Đất nền vùng ven Hà Nội: Tăng mạnh rồi tụt sâu do đầu cơ!

Giai đoạn tăng nóng của đất nền vùng ven

Cùng với sự hồi phục và sôi động của thị trường bất động sản, dòng tiền địa ốc dần dịch chuyển về các vùng ven, nơi được kỳ vọng tạo ra mức lợi nhuận hấp dẫn. Thực tế, giai đoạn 2017-2021, đất nền vùng ven ghi nhận tốc độ tăng giá theo lần. Từ đất nền dự án, đất đấu giá, đất thổ cư… đều nhanh chóng tăng giá.

Đơn cử như tại Gia Lâm, Long Biên, nếu như ở giai đoạn 2017-2018, những lô đất thổ cư phân lô, nằm trong ngõ, diện tích 30-35m2 từng rao bán với giá 500-600 triệu đồng thì đến năm 2020, giá tăng lên tới 800 triệu đồng-1 tỷ đồng. Hay khu vực tăng giá mạnh có thể kể đến Hoài Đức, huyện nằm trong kế hoạch lên quận, giá đất cũng tăng trung bình 50-100%.

Nhà đầu tư Trần Ngọc Ánh (Thanh Xuân, Hà Nội) cho rằng, giá vốn hợp lý, tốc độ tăng giá nhanh chóng, nhiều thông tin tích cực để đẩy sóng là lý do khiến làn sóng đổ xô về đất ven đô tăng. Bởi khi đó, sản phẩm bất động sản nội thành đã không còn quá hấp dẫn khi hạ tầng thay đổi chậm, giá vốn cao.

Một dữ liệu công bố của batdongsan.com.vn từng ghi nhận, ở thời điểm quý I/2021, đất nền cũng là phân khúc có sức bật tăng mạnh nhất.

Đơn cử như đất nền Đông Anh (Hà Nội) tăng 36%, đất nền Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%, đất nền Gia Lâm (Hà Nội) tăng 18%, đất nền Ba Vì (Hà Nội) tăng 33%, đất nền Quốc Oai (Hà Nội) tăng 32%, đất nền Văn Giang (Hưng Yên) tăng 13%, đất nền Thanh Trì (Hà Nội) tăng 8%, đất nền Bắc Từ Liêm và đất nền Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng 4%.

So với cùng kì của 2 năm trước đó, cụ thể là quý I/2019, đất nền ven đô tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội đã tăng giá trung bình 30-60%.

Đất nền vùng ven giảm nhiệt

Diễn biến trái chiều của thị trường bắt đầu xuất hiện kể từ đầu năm 2022. Thanh khoản dần rơi vào tình trạng “ngủ đông” khi room tín dụng cạn kiệt, lãi suất cho vay mua bất động sản tăng. Trước đó, thông tin về tạm dựng phân lô tách thửa cũng đã tác động mạnh đến thị trường đất nền vùng ven.

Bức tranh ảm đạm bao phủ phân khúc đất nền vùng ven. “Không đáp ứng nhu cầu ở thực, chỉ phục vụ cho nhu cầu đầu cơ là lý do khiến thanh khoản loại hình này chậm và thậm chí có thể đóng băng”, anh Trần Minh, CEO, doanh nghiệp địa ốc đến từ Hà Nội nhận định.

Áp lực gồng lãi ngân hàng khi bị chôn vốn vào đất là lý do khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ. Giá đất gặp tác động domino, bắt đầu rớt xuống.

Khảo sát từ đơn vị nghiên cứu thị trường, lượng tin đăng rao bán đất nền trên thị trường sụt giảm mạnh cùng với mức độ quan tâm. Theo đó, so với quý 4/2021, lượng tin đăng tính đến hết quý 2/2023 của đất nền Gia Lâm giảm 70%, mức độ quan tâm giảm 60%. Tương tự, lượng tin đăng của đất nền Hoài Đức giảm 60%, mức độ quan tâm giảm 40%. Lượng tin đăng của đất nền Hà Đông giảm 60%, mức độ quan tâm giảm 50%. Lượng tin đăng của đất nền Thanh Trì giảm 60%, mức độ quan tâm giảm 40%. Lượng tin đăng của đất nền Đông Anh giảm 60%, mức độ quan tâm giảm 30%.

Dữ liệu của đơn vị này còn ghi nhận, mức giá đất nền giảm liên tục. Đơn cử như đất nền Gia Lâm giảm từ mức giá trung bình cao nhất 50 triệu đồng/m2 còn 48 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại. Tương tự, đất nền Hoài Đức cũng giảm về mức 53 triệu đồng/m2, đất nền Hà Đông giảm về 86 triệu đồng/m2, đất nền Thanh Trì cũng tụt giá khi rao bán ở mức phổ biến là 43 triệu đồng, đất nền Đông Anh về mức 40 triệu đồng/m2.

Giá đất hạ nhiệt nhanh chóng, thanh khoản giảm là lý do khiến đất nền ven đô không còn kênh đầu tư ưu tiên trong cơ cấu danh mục xuống tiền của các nhà đầu tư hiện tại. Song, thị trường vẫn ghi nhận một số nhà đầu tư âm thầm xuống tiền, săn lô đất đẹp, cắt lỗ sâu.

“Nếu sản phẩm nằm trong khu vực có khả năng lấp đầy cư dân, hạ tầng thay đổi, giá hợp lý, có sổ đỏ… vẫn là tài sản được nhiều nhà đầu tư, người dân lựa chọn để tích sản. Dù thời điểm này, thị trường bị trầm lắng”, anh Trần Minh nhấn mạnh.