Diễn biến bất ngờ của phân khúc căn hộ TP.HCM trên thị trường thứ cấp

Tâm lý lo sợ “tiền mất tật mang”

Tình trạng nhiều dự án mở bán rầm rộ, huy động vốn đến 70% nhưng chậm bàn giao, có những dự án khởi công từ năm 2010 cho đến nay vẫn chỉ hoàn thiện được phần thô đã khiến nhiều khách hàng có tâm lý e ngại rót tiền vào các dự án vừa mở bán. Việc đóng tiền theo từng giai đoạn nhưng không nhận được nhà như thời điểm mong muốn cũng khiến nhiều vợ chồng trẻ bị chôn vốn, rơi vào tình cảnh nhà không có mà tiền cũng nằm im bất động trong các khối bê tông.

Điển hình là trường hợp của chị Bảo Linh, ngụ tại quận 4 (TP.HCM). Hai vợ chồng chị có ý định mua căn hộ chung cư cho gia đình sinh sống, thoát khỏi tình trạng ở thuê trong nhiều năm. Tuy nhiên, những sự vụ khiếu kiện của không ít người dân khi mua nhà trên giấy, dù đã đóng đến hàng trăm triệu đồng và chờ đợi thời gian dài vẫn chưa được nhận nhà khiến chị Linh băn khoăn. 

"Nhiều người khuyên tôi nên tìm mua căn hộ ở những dự án đang nhận giữ chỗ, hoặc sắp mở bán để có giá rẻ và nhận được nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, nghĩ đến các rủi ro có thể gặp nên tôi quyết định tìm đến các dự án đang trong quá trình hoàn thiện, hoặc chủ đầu tư đang bàn giao nhà cho yên tâm”, chị Bảo Linh trăn trở.

Tương tự, anh Hoàng Tuấn (ngụ quận 3, TP.HCM) cũng không mấy mặn mà với các dự án vừa mở bán mà chỉ muốn tìm một căn hộ sắp bàn giao. Anh Tuấn cho biết vợ chồng anh vừa chi hơn 1,7 tỷ đồng mua căn hộ 3 phòng ngủ tại một dự án trên đường quốc lộ 1, quận 12. Mặc dù so với các khách hàng mua từ những đợt đầu, anh chị phải chịu chênh lệch gần 200 triệu đồng, nhưng quan trọng là được nhận nhà luôn, đánh giá được chất lượng và dự án cũng đảm bảo được các tiện ích theo đúng mong muốn của anh.

Theo anh Tuấn, với dự án sắp bàn giao như thế này, gia đình anh sẽ không phải mất thêm nhiều chi phí cho việc thuê nhà. Bên cạnh đó, anh có thể tới tận nơi để đánh giá về chất lượng công trình cũng như hạ tầng tiện ích, thiết kế của căn hộ có phù hợp với mục đích sử dụng hay không. Mặt khác, vợ chồng anh có thể có nhà ngay mà không phải chờ đợi mòn mỏi năm này qua năm khác.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc mua căn hộ tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai giúp người mua nhà bớt gánh nặng tài chính do có mức giá thấp hơn căn hộ đã hoàn thiện và được thanh toán tiền theo tiến độ. Tuy nhiên, do thời gian qua có nhiều lùm xùm về tiến độ, chất lượng tại một số dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nên từ cuối năm 2018, nhiều người mua nhà đã có xu hướng lựa chọn những dự án sắp hoàn thiện hoặc đã bàn giao, dù chấp nhận một mức giá cao hơn so với thời điểm dự án bắt đầu khởi động.

Dù vậy, việc mua được những căn hộ sắp bàn giao với giá vừa tầm cũng không phải là chuyện dễ dàng, đặc biệt là trong thời điểm nguồn cung khan hiếm như hiện nay.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, việc tìm kiếm được căn hộ sắp bàn giao hoặc đã bàn giao phù hợp với nhu cầu thực tế không dễ, đặc biệt với những đối tượng khách hàng là người trẻ tuổi, các cặp vợ chồng mới cưới. Với các đối tượng này, việc tiếp cận các căn hộ sắp bàn giao sẽ khó khăn, bởi gánh nặng tài chính là rất lớn.

Theo ông Khương, thường các căn hộ đã và sắp bàn giao sẽ sẽ cao hơn rất nhiều so với căn hộ hình thành trong tương lai. Do đó, việc người trẻ hay các cặp vợ chồng mới cưới chi ra một số tiền lớn để mua nhà không phải là chuyện dễ, trong khi việc vay vốn ngân hàng để mua nhà hiện nay cũng không còn đơn giản. Do đó, để tăng tính thanh khoản cho dự án, các chủ đầu tư phải đa dạng nguồn vốn hỗ trợ khách hàng.

Căn dưới 3 tỷ hút khách

Trong xu thế nguồn cung cạn kiệt ở tất cả các phân khúc như hiện nay thì việc tìm được một căn hộ sắp bàn giao với giá dưới 2,5 tỷ là vô cùng khó. Theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thời gian tới lượng căn hộ đang hoàn thiện sắp, bàn giao sẽ tương đối nhưng ở phân khúc giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn lại càng khan hiếm. Trong khi đây là loại hình đáp ứng được nhu cầu ở thực của số đông khách hàng hiện nay.

Khảo sát tại khu vực quận Tân Phú (TP.HCM), thời điểm này có trên dưới 10 dự án căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện cơ bản và được đưa ra thị trường ở giai đoạn này. Mức giá thứ cấp được chào bán khá cạnh tranh, được nhiều người mua nhà tìm kiếm.

TT căn hộ dưới 3 tỉ đồng/căn vẫn hút khách

Ví dụ, dự án Melody Residences nằm trên đường Âu Cơ, Phường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú, TP. HCM của Hưng Thịnh hiện đang chào giá thứ cấp căn diện tích 68m2 tầm 2,2-2,4 tỷ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m2) cho các căn có diện tích từ 66.9 m2 – 97.13 m2. Hay căn hộ Âu Cơ Tower của Công ty 577 chào giá thứ cấp 32 triệu đồng/m2 (khoảng 2,1 tỷ đồng/căn/diện tích 65m2). Một dự án khác Ress Green Tower của Công ty CP Địa ốc 11 chào giá thứ cấp căn 60m2 khoảng 2,3 tỷ đồng/căn tương đương 38 triệu đồng/m2; Carillon 7 chào giá khoảng hơn 2 tỉ đồng/căn/60m2…

Ở phân khúc cao hơn, tại các khu vực giáp ranh với Tân Phú như quận 11, quận 6, một số dự án đã hoàn thiện cơ bản chào mức giá thứ cấp chênh lệch khoảng 3-13 triệu đồng/m2 (tùy dự án) so với các dự án đang đưa ra thị trường tại quận Tân Phú. Ví dụ như dự án Ress 11 (quận 11) giá thứ cấp hiện được rao bán là 43 triệu đồng/m2, hay Him Lam Chợ Lớn (quận 6) với căn diện tích 82m2 có giá khoảng 2,9 tỷ đồng/căn (36 triệu đồng/m2). Được biết dù các dự án này nằm trong phân khúc căn hộ cao cấp, mức giá khá cao nhưng vẫn ghi nhận lượng giao dịch ổn định.

Theo chia sẻ của một số nhân viên môi giới, nhu cầu của người mua đang có xu hướng dịch chuyển về những căn hộ sắp bàn giao bởi tâm lý lo sợ “mất cả chì lẫn chài”. Với những người mua ở thực, tuy các dự án vừa mở bán có giá thấp hơn nhưng lại có nhiều băn khoăn về tính pháp lý, thời gian thi công kéo dài, trong khi đó họ vẫn phải đóng tiền thuê nhà hàng tháng. Từ những lo lắng trên, nhiều cặp vợ chồng sẵn sàng vay thêm tiền để mua căn hộ sắp hoàn thiện thay vì chờ đợi trả góp theo tiến độ.

Khảo sát từ thực tế, với căn hộ có vị trí cách trung tâm thành phố khoảng 10-15 phút đi xe máy là rất hiếm có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Riêng tại quận Tân Phú, việc tìm kiếm dự án sắp bàn giao nhà có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2, tức khoảng 1,8-2 tỷ đồng/căn không còn dễ dàng. Theo một số doanh nghiệp, đó vừa là thách thức với người mua, thị trường nhưng cũng là cơ hội để các doanh nghiệp tính toán để được mức giá phù hợp thu hút người mua ở giai đoạn này.

Trong khi đó, tại thị trường bất động sản khu Đông, các dự án sắp hoàn thiện tại các tuyến đường như Đỗ Xuân Hợp, Võ Chí Công, Nguyễn Duy Trinh… giá thứ cấp ghi nhận tăng trung bình khoảng 7-10%, một số dự án có vị trí đẹp giá thứ cấp có thể tăng khoảng 15-20%/năm. So với khu Tây, thì khu Đông thành phố được đầu tư hạ tầng mạnh tay.

Tuy nhiên, khu vực này mới được hình thành nên các tiện ích cộng đồng như trung tâm thương mại, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… chưa hình thành nhiều như khu Tây nên lượng hấp thụ trên thị trường thứ cấp chậm hơn so với các dự án tọa lạc tại khu vực quận Gò Vấp, Tân Phú, Tân Bình hay Phú Nhuận.

Được biết, những dự án căn hộ có tiện ích đầy đủ, nhận nhà ở ngay thu hút người mua là gia đình trẻ. Đặc biệt, những căn hộ có diện tích dao động từ 60-80m2 có hấp lực rất tốt ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.