ĐHĐCĐ Phát Đạt (PDR): Tiền mặt còn vỏn vẹn 19 tỷ đồng sau “cơn bĩ cực” trái phiếu, sắp phát hành lượng lớn cổ phiếu

Sáng ngày 26/4/2024, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) đã tổ chức ĐHĐCĐ thường niên, thông qua kế hoạch doanh thu 2.982 tỷ - giảm 6% và lợi nhuận sau thuế 880 tỷ đồng - tăng 29% so với năm 2023.

Với chỉ tiêu trên, PDR dự chia tỷ lệ chia cổ tức 2024 bằng cổ phiếu tối thiểu 92% lợi nhuận sau thuế. ĐHĐCĐ ủy quyền cho HĐQT xem xét, điều chỉnh mục tiêu kinh doanh phù hợp với tình hình thị trường bất động sản và tình hình hoạt động kinh doanh thực tế của công ty.

Trong quý đầu năm, Công ty đạt hơn 162 tỷ đồng doanh thu thuần từ chuyển nhượng căn hộ - giảm 16% và gần 53 tỷ đồng lãi ròng – cao gấp 2,2 lần về lợi nhuận so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đánh giá của HĐQT, nhu cầu và tiêu chuẩn đối với sản phẩm bất động sản tại Việt Nam đang thay đổi rất nhiều sau giai đoạn xáo trộn vừa qua. PDR dự kiến sẽ tập trung vào nhu cầu nhà ở của nhóm khách hàng thế hệ mới ở các đô thị đang phát triển. Cụ thể,

+ Tại thị trường Bình Dương: PDR ưu tiên mô hình sản phẩm căn hộ có diện tích phù hợp để phát triển dự án Khu phức hợp Thuận An 1 và 2.

+ Đối với khu vực đang phát triển của Bình Định: Công ty tập trung vào sản phẩm đất nền nhà phố - biệt thự có diện tích vừa cho dự án Khu đô thị Bắc Hà Thanh.

+ Còn tại các địa phương gắn liền với lợi thế du lịch - nghỉ dưỡng: Công ty phát triển các mô hình sản phẩm căn hộ du lịch biển và khách sạn cao cấp cho dự án Cadia Quy Nhơn, Bình Định; căn hộ - biệt thự nghỉ dưỡng cho dự án Poulo Condor tại Côn Đảo và Serenity Phước Hải tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Công ty đã có kế hoạch mở bán 6 dự án: Thuận An (Bình Dương), Bắc Hà Thanh (Bình Định), Cadia (Quy Nhơn, Bình Định), Poulo Condor (Côn Đảo), Hàn Riverside (Đà Nẵng), Serenity Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu).

VỪA QUA "CƠN BĨ CỰC" 

Chia sẻ tại Đại hội, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT nói: "Chúng ta trải qua năm 2023 rất khó khăn, cả về kinh tế vĩ mô và ngành. PDR lãi 682 tỷ, hoàn thành kế hoạch kinh doanh. Giá cổ phiếu PDR từ cuối năm 2022 đến cuối năm 2023 tăng gấp đôi. Số lượng cổ đông cũng tăng gấp đôi lên hơn 32.000 người".

Theo ông Đạt, thách thức lớn nhất của các công ty bất động sản trong năm 2023 là vấn đề trái phiếu, và điểm sáng 2023 là Công ty đã tất toán hết toàn bộ trái phiếu.

Cần biết, giai đoạn 2019-2021, PDR là một trong những "tay chơi" trái phiếu nổi trội trên thị trường. "Cơn say" trái phiếu khiến Công ty "trả giá" không hề rẻ. Cổ phiếu liên tục bị bán tháo và giảm sàn, tài sản lãnh đạo bị force sell… là những hệ luỵ năm 2022. Trong cơn bĩ cực, ông Đạt từng chia sẻ phải bán rẻ tài sản để xoay tiền.

Năm 2023, PDR cũng phát hành cổ phiếu riêng lẻ để huy động gần 672 tỷ đồng. Song song, Công ty c ũng chuyển nhượng 99,8% vốn tại CTCP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) với lợi nhuận 415 tỷ đồng; chuyển nhượng một phần quyền sở hữu tại CTCP Bất động sản Commonwealth Properties.

SẮP PHÁT HÀNH LƯỢNG CỔ PHIẾU "KHỦNG"

Sang năm nay, PDR quay lại đẩy mạnh việc huy động qua phát hành cổ phiếu với khối lượng tương đối lớn. Bao gồm:

Thứ nhất, HĐQT đã thông qua phương án chào bán hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp. Thời gian thực hiện dự kiến trong quý 2/2024.

Thứ hai, đáng chú ý, Công ty cũng dự kiến phát hành hơn 34 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cp (1 cổ phiếu sẽ được hoán đối 20.000 đồng nợ) để hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD. Đây là khoản nợ bằng đồng USD, được Phát Đạt vay từ ACA Vietnam Real Estate III LP (Cayman Island) vào tháng 3/2022, với lãi suất cố định 8%/năm. Mục đích vay để đầu tư cho dự án Phước Hải (huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Sau hai năm kể từ ngày giải ngân, khoản vay này sẽ được hoán đổi thành cổ phiếu phổ thông cho bên cho vay. Theo phương án vay vốn ban đầu, giá hoán đổi được tính bằng 135% mức giá bình quân gia quyền đóng cửa của cổ phiếu PDR trong 20 ngày giao dịch tính đến ngày 11/3/2022 là 119.879 đồng/cp. Tỷ giá mua vào USD của Vietcombank tại ngày này là 22.730 VND/USD.

Thứ ba, Công ty dự kiến phát hành tối đa 131 triệu cổ phiếu để trả cổ tức 2023 với tỷ lệ 15% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu sẽ được nhận 15 cổ phiếu mới).

PDR cũng có kế hoạch phát hành tối thiểu 14,6 triệu cổ phiếu ESOP với giá 12.000 đồng/cp cho thành viên HĐQT, ban cố vấn, ban tổng giám đốc, các cấp quản lý và người lao động có thành tích đóng góp vào sự phát triển của công ty, có năng lực và cam kết đồng hành lâu dài cùng công ty. Cổ phiếu này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng một năm. Tiền huy động được từ phát hành ESOP sẽ bổ sung vào vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Thời gian thực hiện các đợt phát hành dự kiến diễn ra trong năm 2024, thời gian cụ thể sẽ do HĐQT quyết định và ngay sau khi có sự chấp thuận bằng văn bản của UBCKNN.

Thảo luận tại Đại hội

1. Về việc chuyển đổi nợ thành cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cp, quỹ ACA này là ai, giá chuyển đổi này có phù hợp trong thời gian hiện tại không? Việc phát hành thêm để huy động vốn nhằm mục đích gì?

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt: Quỹ ACA làm việc với PDR 2 năm, có gốc các doanh nghiệp Nhật rất lớn, không những cho vay mà có những bước đi dò xét trước khi đầu tư vào PDR. Quan điểm kinh doanh của PDR là win-win cùng kiếm tiền. Giá chuyển đổi trong hợp đồng trước đây rất cao nhưng thời điểm rồi giá cổ phiếu rớt xuống nên tôi nghĩ 20.000 đồng là hợp lý. Sau các đợt phát hành tới, gồm chia cổ tức thì mức giá cân bằng. Chúng tôi muốn mời nhà đầu tư Nhật vào ở những bước đầu tiên, làm tiền đề mời thêm nhiều nhà đầu tư lớn.

Vốn huy động được cho các dự án tạo dòng tiền nhanh trong năm nay như Cadia (Quy Nhơn), Bắc Hà Thanh, Nguyễn Thị Minh Khai (Bình Dương) và hoàn tất hạ tầng dự án 249 Bình Định.

2. Dự trù kết quả kinh doanh 2-3 năm tới? Doanh thu bao nhiêu tỷ USD khi triển khai hết quỹ đất?

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt: Mỗi năm tăng trưởng lợi nhuận trên 20% trong 3 năm tới. Quỹ đất hiện nay gồm đang sở hữu và đang theo đuổi, từng giai đoạn tùy tình hình thị trường mà chúng tôi đưa sản phẩm ra thị trường chứ không thể bán hết cùng lúc hơn 4.000 ha này.

Ngoài quỹ đất này, chúng ta đang mua thêm quỹ đất mới.

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng Giám đốc: Mỗi chu kỳ 5 năm, PDR đều có kế hoạch. Chúng ta đã có số liệu 2019 – 2023, do biến động thị trường, H ĐQT đang xây dựng kế hoạch 2024 2028 và sẽ công bố trong thời gian tới.

3. PDR có kế hoạch đầu tư KCN lại không? Tiến độ dự án Phan Đình Phùng?

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt: Vừa rồi chúng ta tái cơ cấu tài chính, bán mảng KCN nhưng vẫn còn những tờ trình xin KCN ở các địa phương, nếu đấu thầu được thì vẫn tiếp tục làm. Hiện đã được một KCN hơn 400 ha ở Quảng Ngãi và đang có cơ hội ở nhiều tỉnh thành khác.

Nhà thi đấu Phan Đình Phùng, Tp.HCM muốn thu hồi lại, chúng tôi hoàn toàn tuân thủ pháp lý. Về mong muốn, chúng tôi vẫn muốn làm tiếp và đủ pháp lý để làm tiếp.

4. Cơ sở hoàn thành lợi nhuận 2024, dự án nào đóng góp trọng tâm, quý nào lợi nhuận cao?

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt: Chúng ta có 4 - 6 dự án ra trong năm với tổng giá trị sản phẩm 30.000 - 40.000 tỷ đồng. Dự án Bắc hà thanh đang xây dựng ráo riết, nếu không có gì thay đổi thì tháng 5-6 này sẽ hoàn tất đóng tiền sử dụng đất, cuối quý II sẽ bắt đầu bán hàng và ghi nhận lợi nhuận hai quý cuối năm. Doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lãi ở quý IV là lớn nhất.

5. Dự án Thuận An 1 có giấy phép xây dựng chưa? Tiến độ chuyển nhượng hai dự án EverRich và có ý định chấm dứt hợp đồng không?

Chủ tịch Nguyễn văn Đạt: Thuận An 1 đã có giấy phép xây dựng phần thân, Thuận An 2 có giấy phép xây dựng phần cọc. Dự án xây dựng theo phân kỳ đầu tư nhiều giai đoạn nên không lo lắm về vốn.

Hai dự án EverRich đã chuyển nhượng hoàn tất, đã thu đủ tiền, không còn quyền lợi và trách nhiệm.

6. Đại diện HSC: PDR có kế hoạch chuyển đổi mô hình bán hàng, vậy định hướng tổ chức bán hàng có thay đổi gì so với quá khứ?

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt: Quá khứ, PDR từng bán sỉ sản phẩm, nhiều nhà đầu tư hiểu nhầm chuyển nhượng dự án. Thời gian qua PDR bán sỉ cho Danh Khôi, đối tác khó khăn dù họ rất cố gắng trả nợ cho mình.

Lúc thị trường tốt thì không có vấn đề gì, lúc thị trường xấu có một số ít lợi dụng đám đông gây ảnh hưởng đến mình.

PDR đã phối hợp với một doanh nghiệp thay thế Danh Khôi, dự kiến ký hợp đồng trong tháng 5 tới. Công ty này đồng ý cho PDR kiểm soát tài chính chặt chẽ. Chúng ta chia sẻ lợi nhuận và chia sẻ rủi ro.

TIỀN MẶT CHỈ CÒN 19 TỶ

7. Lãi quý 1 đến từ đâu? Tiền mặt còn hơn 19 tỷ - rất ít, liệu có ảnh hưởng gì đến hoạt động công ty không?

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng Giám đốc: Khoản thu khác trong quý 1 gồm tiền phạt từ Danh Khôi và một số hoạt động khác của công ty.

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt: Tôi khẳng định 19 tỷ không ảnh hưởng bất cứ hoạt động nào của PDR.

Ông Lê Quang Phúc, Thành viên HĐQT: Số liệu tại ngày 31/3/2024 là số ngày chốt sổ còn dòng tiền vẫn vận động nên sẽ không ảnh hưởng đến hoạt động của công ty.

8. Trong số liệu dự phóng 30.000 - 40.000 tỷ, công ty dự trù được bao nhiêu lợi nhuận và sẽ phân phối trong mấy năm?

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt: Cần làm rõ 30.000 - 40.000 tỷ đồng này là tổng giá trị sản phẩm của 4 - 6 dự án chứ không phải ghi nhận một lần trong một năm. Kế hoạch đã có chi tiết nhưng vì quyền lợi của chúng ta nên chưa thể chia sẻ ngay được, phải giữ kín một chút, còn ở bước tính tiền sử dụng đất.

Ông Lê Quang Phúc, Thành viên HĐQT: Doanh số bán hàng 40.000 tỷ đồng nhưng doanh thu mỗi năm bao nhiêu, đến từ dự án nào chúng ta chờ thêm thời gian vì số liệu sẽ ảnh hưởng nhiều đầu công việc còn đang dang dở.

9. Ban lãnh đạo chia sẻ đơn vị tài chính nào hỗ trợ cho việc mở bán ngày 12/5 sắp tới bởi điều này giúp chúng tôi dự đoán được khách hàng có mua dự án được tốt không?

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt: Ngày 12/5 tới là ký kết hợp tác toàn diện và cam kết mua lại toàn bộ chứ PDR chưa được mở bán vì chưa có giấy phép mở bán. Hai dự án này được MB tài trợ cho chủ đầu tư, cho khách hàng.