Đầu tư gì thời Covid-19?

Đó là những chia sẻ của TS. Võ Trí Thành với các nhà đầu tư (NĐT) tại Hội thảo thường niên cổ phiếu bất động sản lần thứ 4: "Chiến lược đầu tư thời Covid 19" do Tạp chí Thương Gia phối hợp với Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam và Tổng đài Địa ốc Việt Nam tổ chức sáng 18/11 tại Tp.HCM.

Doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn do đại dịch Covid-19

Đánh giá về thị trường chứng khoán, ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng, Trưởng cơ quan đại diện UBCK Nhà nước tại TP.HCM, cho rằng đây là một kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 20 năm qua thị trường đã phát triển không ngừng, nay đã có 744 doanh nghiệp niêm yết và 905 doanh nghiệp đăng ký giao dịch với giá trị vốn hóa gần 4,3 triệu tỷ đồng, tương đương 71% GDP, tăng hơn 3 lần trong vỏng 5 năm qua và đã vượt kế hoạch của Chính phủ đề ra là 70% vào năm 2020.

Hiện nay, số lượng công ty niêm yết có mức vốn hóa trên 1 tỷ USD đã có 30 doanh nghiệp trên cả 2 sàn, chủ yếu thuộc nhóm tài chính ngân hàng và BĐS.

Riêng cổ phiếu bất động sản, tính chung trên toàn thị trường, giá trị vốn hóa lên đến hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 23% và đây là một trong những nhóm ngành quan trọng có ảnh hưởng lớn đến diễn biến chỉ số VN- Index.

Trong năm 2020, đại dịch Covid-19 là thách thức chung với nền kinh tế và thị trường BĐS. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều đang đối diện với khó khăn khi các dự án vẫn đang bị tắc nghẽn khiến nguồn cung bị sụt giảm, thị trường trầm lắng do tâm lý e dè của các nhà đầu tư…

Những khó khăn của thị trường đã phản ánh ngay vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết khi doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 giảm 26%, lợi nhuận giảm 13% so với cùng kỳ. Trong đó, 20 doanh nghiệp báo lỗ, 35 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS cũng phải đối diện khó khăn trong việc huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu khi Nghị định số 81/2020/NĐ-CP ngày 9/7/2020 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2020.

Cụ thể, thống kê cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2020, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành khoảng 45.600 tỷ đồng trái phiếu, tăng 292% so với cùng kỳ, chiếm 29,1% tổng khối lượng trái phiếu phát hành trong nửa đầu năm.

Tuy nhiên, ngay sau khi Nghị định 81 có hiệu lực, quy định chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, bao gồm: Dư nợ trái phiếu sắp phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu; khoảng cách giữa 2 đợt phát hành khác nhau ít nhất 6 tháng; mỗi đợt phát hành phải được thực hiện trong vòng 3 tháng… thì thị trường trái phiếu đã hạ nhiệt.

Ngoài ra, trong giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát, tâm lý thận trọng của người mua tăng lên, cộng với việc thiếu hụt nguồn cung khiến thị trường chững lại, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù, sau khi dịch bệnh được kiểm soát tốt, thị trường BĐS đã rục rịch trở lại với các hoạt động mở bán.

Thế nhưng, ông Lê Nhị Năng vẫn lạc quan cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS chỉ là ngắn hạn bởi trong dài hạn, nhu cầu mua BĐS để ở và đầu tư vẫn còn rất lớn trên thị trường, nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng đang có xu hướng giảm.

Thêm vào đó là việc đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhờ đầu tư công và việc thành lập TP.Thủ Đức đang được xúc tiến nhanh sẽ góp phần mở rộng và kết nối các khu đô thị mới, là những cú huých mạnh mẽ hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi. Chính vì vậy, cổ phiếu BĐS vẫn là nhóm được các nhà đầu tư quan tâm và có tiềm năng tốt để đầu tư.

"Tuy nhiên, đây là nhóm cổ phiếu có sự phân hóa mạnh mẽ với nhiều cổ phiếu tăng mạnh nhưng cũng có nhiều cổ phiếu đã giảm sâu trong thời gian qua. Vì thế, các nhà đầu tư cần sàng lọc, "đãi cát tìm vàng", lựa chọn những cổ phiếu tốt để đầu tư", ông Lê Nhị Năng nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam cho hay, giữa bối cảnh, tình hình thị trường hiện tại thì cổ phiếu BĐS nhà ở cần tìm hướng đi mới.

Xét đến các yếu tố thuận lợi, dự báo kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi mạnh nhất Asean. Cùng với việc tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị bất động sản và đẩy nhanh sự liên kết các đô thị.

Một thuận lợi khác là những chính sách giảm lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức hấp dẫn và chúng ta cũng đang kì vọng vào sự thay đổi pháp lý để gỡ vướng mắc nguồn cung của thị trường BĐS.

Cũng theo ông Trương Hiền Phương, thị trường BĐS không bi quan bởi tỷ lệ tiêu thụ của mỗi đợt mở bán đều rất khả quan.

Cụ thể, theo báo cáo về thị trường bất động sản của CBRE, tỷ lệ tiêu thụ cả Hà Nội và Tp.HCM luôn ở mức ổn định, riêng tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ hộ mở bán hầu như không đáp ứng nhu cầu, luọng tiêu thụ luôn ở mức cao, vượt nguồn cung.

Bên cạnh đó, ở góc độ kết quả kinh doanh, các công ty bất động luôn có lợi nhuận tăng trưởng ổn định. Chẳng hạn như: Công ty CP Vinhomes (VHM) có vốn hóa thị trường 249,016 tỷ đồng

Cũng chia sẻ với các nhà đầu tư tại hội thảo, ông Trương Hiền Phương đánh giá cao về cổ phiếu BĐS công nghiệp.

Theo đó, tại Việt Nam có 336 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất khu công nghiệp là 97.800ha. Trong đó, có 261 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích cho thuê 66.000ha, chiếm tỷ lệ 76% lấp đầy.

Cùng với đó, có nhiều thuận lợi để lạc quan để đón đầu ngọn gió cổ phiếu BĐS công nghiệp, nền kinh tế được dự báo sẽ phục hồi mạnh nhất Asean; các doanh nghiệp FDI Nhật Bản, Hàn Quố cam kết tăng cường đầu tư vào Việt Nam; làn sóng dịch chuyển sản xuất từ doanh nghiệp FDI điện tử, công nghệ ở Trung Quốc ra Đông Nam Á; nguồn cung chưa thể mở rộng nhanh chóng, giá thuê sẽ tăng mạnh.

Xét về thị trường cho thấy, tỷ lệ hấp thụ ở cá khu kinh tế trọng điểm rất tích cực và giá thuê mới cũng tăng tốt. Cụ thể, tính đến Quý 3/2020, đất công nghiệp cho thuê tại Tp.HCM, Đồng Nai, Long An tăng 20 – 30% so với năm trước.

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ kinh doanh, công ty khu công nghiệp có lợi nhuận sụt giảm trong ngắn hạn. Còn dưới góc độ chỉ số tài chính, cổ phiếu khu công nghiệp được nhà đầu tư đánh gia cao hơn mỗi đồng cổ tức nhận được.

Nhà đầu tư lưu ý gì trong trạng thái "bình thường mới"

TS.Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho biết, bão dịch Covid-19 đã gây ra nhiều hệ lụy với thế giới, làm đảo lộn mọi khía cạnh đời sống con người, kinh tế suy thoái nặng nề, ¼ việc làm bị ảnh hưởng, sản xuất kinh doanh đình trệ, chuỗi giá trị đứt gãy, thêm vào đó là tâm lý "lo sợ""cẩn trọng" cộng với biện pháp "cách ly địa giới và "giãn các xã hội" cũng ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.

Theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, trong 6 tháng đầu năm 2020 có 30,8 triệu lao động chịu ảnh hưởng xấu như mất việc, giảm giờ làm, giảm thu nhập. Đến đợt dịch lần 2 con số đó lại tăng thêm 5 triệu lao động. Còn số liệu của Tổng cục Thống kê tháng 9/2020, hơn 153 nghìn doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi Covid-19 trong đó có tới 83,7% bị tác động tiêu cực.

Tuy nhiên,TS Võ Trí Thành đưa ra những điểm lạc quan của nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng. Cụ thể, những bước đi tiếp theo của Chính phủ là tiếp tục thực thi hiệu quả chính sách hỗ trợ cùng các biện pháp bổ sung như kéo dài thời hạn xử lý nợ và đóng thuế, phí, giảm thuế, phí cùng hỗ trợ một số công ty và tập đoàn lớn. Xem xét "gói" kích thích, hỗ trợ lần 2 với quy mô đủ lớn, cả về diện và điểm cũng như cả năm 2021 gắn với tái cấu trúc và xu thế, nước ta vẫn còn nguồn lực để thực hiên.

Về đầu tư tài chính, TS.Thành cho rằng, về thị trường cần phải ưu tiên lựa chọn đầu tư hàng đầu là BĐS, chứng khoản. Bởi vì, vốn hóa của thị trường cổ phiếu lớn hơn 70% GDP cộng với thị trường phái sinh và tính minh bạch hóa cải thiện. Trong năm 2020, số tài khoản cá nhân tăng rất mạnh, tính thanh khoản của thị trường khá cao, chỉ số VN Index từ "đáy" vào tháng 3 đã bật tăng tốt. Về ngắn hạn, tiền lệ lỏng, lãi suất giảm; thông tin dịch bệnh cùng với kỳ vọng phục hồi sẽ làm tăng đầu cơ và tâm lý đám đông.

Về dài hạn hơn (khi kinh tế thực sự đi vào phục hồi), thị trường theo dòng thông tin các nền tảng cơ bản như việc nới "room" cho nhà đầu tư nước ngoài; tăng cường minh bạch và chống gian lận; cung "hàng hoá" (cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước…)

Còn thị trường trái phiếu cũng đã tăng dung lượng và tính thanh khoản. Trong đó, thị trường trái phiếu chính phủ bước đầu tạo đường cong lãi suất; thị trường trái phiếu doanh nghiệp có bước tiến đáng kể trong 3 năm qua.

Riêng về thị trường BĐS, theo TS.Võ Trí Thành nhiều phân khúc có tiềm năng lớn, mặc dù thị trường năm 2019/2020 "trầm" hơn, nguồn cung tại cả TP.HCM và Hà Nội hạn chế, trong khi đó giá nhà lại tăng cao. Phân khúc condotel, officetel cũng trầm lặng; thị trường bất động sản có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh. Riêng bất động sản công nghiệp vẫn luôn được các nhà đầu tư quan tâm và thêm dư địa phát triển.

Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều thách thức và điểm nghẽn ở quy hoạch và pháp lý; trình tự và thủ tục được kiểm soát chặt chẽ hơn nhất là trong cấp phép và tạm dừng dự án; ở việc tiếp cận vốn, tiếp cận đất đai (Giấy phép mặt bằng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất…); thông tin (tính đầy đủ và minh bạch); xử lý tranh chấp…

"Đây là thời của đầu tư dài hạn, không phải cho đầu cơ; cẩn trọng với đòn bẩy tài chính, mặc dù việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn; kỳ vọng sự phát triển tại các tỉnh, địa phương; sự vào cuộc của các tập đoàn, công ty lớn", Ts. Võ Trí Thành đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, một điểm sáng của của thị trường Việt Nam chính là BĐS công nghiệp mà lâu nay chúng ta chỉ nói đến một phần nào đó của phân khúc này mà không khắc họa được đầy đủ một bức tranh tổng thể. Hiện nay, việc đầu tư quy mô lớn vào các bất động sản công nghiệp ở Việt Nam không chỉ là xây dựng khu công nghiệp lớn mà còn là xây dựng các chuỗi hậu cần logistics khép kín, trong đó gồm chuỗi cung ứng (supply chain), khu công nghiệp, hậu cần kho bãi...

"Đây chính là bài toán lớn mà thị trường Việt Nam cần phải cân nhắc, đặc biệt sau khi gia nhập Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA). Đặc biệt hơn, khi cán cân của nền kinh tế thế giới đang dịch chuyển từ Trung Quốc đến các nước lân cận thì Việt Nam được xem là một điểm sáng khi mà cơ sở hạ tầng đang từng bước được thay đổi cùng với các thể chế chính sách đang mở rộng cánh cửa ra để mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài", Ts. Sử Ngọc Khương nhấn mạnh

Hơn nữa, đích thân Thủ tướng Chính phủ cũng đã nêu rõ vấn đề này trong các cái kỳ đại hội của chúng ta về việc mời gọi các nhà đầu tư đến tham gia vào lĩnh vực sản xuất dịch vụ ở Việt Nam. Do đó, bài toán lớn về BĐS công nghiệp ở đây chính là chúng ta đang hình thành những chuỗi giá trị đầu tư khép kín, đồng thời chúng ta cũng có hệ thống cảng biển nước sâu, đặc biệt ở miền Nam, chúng ta có thể thấy hệ thống cảng Cái Mép-Thị Vải là một ví dụ điển hình cho mô hình.

Theo TS Sử Ngọc Khương, để đầu tư vào cổ phiếu BĐS thì NĐT nhìn vào quỹ đất của doanh nghiệp để quyết định

"Tóm lại, như chúng ta vẫn hay thường nói với nhau, trong nguy có cơ, trong thách thức có cơ hội. Bối cảnh đại dịch diễn ra và ảnh hưởng vô cùng sâu sắc đến mọi khía cạnh của cuộc sống. Tại Việt Nam, Chính phủ đã thay đổi chiến lược nhằm hướng các ngành nghề này vào thị trường nội địa trong bối cảnh các chuyến bay quốc tế đang còn những hạn chế nhất định và dù Mỹ cũng như Châu Âu được xem là 2 thị trường lớn của Việt Nam sau khi thông qua EVFTA. Nhưng sự linh động trong việc điều tiết các chiến lược đã giúp cho tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam duy trì ở tỷ số dương vào khoảng trên 2%.

Do đó, bản thân các doanh nghiệp cũng phải nhìn thấy rằng, nếu họ không linh động thì doanh nghiệp sẽ gặp khó. Chúng ta có thể tự hào khẳng định với nhau rằng chúng ta đang sống trong một môi trường tương đối ổn định và an toàn về mặt sức khỏe cũng như là chính trị và đây sẽ là cái để các nhà đầu tư nước ngoài nhìn vào. 

Bên cạnh đó, bản thân những nhà đầu tư trong nước gồm tổ chức và cá nhân cũng sẽ sẵn sàng đầu tư, thay vì trước đây, họ đầu tư dự trữ vàng, gửi tiết kiệm ngân hàng, thì bây giờ họ bắt đầu chuyển hóa lượng tiền của họ sang hình thức bất động sản vì đây chính là cơ hội trong thời gian tới" Ts. Sử Ngọc Khương chia sẻ thêm.