Đây là đáp án cho câu hỏi: Vì sao đồng loạt nhiều giải pháp, bất động sản vẫn “dậm chân tại chỗ”?

Dự án vẫn mòn mỏi chờ pháp lý

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ có công điện yêu cầu quyết liệt việc tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Điều này tiếp tục mở ra hi vọng cho thị trường bất động sản. Vậy nhưng, cái vướng của doanh nghiệp nằm ở gốc rễ là vốn và pháp lý vẫn chưa được “mạnh tay” giải quyết.

Hiện rất nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng cạn vốn, thiếu dòng tiền và mòn mỏi chờ pháp lý dự án. Cái khó bó cái khôn khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng “kiệt kệ” sau loạt cú bồi từ cuối năm 2021 đến nay.

Từng nhiều lần ý kiến tại các hội thảo, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh thừa nhận, lúc này doanh nghiệp cần nhất là tiền nhưng để có tiền phải tháo gỡ pháp lý. Không tháo gỡ được pháp lý, doanh nghiệp không thể vay được vốn từ ngân hàng cũng như bán dự án hay hợp tác làm ăn.

Thủ tục xin giấy phép kéo dài, thậm chí chủ trương đầu tư hết hạn, doanh nghiệp xin ra hạn cũng gặp muôn vàn cản trở khiến dự án “tắc lại” theo năm tháng. Tiền doanh nghiệp chôn vào đất, mọi sự bế tắc hiện hữu. Chưa kể, không ít dự án bất động sản đang xây dựng dở dang phải dừng lại khiến những người mua nhà khiếu kiện khắp nơi.

Mặc dù thời điểm cuối năm nay đã có một số tín hiệu về giao dịch nhưng nhìn chung cả thị trường bất động sản vẫn chuyển mình chậm chạp. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động, tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng, không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng, cũng không huy động được nguồn vốn từ các kênh tài chính quen thuộc như trái phiếu, tín dụng ngân hàng...

Vì thế, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện này đều kỳ vọng tiếp tục được tháo gỡ khó khăn về chính sách và tín dụng. Mong mỏi lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là cơ quan chức năng nhanh chóng bắt tay vào gỡ khó cho doanh nghiệp, chứ không những hô hào chung chung.

Người mua bất động sản đang gặp vấn đề chi trả

Chia sẻ mới đây về việc vì sao đã có nhiều giải pháp cho thị trường bất động sản mà sức cầu vẫn không chuyển mình như kì vọng, ông Lê Minh Đức, Nhà sáng lập Công ty Cổ phần Remaps cho rằng, vấn đề đang nằm ở từng nhóm người mua bất động sản, bao gồm: Mua để ở, mua để tích sản và mua để đầu tư. Mỗi đối tượng đang bị ảnh hưởng nặng nề về vấn đề chi trả và cả động thái nghe ngóng thị trường.

Ông Đức phân tích, với nhóm m ua để đầu tư , hiện chưa có một con số thống kê chính xác nào về tỉ lệ mua bất động sản với mục đích đầu tư. Tuy nhiên, theo quan sát, thị trường bất động sản có đến 80-90% mua bất động sản với mục đích đầu tư.

Thế nhưng, hiện nhóm này nhu cầu đang bị ảnh hưởng nặng nề do lợi nhuận đầu tư giảm, rất khó để tìm được khu vực đầu tư mà giá bất động sản tăng bằng lần như thời điểm trước. Chưa kể, hiện nay nhiều bất động sản đang giảm sâu, từ 30 - 50% nhưng vẫn chưa có người quan tâm.

Theo ông Đức, hiện khả năng chi trả của nhóm này đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi thị trường chung. Có người mất nửa vốn vì đầu tư sai sản phẩm, có người dính nợ xấu, thậm chí có người phải bỏ trốn vì bất động sản.

Vì vậy, hiện nay trên thị trường bất động sản xuất hiện các nhóm đi săn hàng ngộp chỉ có thể là “cá mập” thực sự, không còn cảnh nhiều tiền và đại trà như thời điểm trước.

Với nhóm m ua để ở , nhu cầu này không bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường, vì tuỳ theo thời điểm. Tuy nhiên, theo phân tích của ông Đức, vì nhu cầu để ở nên cái quan trọng nhất ở nhóm người mua này là khả năng chi trả.

Người mua có nhu cầu, nhưng không tìm thấy sản phẩm phù hợp khả năng thì cũng không thể mua. Vì thế mong muốn có nhà là một chuyện, còn mua được hay không lại là chuyện khác. Trước đây, có thể đối tượng này có tiền từ các khoản đầu tư khác hoặc thu nhập từ lương tốt nhưng hiện kinh tế khó khăn, thu nhập giảm, việc người mua nhà để ở cân nhắc việc xuống tiền trả góp bất động sản là điều dễ hiểu.

Nhóm n hu cầu tích sản : Nhu cầu này lai giữa nhu cầu ở với đầu tư, tuy nhiên là một nhu cầu đặc thù. Tích sản xảy ra khi một người có khả năng tương đối tố. Vì lý do đó thì nhóm người này trên thị trường không có quá nhiều. Hiện nay nhóm này có khả năng tài chính nhưng lại không vội mua bất động sản lúc này, và thực tế số lượng khách mua thuộc nhóm này cũng khá ít.

“Tóm lại, thị trường bất động sản hiện nay nằm ở người mua, mà nhóm năng động quyết nhanh là nhóm đầu tư lại bị ảnh hưởng nặng nề; nhóm mua thật là nhóm để ở thì gặp vấn đề về khả năng chi trả, còn nhóm mua tích sản thị số lượng ít và hành động từ tốn. Chính vì thế khả năng chốt giao dịch trên thị trường sẽ thấp hơn trước khá nhiều”, ông Đức nhấn mạnh.