Đầu tư BĐS hậu Covid-19: Chọn thành phố hay tỉnh lẻ?

Vì sao thị trường tỉnh lẻ lại sôi động?

Không phải ngẫu nhiên mà suốt những năm qua, thị trường BĐS tỉnh lân cận Tp.HCM lại "lấn lướt" BĐS Tp.HCM. Ngoài câu chuyện nguồn cung khan hiếm thì giá cả, biên lợi nhuận tốt cũng là yếu tốc thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu tìm kiếm BĐS tỉnh.

Theo Colliers Việt Nam, các nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng đầu tư bất động sản từ các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An thay vì mua bất động sản tại Tp.HCM vì khả năng thu được vốn cao hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam cũng cho rằng, xu hướng mua để ở hay mua để đầu tư ở vùng ven thực chất đã phát triển từ trước đây gần 10 năm. Theo trải nghiệm cá nhân của ông, năm 2012, một dự án ở Bình Dương cách Tp.HCM 13km đã thu hút 60% khách mua là người làm việc tại Tp.HCM. Họ chấp nhận mỗi ngày di chuyển hơn xấp xỉ một giờ đồng hồ để đi lại giữa hai thành phố, đổi lại là mức giá rẻ hơn và cơ hội bán ra trong 2-3 năm tới cũng mang lại lợi nhuận tốt hơn.

"Những dự án căn hộ 30-35 triệu đồng/m2 có thể đã tuyệt chủng tại Tp.HCM, nhưng nhà đầu tư chỉ cần đi ra khỏi địa phận thành phố một chút thì không thiếu những dự án có mức giá này, mà thậm chí có chất lượng công trình, tiện ích còn ngang ngửa, thậm chí tốt hơn với nhiều dự án cao cấp hạng B ở Tp.HCM và từ đó khả năng thanh khoản cũng tốt hơn", ông Hoàng nhận định.

Ghi nhận cho thấy, những năm gần đây bất động sản tại các tỉnh lẻ như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An đang ngày càng săn đón bởi người mua ở thực và trở thành "vàng ròng" của giới đầu tư cũng bởi vì một nguyên tắc duy nhất "nước phải chảy về chỗ trũng". Yếu tố mức giá hấp dẫn đã khiến các phân khúc bất động sản vùng ven hấp dẫn với đại đa số người mua hơn.

Theo một doanh nghiệp BĐS, khi giá mặt bằng ở Tp.HCM quá cao, biên lợi nhuận thấp thì bắt buộc người mua phải tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những vùng đất mới.

"Với 5 tỷ, tôi mua một cái nhà ở Tp.HCM, lợi nhuận chỉ được vài trăm triệu. Nhưng thay vào đó tôi có thể đầu tư vài nghìn m2 tại vùng ven tại Đồng Nai, Long An, hay mua vài căn hộ hình thành trong tương lai. Lợi nhuận thu về cũng có triển vọng lớn hơn", vị doanh nghiệp này dẫn chứng.

Doanh nghiệp "bắt trend" thị trường, khu vực nào được gọi tên nhiều nhất?

Nắm bắt được xu hướng chung của thị trường, những năm qua, nhiều doanh nghiệp BĐS đã chọn cách tập trung tạo ra các dự án, sản phẩm đa dạng đáp ứng nhu cầu của người mua. So với các khu vực khác, Bình Dương là địa phận giáp ranh Tp.HCM – cũng là nơi bổ sung nguồn cung nhà ở dồi dào cho thị trường BĐS những năm qua được nhắc đến nhiều nhất. Nơi đây, phân khúc căn hộ vẫn là chủ đạo dẫn dắt thị trường, có giá mềm hơn so với Tp.HCM thu hút người mua. Hiện, khá nhiều CĐT vẫn đang âm thầm bung hàng để đón sóng thị trường cuối năm.

Theo phân tích của bà Phạm Thị Phương Thảo, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Sao Việt, so với các thị trường khác, Dĩ An (Bình Dương) có lợi thế vừa có nền kinh tế sản xuất, dịch vụ phát triển, lại tiếp giáp khu vực năng động bậc nhất của Tp.HCM. Vì vậy nếu để lựa chọn sinh sống ở các khu vực vùng ven Tp.HCM, chắc chắn, Dĩ An sẽ là điểm ưu tiên hàng đầu.

Thêm một điểm nữa là, theo bà Thảo, Dĩ An cũng là nơi đang có nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc đáp ứng khả năng tài chính của bộ phận phần đông người có nhu cần an cư. Đơn cử như các sản phẩm căn hộ của Tập đoàn Bcons có mức giá trên dưới 1,5 tỷ đồng, có thể nói đây là mức giá không thể tìm được tại thị trường Tp.HCM ở thời điểm này. Trong quý 4 này, Bcons giới thiệu ra thị trường khu căn hộ Bcons Sala nằm ngay khu thương mại sầm uất Dĩ An với giá chỉ từ 1,3 tỷ đồng.

"Thực tế, 2 năm gần đây, tại thị trường Tp.HCM đã vắng bóng căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng. Do đó, những khu vực gần với Tp.HCM, ngay khu khu trung tâm hành chính như Tp.Dĩ An sẽ được người dân chọn để an cư", bà Thảo nhấn mạnh.

Cùng khu vực, dự án Honas Residence cũng đang rục rịch chào thị trường BĐS Bình Dương, làm phong phú thêm giỏ hàng BĐS của khu vực này. Được biết, dự án có giá dự kiến khoảng 26 triệu đồng/m2 (chưa VAT), được xem là mức giá khá hấp dẫn và cạnh tranh trong khu vực hiện nay.

Được biết, khu căn hộ này hướng đến đối tượng khách hàng trẻ, những người độc thân, có thu nhập khá, ổn định; hoặc vợ chồng trẻ mong muốn sở hữu chốn an cư vừa túi tiền. Dự án sở hữu vị trí với 3 mặt tiền duy nhất trong khu vực, kết nối Metro số 1 và kết nối trực tiếp quốc lộ 1K, giáp ranh Tp.Thủ Đức cũng như kết nối giao thông thuận lợi đi các trung tâm kinh tế lân cận.

Một dự án nổi bật tại Tp.Dĩ An cũng sắp được tung ra thị trường phải kể đến Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group. Dự án có hơn 600 căn hộ giá vừa túi tiền. Doanh nghiệp này vẫn kiên định với phân khúc dành cho khách hàng trẻ, giá bán của dự án dự kiến từ 2,2 tỷ/ căn 2 phòng ngủ, diện tích 70m2. Dự án sẽ áp dụng phương thức thanh toán hỗ trợ lãi vay. Khách hàng chỉ cần 20% vốn tự có để ký hợp đồng mua bán, 50% tiếp theo được chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi vay trong 24 tháng (hoặc đến lúc bàn giao nhà). Điều này giảm tối đa áp lực tài chính cho khách hàng trẻ có nguồn vốn hữu hạn và cả giới đầu tư muốn chia nhỏ dòng vốn.

Theo phân tích của lãnh đạo Phú Đông Group, tốc độ hoàn thiện về mặt hạ tầng, diện mạo đô thị trong nhiều năm qua đã tạo ra nhiều "trung tâm" mới. Bây giờ không chỉ còn là "quận 1" hay "chợ Bến Thành" mới gọi là trung tâm.

Khái niệm trung tâm hiện tại đang được mở rộng ra là khái niệm trung tâm vùng. Đơn cử như Tp.HCM sẽ đi theo mô hình "đa cực" - tức có nhiều trung tâm, không chỉ còn gói gọn theo các quận 1, 3 hay 5 mà còn phát triển theo định hướng đa vùng về 4 hướng: Đông, Tây, Nam và Bắc. Chẳng hạn khi tuyến metro được hình thành, cả một vùng rộng lớn ở phía Đông Tp.HCM cũng được chuyển mình. Khi đó thành phố Thủ Đức chính là một vùng, với khu công nghệ cao quận 9 sẽ là trái tim của vùng đó. Khi đó hàng loạt bất động sản tỉnh lẻ tại Bình Dương, Đồng Nai giáp ranh trong bán kính 5-10km cũng có thể xem là kề trung tâm.

"Rõ ràng, tôi không nhất thiết phải sống giữa lòng Sài Gòn thì mới hưởng thụ được nhiều tiện ích như trước. Mà ngay tại chính những quận ven đô hay các tỉnh thì giờ đây từ doanh nghiệp, các khu công nghiệp, chăm sóc sức khỏe, giáo dục đều có mặt đầy đủ thì không có lý do gì tôi phải mua nhà tại quận 1 nếu công ty của tôi ở TP Thủ Đức cả", ông Ngô Quang Phúc nhận định.

Tuy vậy, theo các chuyên gia, nhà đầu tư cũng cần nên cẩn trọng khi chọn mua bất động sản vùng ven. Thứ nhất là dòng tiền dài hạn bởi bất động sản tỉnh lẻ còn gắn với câu chuyện hạ tầng, không phải vùng nào cũng có thể "đánh nhanh thắng nhanh". Mà thực chất nhà đầu tư phải cầm cự trong lâu dài. Thứ hai là chọn sản phẩm phù hợp với thị hiếu của đại đa số người mua.

Đối với sản phẩm giáp ranh các thành phố lớn thì nhà khoảng 2-3 tỷ có thanh khoản rất tốt, trong khi đó các bất động sản có mức giá từ 10 tỷ trở lên thì gần như rất khó ra hàng. Có một điều dễ nhận thấy, ngay cả trong thời gian dịch bệnh hay khủng hoảng của thị trường thì cung – cầu bất động sản cho người mua để ở, cho các gia đình trẻ an cư luôn giữ được sự ổn định, hoặc chỉ có thể đứng im, chứ không bao giờ sụt giảm hay biến mất.