Đất nền là tài sản khan hiếm, người nhiều tiền có quyền mua để dành, đầu cơ chờ lên giá...tại sao Dự thảo nghị định sửa đổi Luật đất đai lại cấm phân lô bán nền?

Phát biểu tại hội thảo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong khi Luật Đất đai đang được chờ  sửa đổi thì Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. 

Dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền như: Các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

"Mục tiêu của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong Dự thảo nghị định là tốt, muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền, do thời gian qua có những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo. Nhưng, theo cách nhìn của chúng ta có vẻ là "không quản được thì cấm", lỗi không nằm trong quy định mà do công tác quản lý chính quyền địa phương, xã huyện", ông Nam cho biết.

Cùng quan điểm với ông Nam, TS Lê Xuân Nghĩa cũng khẳng định: "Bất động sản là một tài sản. Đã gọi là tài sản thì có quyền sử dụng, cho thuê, để dành....Và tài sản để dành được như vàng, đó chính là đất nền. Quyền của người có tiền là mua bán, trao đổi và để dành, đầu cơ, chờ giá lên bán. Đó là quyền chính đáng của công dân. Đất nền là tài sản khan hiếm như vàng và ngoại tệ".

"Chúng ta không nên chỉ vì vài ông lừa đảo mà cấm. Những đối tượng lừa đảo đã bị xử hình sự rồi. Đã xử hình sự thì cần gì phải sửa luật. Chúng ta phải cẩn trọng khi xem xét việc sửa đổi luật", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Cũng theo ông nghĩa, doanh nghiệp địa ốc đa phần là vừa và nhỏ, có năng lực tài chính khiêm tốn, thường phải tiếp cận đất đai, thực hiện các dự án phân lô, bán nền để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền và tiếp tục phát triển các dự án mới quy mô hơn. Bên cạnh đó, quy hoạch xây dựng nhìn chung chưa đồng bộ, kể cả các thành phố lớn, đô thị đặc biệt, do đó, việc phân lô, bán nền cũng tùy thuộc vào tình hình thực tế của từng địa phương để cấp phép, phê duyệt phù hợp.

Tại hội thảo, PGS.TS Trần Kim Chung cũng khẳng định còn có thị trường BĐS thì cần có phân lô bán nền. Phân lô bán nền là hình thức sở hữu nhiều ưu điểm như: Kéo giãn thời gian đầu tư, giảm chi phí tại thời điểm khởi phát, trong bối cảnh dòng tiền không lớn, chủ đầu tư sẽ không phải dồn tất cả vốn liếng, tiền của xây vào một dự án. Phân lô bán nền kích thích, khơi mạch thị trường trong thời điểm đóng băng, biến một cơn bão lớn thành các cơn sóng nhỏ, chủ đầu tư cùng tham gia vào quá trình phát triển và dễ dàng chống trọi.

"Nếu chúng ta muốn phát triển đô thị thì chúng ta phải đi song song với phân lô bán nền. Chúng ta thấy rằng đối với mỗi một địa bàn, cung độ có các yếu tố khác nhau. Hà Nội, TPHCM khác hẳn thành phố Cao Bằng, Uông Bí...Nên việc phát triển nội đô các thành phố vừa được nâng cấp liệu phát triển tập trung được bao nhiêu. Việc phân lô bá nền là giải pháp tình thế nhưng nó đi theo xuyên suốt thị trường BĐS", ông Chung khẳng định.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, cần phải thay đổi tư duy quản lý đất đai. Không phải không quản lý được là cấm. Đây là tư duy sai lầm, cũ kỹ. Cần phải sử dụng các biện pháp kinh tế, công cụ tài chính thay thế biện pháp hành chính cấm đoán. "Luật cũng như một chiếc áo. Chỗ kín cần kín, chỗ hở vẫn cần hở. Không tể cấm đoán, kín mít như hiện nay", ông Tuyến khẳng định.

Ở khía cạnh cơ sở pháp lý, Luật sư Trương Thanh Đức cho biết quy định cho phép phân lô bán nền không có lỗi mà lỗi ở người quản lý. Không cần phải cấm phân lô bán nền tại các khu vực nội đô bởi trên thực tế quỹ đất này đã hết. Trong khi đó, tại các vùng đất rẻ, khu vùng ven thì nên khuyến khích đa dạng phát triển xây dựng.

"Tốt nhất, chỉ cần quy hoạch chung về hạ tầng, về yêu cầu kiến trúc tối thiểu để kiểm soát, còn lại mỗi một căn hộ trong dự án có thể xây dựng, thiết kế khác biệt, đa dạng hóa công trình, miễn là không đối chọi nhau, quá bất cập", ông Đức nhấn mạnh.