'Cởi trói' cho loại hình đất nông nghiệp kết hợp homestay, farmstay

"Cởi trói" đất nông nghiệp

Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, hiện giờ đất nông nghiệp nhiều nơi đang sử dụng lãng phí vì bỏ hoang, hy vọng luật Đất đai 2024 sẽ "cởi trói" cho đất nông nghiệp.

Ông Đỉnh đưa ra ví dụ điển hình là khi người dân kết hợp đất nông nghiệp với nuôi trồng hay kết hợp kinh doanh các loại hình khác. Tuy không đúng nhưng nuôi tôm doanh thu gấp 30 lần trồng lúa nên người dân sẽ tìm cách để làm.

Trường hợp khác, kết hợp trồng lúa và kinh doanh với những mô hình như cafe ruộng mang lại lợi ích rất nhiều. Doanh thu 1 tháng có thể bằng trồng lúa cả năm, nhưng không có khung pháp lý nên đây được coi là hành vi trái phép. Bên cạnh đó, có những tỉnh nghèo nên đã có cơ chế làm sân golf, khu đô thị, khu công nghiệp nên trở nên giàu.

Theo ông Đỉnh, trồng lúa để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, nhưng người trồng lúa cần cơ chế để đảm bảo quyền lợi. "Tôi đánh giá cao Luật Đất đai 2024 về sự phát triển cân đối. Đặc biệt, có quy hoạch tỉnh nào trồng lúa để giữ ruộng, có công cụ về điều tiết ngân sách theo các luật liên quan để hỗ trợ ngân sách cho các tỉnh đó", ông Đỉnh phân tích.

Luật Đất đai 2024 còn cho phép người dân được sử dụng đất nông nghiệp kết hợp trồng lúa và kinh doanh. Nhưng người dân phải có phương án trình cơ quan quản lý để có sự quản lý chặt chẽ khi dùng đất nông nghiệp kết hợp thương mại dịch vụ. Khi đó, sẽ hài hoà lợi ích các chủ thể, nhà nước và người dân. Người dân hưởng lợi sử dụng đất kết hợp thương mại dịch vụ thì cần chi một phần vào ngân sách Nhà nước.

Một vấn đề rất quan trọng đó chính là làm sao để kết hợp làm sao đất nông nghiệp với kinh doanh, nhưng tránh việc chuyển mục đích sử dụng xây nhà kiên cố bằng bê tông cốt thép sẽ không thể hoàn trả hiện trạng đất trồng lúa. Đây là vấn đề chấp chới giữa sử dụng đất kết hợp và chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Sử dụng đất nông nghiệp làm homestay, farmstay

Về vấn đề các loại hình homestay, farmstay phát triển tràn lan, không có quy hoạch, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết: Theo quan điểm cá nhân, có 2 phương thức triển khai mô hình này. Một là người sản xuất nông nghiệp sử dụng đất kết hợp làm du lịch. Phương thức 2 là đất du lịch làm nông nghiệp thì đây là đất thương mại.

Trong Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ, tại điều 218 luật đất đai cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích để tăng thu nhập nhưng chỉ sử dụng cho mục đích kết hợp. Sử dụng mục đích nông nghiệp là chính chứ không phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích có quy định rõ đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu;

Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu như không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định tại các loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận;

Đồng thời, không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định; Tuân thủ pháp luật có liên quan.