Điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường bất động sản khi nào được tháo gỡ?

Suốt thời gian qua, một dự án bất động sản hoàn thành thủ tục pháp lý thường mất khoảng từ 2 - 3 năm, cá biệt có những dự án 5 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa xong. Trong đó, khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất tốn nhiều thời gian nhất, chiếm tới khoảng một nửa. Vì thế, những thay đổi trong phương án định giá đất tác động rất lớn đến nguồn cung và thanh khoản trên thị trường.

Một dự án bất động sản muốn triển khai phải được định giá đất để nộp tiền sử dụng, sau đó mới được cấp phép xây dựng, thi công và mới đủ điều kiện bán hàng. Vì vậy, định giá đất là khâu then chốt để tạo nguồn cung cho thị trường.

Chưa nói đến việc các phương án mà Bộ TN-MT giữ lại còn nhiều vấn đề thì với khoảng 90% dự án đang sử dụng phương pháp thặng dư, nếu giờ chuyển sang phương pháp khác đồng nghĩa với kéo dài thời gian chờ đợi. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng tắc pháp lý đồng loạt.

Ngược lại, nếu giải quyết được vướng mắc trong định giá đất cũng sẽ giúp dự án rút ngắn thời gian làm pháp lý, giúp giảm giá thành. Đó là lý do Chính phủ liên tục ra các chỉ đạo phải giải quyết nhanh vướng mắc trong khâu này.

Theo các doanh nghiệp, nếu Bộ TN-MT bỏ phương pháp thặng dư thì chúng ta sẽ là nước đầu tiên trên thế giới loại bỏ phương pháp ưu việt này trong việc tính tiền sử dụng đất. Từ đó các dự án bất động sản sẽ không thể triển khai được vì không có phương pháp nào phù hợp để tính tiền sử dụng đất.

Hiện vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp là các phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Đa số các dự án đang sử dụng phương pháp thặng dư. Nếu bỏ phương pháp này, tình trạng ách tắc sẽ càng trầm trọng hơn.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi đến các hội viên đề nghị đặc biệt quan tâm góp ý các phương pháp định giá đất của dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44.

Bởi lẽ, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 và cả dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) bản trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 5 - 6.2023 đều không quy định phương pháp thặng dư mà chỉ còn quy định 3 phương pháp định giá đất. Cụ thể, gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập (trong đó có tích hợp "phương pháp chiết trừ") và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỉ đồng theo bảng giá đất.

Tại hội thảo lấy ý kiến đối với Nghị định và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND Tp.HCM chủ trì ngày 11/7 có sự tham dự của lãnh đạo 20 tỉnh, thành phố phía nam, tỉnh Nghệ An, tỉnh Ninh Thuận. Tại đây, đa số các địa phương đều hoan nghênh và tán thành việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỉ đồng theo bảng giá đất vì phù hợp với tình hình thực tế của các địa phương do hầu như không có dự án quy mô lớn. Riêng tỉnh Tiền Giang cho biết, trước mắt sẽ vẫn áp dụng phương pháp so sánh do bảng giá đất của địa phương đang thấp.

Theo HoREA, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỉ đồng theo bảng giá đất không phù hợp với các đô thị lớn là nơi có nhiều dự án bất động sản quy mô lớn, tiền sử dụng đất có thể lên đến hàng ngàn tỉ đồng. Nhất là đối với 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và Tp.HCM.

Chính vì vậy, HoREA đề nghị không giới hạn mức trần giá đất 200 tỉ đồng, mà đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường và Chính phủ chấp thuận đề xuất của UBND Tp.HCM tại văn bản 477 gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường và Chính phủ đề nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tất cả thửa đất, khu đất.

Để "công thức hóa" việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm bảo đảm tính minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mà Nhà nước vẫn "nắm đằng chuôi" do Nhà nước có quyền quyết định và điều chỉnh kịp thời bảng giá đất hệ số điều chỉnh giá đất để không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Đồng thời, HoREA đề nghị giữ lại phương pháp thặng dư trong dự thảo Nghị định và dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Bởi đây là phương pháp định giá khoa học được áp dụng để định giá đất đối với các khu đất có tiềm năng phát triển.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương pháp định giá đất để áp dụng cho từng loại dự án hoặc từng dự án theo từng khu vực của địa phương (như TP.HCM phân chia 5 khu vực) để tránh rủi ro pháp lý cho công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ.