Cơn sốt bất động sản trên toàn cầu: Một quả bong bóng hay chỉ là "điều bình thường mới"?

Thật khó để không đồng tình với đánh giá gần đây của chính phủ New Zealand rằng thị trường bất động sản nước này đã chuyển từ đợt bùng nổ đơn thuần sau một quả bong bóng gây rủi ro cho toàn bộ nền kinh tế. Mức giá bất động sản tại New Zealand đã tăng 23% trong năm qua, khiến việc sở hữu một ngôi nhà trở thành một điều xa vời, đặc biệt là đối với nhóm người trẻ lần đầu mua nhà.

Vậy, nếu cơn sốt này có "hướng đi" như một quả bong bóng thì nó có thực sự là một quả bong bóng hay không?

Vấn đề duy nhất là quả bong bóng lần này không giống như trước đây. Giá nhà tăng không ngừng nghỉ ở nhiều nền kinh tế phát triển khác như Mỹ và Anh. Tại Australia, giá nhà tăng 2,8% trong tháng 3 – mức tăng hàng tháng nhanh nhất trong 33 năm đối với quốc gia này.

Tuy nhiên, chính phủ các nước khác lại không đưa ra biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản như New Zealand. Thủ tướng Jacinda Ardenrn mới đây đã yêu cầu NHTW phải đưa việc hạ giá bất động sản thành một phần của chính sách tiền tệ.

Trên thực tế, chính phủ các nước phát triển lại làm điều ngược lại khi đại dịch đã khiến lãi suất giảm xuống mức thấp lịch sử. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tạo tiền đề cho những NHTW khác và cho biết lãi suất cực kỳ thấp sẽ được duy trì trong vài năm. Cùng với những ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu và trợ cấp xây dựng, chi phí đi vay thấp giống như yếu tố đảm bảo rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng bất chấp nền kinh tế suy thoái do Covid-19.

Do đó, khi bong bóng có thể được định nghĩa là một thị trường tăng giá mạnh mà theo những yếu tố cơ bản và, thì thời đại "tiền rẻ" được mở ra bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và duy trì bởi Covid-19 đã thay đổi các nguyên tắc cơ bản. 

Damien Klassen – trưởng bộ phận đầu tư của Nucleus Wealth ở Melbourne, cho rằng "sự méo mó" của thị trường bất động sản còn diễn ra lâu hơn nữa, bởi các nền kinh tế phương Tây vẫn còn nhiều khả năng hạ lãi suất.

Ông lấy ví dụ về eurozone, nơi lãi suất cơ bản hiện là -1%. Tại Đức, bạn có thể vay thế chấp với lãi suất cố định là 0,3%. Ở Nhật Bản – nơi bong bóng chứng khoán và bất động sản vỡ tung cách đây 30 năm, chính phủ đã đưa ra những biện pháp kích thích lớn và lãi suất cực thấp để ổn định nền kinh tế, lãi suất vay thế chấp cũng thấp hơn 1%.

Theo Klassen, những gì trông giống như một quả bong bóng ở thời điểm hiện tại có thể chỉ là điều bình thường mới. Ông nói: "Giá nhà nói lên mọi thứ về khả năng chi trả. Lương không tăng lên, vì vậy khả năng chi trả phụ thuộc vào lãi suất. Lãi suất thế chấp có thể còn giảm xuống mức thấp nữa, giống như ở châu Âu."

Cuối năm ngoái, ngân hàng đầu tư UBSS đã công bố báo cáo Chỉ số Bong bóng Bất động sản Toàn cầu (Global Real Estate Bubble Index), trong đó xếp hạng các thành phố có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản cao nhất.

Ngân hàng này cho biết Munich và Frankfurt là 2 thành phố đứng đầu, trong khi Paris, Amsterdam và Zurich cùng thứ hạng với những "cái tên" lâu năm như Hong Kong và London trong top 10. New York đứng thứ 18 và Sydney đứng thứ 16. New Zealand không được đề cập trong báo cáo, dù Auckland thường được đánh giá là một trong những thành phố có bất động sản đắt đỏ nhất thế giới.

Chỉ số này cho thấy, sự bùng nổ của bất động sản nhà ở có thể sẽ diễn ra ở các quốc gia như Mỹ và Australia. Tại xứ sở chuột túi, lãi suất cơ bản hiện là 0,1% do đó các ngân hàng có thể đi vay với chi phí rẻ hơn nhờ chương trình cơ sở cấp vốn có kỳ hạn (TFF) của NHTW và cho khách hàng vay số tiền đó với lãi suất 2%. Dù hầu hết các nhà kinh tế không dự đoán rằng các chính phủ tiếp tục cắt giảm lãi suất, nhưng những dấu hiệu trong vài năm gần đây cho thấy cuộc khủng hoảng kinh tế đã dẫn đến chi phí đi vay ngày càng rẻ hơn.

Ben Udy – nhà kinh tế về Australia và New Zealand tại Capital Economics, dự kiến giá bất động sản tiếp tục tăng khi lãi suất vẫn ở mức rất thấp. Ông nói: "Chúng tôi không cho rằng giá các loại tài sản đã đạt mức đủ cao để làm vỡ quả bong bóng. Giá nhà trong dài hạn phụ thuộc vào cung so với cầu. Trong ngắn hạn, một số người giàu hơn nhờ đại dịch và đó là điều khiến giá nhà tăng lên."

Tuy nhiên, Capital kỳ vọng mức giá sẽ hạ nhiệt khi nhu cầu vốn bị "dồn nén" trong thời kỳ đại dịch giảm bớt và các khoản tài trợ, ưu đãi không còn. NHTW New Zealand hiện đã nhận được thong báo từ chính phủ về việc hỗ trợ kiểm soát giá và các nhà đầu tư bất động sản sẽ đối mặt với quy định về thuế nghiêm ngặt hơn để giảm tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, "bức tranh toàn cảnh" ở đây là nền kinh tế toàn cầu đang trong cuộc đua xuống đáy (race to the bottom): nếu không có sự thay đổi với mức lương ở tình trạng trì trệ trong vài thấp kỷ, lãi suất vẫn thấp và giá nhà sẽ tiếp tục leo thang.

Klassen cho hay: "Australia đang mắc kẹt trong bẫy nợ như những quốc gia khác, khi nợ quá nhiều, các quốc gia không thể tăng lãi suất. Để tăng trưởng tốt hơn, các NHTW phải hạ lãi suất, vì khi người dân, doanh nghiệp đi vay nhiều hơn thì chu kỳ này vẫn tiếp tục."

Tham khảo The Guardian