ĐHCĐ Nam Long (NLG): Lãi suất cho vay BĐS thấp đang là cơ hội, có thể thoái vốn ở một số dự án

Sáng ngày 20/4/2024, CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) đã tổ chức ĐHĐCĐ, thông qua kế hoạch doanh thu thuần 6.657 tỷ - gấp 2 lần so với thực hiện năm 2023 và lợi nhuận sau thuế 821 tỷ, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ 506 tỷ - tăng nhẹ 5% so với năm ngoái.

CHIA CỔ TỨC BẰNG TIỀN VÀ MUA BẢO HIỂM TRÁCH NHIỆM HĐQT

Với chỉ tiêu trên, Công ty dự chi trả cổ tức trong năm 2024 bằng tiền mặt 5% trên mệnh giá. Trường hợp lãi ròng cao hơn 30% so với kế hoạch, tỷ lệ này sẽ tăng dần và lên tối đa 10% mệnh giá. Tùy thuộc vào tình hình kinh doanh mà cổ tức năm 2024 có thể được tạm ứng 50% vào tháng 12/2024 và phần còn lại trong năm 2025. Tỷ lệ cụ thể sẽ được quyết định vào ĐHĐCĐ thường niên 2025.

Nam Long cũng đề xuất phát hành 446.276 cổ phiếu theo chính sách thưởng khuyến khích dài hạn dành cho các lãnh đạo và quản lý cao (viết tắt là chương trình ESG). Cổ phiếu sau khi phát hành sẽ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm.

Ngoài ra, Công ty cũng dự định mua bảo hiểm trách nhiệm cho các thành viên HĐQT năm 2024 với mức phí 20.900 USD, hạn mức bảo hiểm là 10 triệu USD, thời hạn từ 31/7/2024 - 30/7/2025.

Nhìn lại năm 2023, đây là năm đầy thách thức của nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng do những tác động từ sự suy giảm của nền kinh tế thế giới dồn nén từ thời đại dịch. Riêng Nam Long, năm qua Công ty bàn giao 1.609 sản phẩm, ghi nhận doanh thu bàn giao cao kỷ lục với 7.033 tỷ, lợi nhuận sau thuế 484 tỷ đồng - đạt 82% kế hoạch năm.

Với kết quả trên, Nam Long dự kiến chia cổ tức 2023 bằng tiền vào quý 2/2024, tổng số tiền dùng cho mục đích này là hơn 192 tỷ đồng. Với gần 385 triệu cổ phiếu đang lưu hành, ước tính với mỗi cổ phiếu cổ đông NLG sẽ nhận được 500 đồng, tương đương tỷ lệ 5%.

Bên cạnh đó, năm 2023 NLG cũng đã phát hành thành công 500 tỷ trái phiếu cho ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông (OCB).

CƠ HỘI TỪ LÃI SUẤT CHO VAY THẤP

Năm 2024, Nam Long cho biết sẽ tiếp tục định hướng phát triển theo mô hình bất động sản tích hợp, bao gồm 3 mảng kinh doanh chính:

+ Mảng Phát triển đất, dự án nhà ở và khu đô thị: tiếp tục triển khai các dự án và dự án thành phần của các khu đô thị tích hợp gồm Mizuki Park 26 hecta (Bình Chánh), Waterpoint giai đoạn 1 165 hecta (Bến Lức, Long An), Akari City 8,5 hecta (Bình Tân), EHome Southgate, Izumi City 170 hecta (Đồng Nai), Nam Long Central Lake 43 hecta (Cần Thơ).

Song song, Nam Long cũng dành ngân sách để mở rộng quỹ đất sạch, cũng như phát triển quỹ đất đô thị mới trong dài hạn.

+ Mảng Phát triển bất động sản thương mại: đẩy mạnh tiện ích đô thị (city facilities) tại các khu đô thị tích hợp. Trong năm nay, một số tiện ích tại khu đô thị tích hợp Waterpoint sẽ được triển khai và đưa vào vận hành như trường song ngữ quốc tế EMASI Plus, Cửa hàng thực phẩm tiện lợi San Hà (SanHa Food), phòng khám đa khoa Sài Gòn-Waterpoint, trường mầm non Wisdomland…

+ Mảng đầu tư, huy động vốn: huy động vốn và tối ưu hóa nguồn vốn thông qua việc duy trì hợp tác dài hạn với các đối tác lâu năm, mở rộng các cơ hội thu hút đầu tư từ bên thứ ba…

Theo chia sẻ của Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang, Nam Long xác định chỉ bán và tập trung vào những gì thị trường cần, tránh việc đầu tư nhiều tiền nhưng không bán được hàng, dẫn đến tồn kho cao.

"Thách thức trong năm nay là đối diện với vấn đề xử lý hàng tồn kho, nợ quá hạn và khách hàng thanh lý hợp đồng. Tất cả các công ty bất động sản, tùy mức độ khác nhau, nhưng đều đối diện với tất cả những khó khăn này. Khi thị trường mất niềm tin thì chúng ta phải có niềm tin.

Theo lộ trình đến 2030, Nam Long phải hoàn tất 14 chiến lược. Năm nay, công ty tập trung ba chiến lược quan trọng: Đầu tư và quản lý đầu tư, tài chính tổng thể (bao gồm huy động vốn), M&A và tăng trưởng", ông Quang nói.

Lãnh đạo Nam Long nhấn mạnh hiện nay lãi suất cho vay thấp đang là cơ hội. "Mức lãi đang thấp hơn giai đoạn trước Covid-19, thậm chí có thể cạnh tranh với các quốc gia khác. Ví dụ, tại các nước phát triển như Úc, Mỹ… lãi cho vay bất động sản đang vào mức 7-8%".

Đáng chú ý, từ ngày 1/4/2024, Công ty bổ nhiệm Tân Tổng giám đốc là ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh (người Singapore). Theo giới thiệu, Tân tổng giám đốc của Nam Long đã có hơn 20 năm kinh nghiệm quản trị quốc tế ở các vị trí Chủ tịch, Giám đốc điều hành, Giám đốc đầu tư và quản lý đầu tư tại các Tập đoàn lớn như Capitaland, Hopson, Temasek Holding… tại thị trường Singapore và Trung Quốc.

THẢO LUẬN: KHẢ NĂNG THOÁI VỐN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN

1. Giá trị backlog chưa ghi nhận đến cuối 2023 là bao nhiêu? Con số ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025 là bao nhiêu?

Backlog tại NLG được hiểu là doanh số pre-sales, tầm 8.000 tỷ từ năm 2023 chuyển sang. trong đó 6.000 tỷ có thể ghi nhận doanh thu bàn giao năm nay, số còn lại sẽ được ghi nhận rải rác trong năm 2025-2026.

Tuy nhiên, tiến độ bàn giao thực tế phụ thuộc vào nỗ lực của cả hai bên, người mua và người bán. Năm nay, thị trường khó khăn nên việc đồng hành với khách hàng là quan trọng. Có một số trường hợp, NLG không thể ép buộc khách hàng nhận bàn giao đúng tiến độ, mà chủ trương là đồng hành với khách hàng thông qua việc hỗ trợ đàm phán với ngân hàng dãn tiến độ thanh toán.

2. Kết quả kinh doanh quý 1/2024?

Quý 1 năm nay tình hình bàn giao chậm, liên quan đến dự án Cần Thơ. Hiện, việc bàn giao đã xong hết, đang chờ ghi nhận (chậm do đang đợi việc ghi nhận định giá đất đai).

Doanh số quý đầu năm ước đạt 1.160 tỷ, cao hơn cùng kỳ. Đây là tín hiệu tốt trong năm nay.

3. Cập nhật pháp lý các dự án đến hiện tại? Thời điểm ghi nhận dự án Paragon, Izumi là khi nào?

Ông Văn Viết Sơn, Giám đốc điều hành Nam Long Land: Hiện tại dự án Izumi nằm trong Khu đô thị Long Hưng, Đồng Nai - đây là dự án thành phần cùng 4 chủ đầu tư khác. Tổng thể dự án đã được Chính phủ lập ban chỉ đạo tháo gỡ khó khăn. Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND tỉnh Đồng Nai đang điều chỉnh quy hoạch, dự kiến tháng 12/2024 đến quý 1/2025 dự án của NLG được được duyệt quy hoạch 1/500.

Dự án Paragon nằm trong tổng thể dự án Đại Phước của chủ đầu tư DIC Corp (Mã chứng khoán DIG), đã được gia hạn đến năm 2027. Sắp tới NLG sẽ trình duyệt quy hoạch mới cho dự án Paragon.

Giai đoạn 2024 - 2026, NLG có thể đưa ra thị trường 15.000 sản phẩm với GDV 87.000 tỷ đồng

4. Kế hoạch kinh doanh năm 2024 đến từ những dự án nào?

Kế hoạch doanh thu năm 2024 của NLG sẽ đến từ Akari giai đoạn 2, Southgate (trên 2.000 tỷ).

Quỹ đất của NLG hiện nay 681 ha đủ để phát triển cho đến năm 2030.

5. Dự án Cần Thơ khi nào hoàn tất nghĩa vụ tài chính?

Đối với dự án Cần Thơ, cuối năm 2023 chúng tôi đã đóng tiền sử dụng đất hơn 300 tỷ đồng, đã khởi công tháp 1 và 2. Sắp tới Công ty sẽ hoàn tất phần còn lại sau khi khấu trừ tiền đền bù để có thể ghi nhận doanh thu trong năm nay.

6. Công ty giải quyết sự cố cơ sở hạ tầng tại dự án Mizuki như thế nào? Lộ trình ra sổ của dự án này?

Tổng thể dự án Mizuki là 28 ha, được chia thành hai giai đoạn phát triển. Dự án này nằm trong khu đất khá yếu của quận 7 và giai đoạn 1 được phát triển từ thời 2018 – 2019 nên việc xử lý nền kết nối cấu tạo móng cơ sở hạ tầng không đồng bộ dẫn đến tình trạng lệch.

Từ năm 2023, chúng tôi đã đưa ra giải pháp xử lý từng vấn đề. Đến nay chúng tôi đã xử lý triệt để và rút kinh nghiệm cho việc này, sự cố của giai đoạn 1 sẽ không lặp lại.

7. Tại sao kế hoạch doanh thu tăng 111% nhưng lãi chỉ tăng 5%?

Ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc Tài chính: Thông thường lợi nhuận có ba nguồn gồm doanh thu bàn giao hợp nhất, doanh thu bàn giao từ những dự án không hợp nhất (Mizuki), bán vốn. Năm 2023, lợi nhuận chủ yếu từ doanh thu bàn giao từ những dự án không hợp nhất (Mizuki).

Năm nay, lợi nhuận kế hoạch đến từ doanh thu bàn giao hợp nhất. Doanh thu kế hoạch tăng đột biến nhưng nếu so sánh doanh thu bàn giao thì tương đương năm ngoái.

8. Kế hoạch bán vốn của công ty trong năm nay?

Ông Nguyễn Huy Đức, Giám đốc Tài chính: Chuyển nhượng vốn thành phần tại dự án là hoạt động thường niên của NLG để mời đối tác vào và có dòng tiền nhanh hơn. Các dự án đang triển khai hiện nay đều do NLG sở hữu trên 65% nên khả năng bán vốn là có. Trong 3 năm tới, Công ty có thể huy động vốn từ bán vốn cộng với bán các tài sản không cốt lõi khoảng 6.000 tỷ đồng. Việc bán tùy thuộc vào điều kiện thị trường, đàm phán.

9. NLG có kế hoạch IPO các công ty con không?

Việc niêm yết hay không tương đối mở, tùy thuộc vào thị trường và phát triển ở hai công ty con. Chúng tôi thành lập Nam Long Land để tập trung phát triển dự án đô thị, còn Nam Long Commercial cung cấp dịch vụ quản lý tài sản, bất động sản thương mại. Cụ thể kế hoạch IPO như thế nào, giá trị nằm ở đâu phụ thuộc vào phản ứng thị trường và từng bước phát triển của hai đơn vị này.

10. Tiêu chí để mở rộng quỹ đất của NLG?

Việc mở rộng quỹ đất của NLG được thực hiện từng giai đoạn, như năm nay tập trung vào phân khúc vừa túi tiền (affordable) và tiến tới phát triển khu đô thị tích hợp có tiện ích nội khu tối thiểu.

Tùy từng giai đoạn, chúng tôi sẽ đưa ra các sản phẩm phù hợp nằm trong tổng thể kế hoạch này