Đất nền giảm giá có kích thích nhà đầu tư “xuống tiền”?

Bước sang quý II/2023, thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn. Các tác động như lãi suất neo cao, dòng tiền bị ảnh hưởng,… khiến nhiều nhà đầu tư không thể gồng gánh nợ và lãi buộc phải rao bán giảm giá, cắt lỗ lỗ từ 20 – 30%, thậm chí tới 50% so với đầu năm ngoái nhằm “thoát hàng”.

Chị Linh, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội cho biết, tháng 4/2022 gia đình chị có mua một lô đất rộng 60m2 với mức giá 3,5 tỷ đồng, tương đương 58 triệu đồng/m2 tại Đông Anh (Hà Nội). Trong đó, có 2 tỷ đồng là gia đình chị đi vay.

“Khi đó, chúng tôi tính toán chỉ trong vòng vài tháng sẽ có lãi, bởi khu vực này có nhiều thông tin quy hoạch tốt, hơn nữa sẽ sớm được lên quận. Tuy nhiên, sức nóng của thị trường bất động sản nhanh chóng giảm nhiệt. Đến nay, gia đình tôi đang phải trả theo lãi suất thả nổi nên quyết định rao bán”, chị Linh nói.

Mặc dù suốt 2 tháng nay rao bán cắt lỗ với giá 2,3 tỷ đồng, tương đương giảm hơn 30% so với cách đây 1 năm, song mảnh đất của chị Liên vẫn chỉ có vài người tới tham khảo.

Thực tế, theo ghi nhận của chúng tôi, nhiều khu vực hiện nay giá bất động sản đã giảm khá nhiều, đặc biệt là phân khúc đất nền. Cụ thể, tại các huyện ven Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, Đông Anh, Thanh Oai,... giá đất nền đã giảm phổ biến khoảng 20 - 30% so với đầu năm 2022.

Tại huyện Đông Anh, các điểm từng diễn biến nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 25 - 35%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2, thấp hơn so nhiều với mức rao 55 - 60 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022.

Đáng chú ý, đầu năm ngoái, đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất được giao dịch với giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2 với đất ở vị trí trong ngõ và 25 - 30 triệu đồng với đất nền ở vị trí đường ô tô, tới nay đã giảm khoảng từ 30 - 35%. Thậm chí, một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ, chủ đất rao bán với lý do cần tiền đã giảm tới 50% về quanh 10 triệu đồng/m2.

Tại Bắc Giang, các huyện Yên Dũng, Việt Yên và ven TP. Bắc Giang hầu hết các lô đất nền cũng đều giảm khoảng 25 - 30% so với đầu năm 2022. Đơn cử, tại một khu tái định cư trên địa bàn xã Tân Tiến (TP. Bắc Giang), đầu năm ngoái các lô đất có diện tích 80 - 90m2 được giao dịch với mức giá khoảng 5 - 5,2 tỷ đồng thì nay giá rao bán giảm còn 3,2 - 3,4 tỷ đồng/lô. Mặc dù mức giá giảm khá sâu nhưng vẫn khó tìm khách mua.

Giá đất nền nhiều khu vực đã giảm mạnh so với đỉnh. Đây được đánh giá là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính “săn đất” giá rẻ. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào giảm giá sâu cũng là cơ hội của người mua. Bởi, những nhà đầu tư có tiềm lực, kinh nghiệm luôn có những tiêu chí khắt khe khi lựa chọn sản phẩm, nhất là trong bố cảnh hiện nay, người bán nhiều hơn người mua.

Anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư bắt động sản có hơn 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng, hiện nay nhiều lô đất đã giảm về mức giá trước thời điểm năm 2020.

“Thời gian này tôi vẫn liên tục đi xem đất để mua vào, thị trường xuất hiện nhiều lô đất tại vùng ven đã giảm 40 – 50% so với đỉnh. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào giảm giá sâu tôi cũng xuống tiền. Bởi, ngoài mức giá thì phải có thêm các tiêu chí như vị trí tốt, tính pháp lý chắc chắn tôi mới xuống tiền. Còn các mảnh đất vị trí xấu, pháp lý chưa rõ ràng dù giảm sâu hơn tôi cũng không mua”, anh Hải nói.

Anh Hải cho biết, thị trường bất động sản diễn biến trầm lắng, mục tiêu đầu tư chuyển sang trung và dài hạn thay vì “lướt sóng” như trước kia. Do vậy, tiêu chí về vị trí và pháp lý rất quan trọng để có thể nắm giữ lâu.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.

"Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu", ông Quang nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định xuống tiền.

"Giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy lên quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng khó thanh khoản", ông Đính nhận định.