển khai Luật Đất đai 2013 cho thấy bảng giá đất của hầu hết các địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng khoảng 30 - 60%.

"Ở địa phương bị giới hạn bởi khung giá đất xây dựng ở Trung ương, nhưng lần này sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương hoàn toàn độc lập tự chủ và được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất. Địa phương hoàn toàn quyết định được việc bảng giá đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế xã hội của địa phương", PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, thông tin.

Tình trạng chênh lệch giữa giá thị trường và bảng giá đất xảy ra tại không ít địa phương khác. Vì bảng giá đất, khung giá đất quy định như vậy nên cũng là căn nguyên xuất hiện tình trạng mua bán nhà đất 2 giá trên thị trường.

Chi phí thực hiện dự án, cụ thể là giải phóng mặt bằng, tại các dự án có thu hồi đất, cũng sẽ phải tăng theo. Điều này có khiến giá nhà ở tăng cao? Đây là câu hỏi được rất nhiều người dân, nhà đầu tư quan tâm và bàn luận rôm rả suốt vài tuần qua.

Lo ngại bỏ khung giá đất sẽ làm tăng giá nhà

Đối với những doanh nghiệp đã có tích lũy đất đai, chuẩn bị sẵn quỹ đất để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất thực tế không làm ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm.

Tuy nhiên, đối với những doanh nghiệp phải đang tìm quỹ đất mới để làm dự án, việc bỏ khung giá đất hầu như sẽ không tác động đến giá thành sản phẩm đầu ra.

Còn đối với doanh nghiệp đang phải tìm quỹ đất để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất có thể làm tăng chi phí đất đai, từ đó có khả năng làm tăng giá bán sản phẩm đầu ra. Bởi theo tính toán, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành dự án căn hộ, khoảng 20 - 30% giá thành nhà phố liền kề thấp tầng, trên dưới 50% giá thành biệt thự. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tác động tăng giá này sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn.

Một số ý kiến cho rằng, việc bỏ khung giá đất không thể đột biến làm tăng giá nhà. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

"Trong ngắn hạn, người ta sẽ phản ứng với câu chuyện là bỏ khung giá đất rồi thì như vậy khả năng nhận tiền bồi thường có thể đẩy giá lên một chút", TS. Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế Luật và Quản lý Nhà nước UEH, đánh giá.

Về lâu dài, việc bỏ khung giá đất đi kèm với việc Nhà nước tăng thu các loại thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn… sẽ làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai.

"Việc nắm giữ bất động sản không còn lợi nữa thì lúc đó họ sẽ bán ra. Lúc đó thêm nguồn cung từ những người không có nhu cầu thực thì khi đó tôi cho rằng giá nó sẽ không quá tăng", TS. Dương Kim Thế Nguyên nhận định.

Một số ý kiến cho rằng, trong hơn 10 năm qua, đa số các doanh nghiệp làm dự án đều phải bồi thường cho người dân theo phương thức tự thỏa thuận theo giá thị trường nên việc bỏ khung giá đất không thể đột biến làm tăng giá nhà.

"Giá thị trường đó cao rất nhiều lần so với quy định trong bảng giá đất thì chúng tôi cho rằng quan ngại này rất chính đáng, nhưng sẽ không xảy ra trên thực tế, bởi vì chúng ta đã chứng kiến trong thời gian vừa qua, mặc dù bảng giá đất thấp, nhưng các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì đều bán giá nhà theo giá thị trường", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho biết.

"Thị trường không chấp nhận giá bị đẩy quá với mức chúng tôi chấp nhận mua nên việc đó chúng ta không lo. Vì chúng ta đã thả cho thị trường tự quyết định thì ông sẽ tự tính toán và như vậy người ta sẽ tính sát với thực tế hơn", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam,

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, tuy nhiên cần có những quy định, bước đi rõ ràng cụ thể từ chính sách để giúp người dân, doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.