Đấu giá đất: Kẽ hở và hệ lụy

Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành công điện yêu cầu các cơ quan nhà nước phải rà soát lại hệ thống pháp luật để phát hiện những bất cập nhằm đảm bảo việc đấu giá đất có tác động tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và ngăn chặn những tác động tiêu cực.

Đây là yêu cầu rất kịp thời của Thủ tướng, bởi đang tồn tại một số kẽ hở trong quy định của Luật Đấu giá đất hiện nay. Điều này đã tồn tại nhiều năm nay và càng lộ rõ khi các cuộc đấu giá đất trở nên nóng hơn bao giờ hết.

Thời gian gần đây, tại một số địa phương, nhiều cuộc đấu giá đất đã vô tình trở thành các "chợ giao dịch" nhộn nhịp kiếm lời mới của giới đầu cơ. Nhiều nhà đầu tư chỉ chuyên làm công việc đi săn đấu giá đất. Nếu thấy khu này bán lời hơn khu khác, họ sẵn sàng bỏ cọc để chọn khu mới.

Quy định về tiền cọc khi tham gia đấu giá đất thấp dẫn đến tình trạng bỏ cọc. Theo quy định, người tham giá đấu giá sẽ chỉ phải đặt cọc từ 5 - 20% giá khởi điểm. Khi tham gia đấu giá, họ không xác định mục tiêu ban đầu là sử dụng đất, mà kỳ vọng lướt sóng để ăn tiền chênh lệnh.

Mặt bằng giá sau các cuộc đấu giá đất có thể bị đẩy lên cao. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

Ghi nhận của phóng viên cho thấy, quanh khu vực đất vừa đấu giá sẽ ngay lập tức xuất hiện các văn phòng môi giới để giao dịch các lô đất được những người trúng cọc giao bán. Vì vậy, thay vì đấu giá đất để xây cất nhà cửa, ổn định cuộc sống, nhiều cuộc đấu giá gần đây vô tình trở thành "chợ giao dịch" kiếm lời mới của các nhóm đầu cơ đất.

Trước sự nhiễu loạn từ một số cuộc đấu giá, một số địa phương đã nâng mức cọc lên mức tối đa là 20%. Tuy nhiên các thành viên thị trường cho rằng như vậy vẫn còn thấp, cần yêu cầu cọc ngay 50% và mất toàn bộ nếu bỏ hợp đồng.

"Đề xuất tăng mức cọc đặt trước lên 50%", ông Nguyễn Văn Thuần, Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất và cụm công nghiệp huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang, nêu ý kiến.

Đòn bẩy tài chính - lô đất 5 tỷ chỉ cần bỏ ra 800 triệu đồng

Cũng liên quan đến khía cạnh tài chính, ngoài việc quy định mức cọc thấp còn do các đòn bẩy tài chính các ngân hàng hàng đưa ra. Sau trúng đấu giá, giới đầu cơ có thể vay dự án 70 - 80%. Như một lô đất 5 tỷ, giới đầu cơ chỉ cần bỏ ra 800 triệu. Điều này lý giải cho việc người người, nhà nhà đi buôn đất. Khi đi buôn, họ không cần tính toán hiệu quả sau khi đấu giá đất để xây cất nhà cửa, ổn định cuộc sống, mà chỉ quan tâm tới tiền chênh khi có thể bán sang tay ngay sau khi trúng thầu.

Vì vậy, giới đầu cơ có thể trả giá cao - một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến các cơn sốt đất thời gian qua. Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này là do quy định về năng lực của người tham gia đấu giá hiện nay chưa chặt chẽ.

"Việc anh vi phạm trong khi đi đấu giá đất thì chưa có cái gì ghi chép lại những việc đấy, do đó họ có vi phạm hay không vi phạm không ảnh hưởng gì đến cái sau này của họ. Bbây giờ chúng ta phải nên thay đổi. Những người đã vi phạm thì phải được niêm yết công khai ở trong một cái trang nào đó, theo đúng thông lệ quốc tế, người ta sẽ đánh dấu sổ đen của những người đi đấu giá mà không thực hiện bất kỳ nghĩa vụ của mình", bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt, cho hay.

Hơn nữa về người tham gia đấu giá, các quy định xử lý mối "liên minh", cấu kết thông đồng dìm giá giữa người tham gia đấu giá, người có tài sản, tổ chức đấu giá tài sản chưa rõ ràng, đặc biệt là các giải pháp ngăn ngừa tình trạng "sân sau", "quân xanh, quân đỏ" giữa người có tài sản và người tham gia đấu giá do có tình trạng "sở hữu chéo".

Nhiều cuộc đấu giá đất cao ngất ngưởng

Thực tế thời gian qua, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương đã xảy ra sai phạm dẫn đến thất thoát tài sản Nhà nước.

Song song với tình trạng này, việc giá đất bị đẩy cao qua các cuộc đấu giá. Nóng nhất là vụ đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh, với mức trúng đấu giá lên tới gần 2,5 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm.

Không chỉ tại Thủ Thiêm, nhiều cuộc đấu giá đất bị đẩy lên cao ngất ngưởng, gấp vài lần so với giá khởi điểm. Cụ thể tại Hà Nội, một lô đất mặt đường nhỏ tại quận Cầu Giấy cũng được đấu giá lên tới gần 400 triệu đồng/m2. Hoặc giá đất ở một huyện nhỏ, tại tỉnh xa Hà Nội, cũng có thể đạt mức giá 60 - 70 triệu đồng/m2.

Nhìn ở khía cạnh tích cực, có thể thấy điều này sẽ mang lại nguồn thu ngân sách dồi dào cho địa phương. Tuy nhiên, khi đi mua, người mua luôn mong muốn có được mức thấp, nhưng trong tình huống này lại là những mức giá cao hơn.

Để lý giải cho điều này, một số ý chuyên gia phân tích cho rằng có khả năng việc đẩy giá một khu đất không loại trừ trường hợp có chủ ý, có sắp đặt của một nhóm người nhằm kéo mặt bằng giá chung của cả khu vực đó lên cao. Nói cách khác, họ chịu chi cao cho một mảnh đất, nhưng bù lại sẽ bán những mảnh đất xung quanh ở mức cao. Cuối cùng mức thu về lớn hơn nhiều so với số tiền bỏ ra.

"Nhiều cuộc đấu giá sau khi đấu giá xong, giá ở khu vực đó lại thiết lập một mức giá cao kỷ lục và chỉ nhanh chóng trong một thời gian ngắn. Như vậy thì ai hưởng lợi? Tóm lại, để tạo ra những cuộc chơi đạt mục đích của họ, giá ở mức nào, đạt đến đâu, các nhóm này đã có sự sắp đặt", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết.

Như vậy, mặt bằng giá sau các cuộc đấu giá đất có thể bị đẩy lên cao. Ném 1 viên đá vào giữa lòng hồ yên tĩnh, nó sẽ tạo nên những con sóng nhỏ lan ra xung quanh. Đây là hình tượng nhiều chuyên gia đã dùng để so sánh vụ đấu giá đất gần 2,5 tỷ đồng/m2 vừa qua tại Thủ Thiêm.

Sau khi trúng đấu giá gấp 8 lần giá khởi điểm, doanh nghiệp trúng đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã thực hiện việc ký hợp đồng mua tài sản này theo đúng quy chế.

Giao dịch chững lại chờ tăng giá quanh khu Thủ Thiêm

Tuy nhiên trước mắt, vụ đấu giá được cho là sẽ có tác động lan tỏa về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm bất động sản khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hoặc thậm chí là ra tới các khu vùng ven TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới

Những ngày gần đây, sàn giao dịch của Công ty Cổ phần bất động sản Hưng Hưng Thịnh nhận được yêu cầu tăng giá từ chủ đất ký gửi, giá tăng từ 15 - 20% so với trước đấu giá. Tuy nhiên, đây chỉ là giá rao dò tâm lý thị trường chứ không có giao dịch nào được chốt.

"Họ tăng như vậy chứ họ không có bán. Vì mình có khách chốt đặt cọc thì họ lại nói giờ chưa quyết định được. Họ làm vậy để xem xét xem là tôi kêu như vậy thì có ai mua hay không? Nếu có người mua thì họ bắt đầu tăng tiếp, thật ra kêu vậy chứ chưa bán đâu. Những người có bất động sản nhà ở hoặc là đất để làm văn phòng hiện tại họ đang muốn dừng lại hết để chờ qua Tết xem sao", bà Phan Thị Bích Trâm, Chủ tịch Công ty Cổ phần bất động sản Hưng Hưng Thịnh, cho hay.

Không chỉ các chủ đất riêng lẻ, các chủ đầu tư dự án cũng đồng loạt tạm ngưng bán hàng thời gian tới để tính toán lại chi phí, giá bán sản phẩm mới cho các đợt ra hàng tiếp theo.

"Hiện giờ họ chưa có ra giá, họ đang cân nhắc qua Tết mở bán. Lúc đó cho thẩm định lại giá thị trường tại thời điểm đó chứ hiện giờ họ không dám ra vì sợ bị "hớ" và ai cũng vậy thôi", bà Phan Thị Bích Trâm cho biết thêm.

Một góc khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức. (Ảnh: PLO)

Như vậy, mọi giao dịch dường như đang dừng lại để chờ thời điểm sau Tết âm lịch, khoảng thời gian được cho là giao dịch nhà đất sôi động nhất ở khu vực phía Nam. Khi đó, thị trường có thể nhìn thấy rõ hơn tác động vụ đấu giá lên mặt bằng giá bán mới.

Lo ngại giá đất bị đẩy lên cao từ các cuộc đấu giá

Rõ ràng tâm lý so sánh chờ đợi ít nhiều sẽ tác động làm tăng mặt bằng giá thời điểm hiện tại. Ngay cả khi chưa thực sự tạo ra mặt bằng giá mới, một số bất cập bộc lộ, như việc giá đất trúng đấu giá liên tục bị đẩy lên cao sẽ gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất sắp tới của các địa phương. Như tại huyện Việt Yên, Bắc Giang, nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao, cần nhiều mặt bằng sạch để phát triển dự án.

"Ví dụ như giá đấu cao thì giá tái định cư cho người dân cũng tăng lên, do vậy kinh phí nhà nước bỏ ra để giải phóng mặt bằng cũng cao hơn. Ngoài ra, tâm lý người dân cũng ảnh hưởng", ông Lê Hoàng Bách, Phó Chủ tịch UBND huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang, nhận định.

"Giá đấu giá chưa phải giá thật, nhưng nó sẽ xác lập một mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh và nhiều người sẽ căn cứ giá như vậy để tính giá chuyển nhượng lên cao. Đặc biệt, sẽ rất gây khó khăn cho công tác bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, nhấn mạnh.

Lo ngại về mặt bằng giá mới là có, nhưng các chuyên gia cho rằng về lâu dài thị trường sẽ tự điều chỉnh theo cung cầu và các thương vụ đấu giá tỉ đô sẽ không có tác động mạnh thực sự về mặt bằng giá thị trường về lâu dài. Vì với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc xác định đâu là mức giá phù hợp sẽ được họ tính toán cân nhắc theo nhiều yếu tố, chứ không thể chạy theo mức đấu giá của một lô đất. Vì suy cho cùng, họ là người cần bán sản phẩm, cần có giao dịch thị trường, không thể tự mình đơn phương xác lập giá cho thị trường

"Một phiên đấu giá bất thường trong một thị trường rộng lớn như hiện tại không có ý nghĩa quyết định cho mặt bằng giá thị trường. Tôi giả sử trong trường hợp này nó là quá mức, nó chỉ có dư chấn một chút tâm lý và khi người ta có nhiều đất rao bán không được thì mặt bằng giá nó lại điều chỉnh", TS. Huỳnh Thế Du, giảng viên Chính sách công, Đại học Fulbright Việt Nam, nói.

Tuy nhiên nhìn vào việc liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, các chuyên gia cho rằng cần sớm có những chính sách và các giải pháp can thiệp để tránh những đợt tăng "sốc" qua các cuộc đấu giá đất, qua đó vô hình chung kéo mặt bằng giá trên thị trường tăng theo.

Hệ quả của việc này không chỉ kéo dòng tiền của doanh nghiệp, tiền của dân đều đặt vào bất động sản, sản xuất kinh doanh không còn nguồn lực để đầu tư. Hơn nữa, nỗ lực phát triển sở hữu nhà ở hợp lý cho người thu nhập trung bình và thấp mà Chính Phủ đang theo đuổi sẽ gặp nhiều khó khăn. Cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân sẽ trở nên xa vời hơn.