Diễn biến “ngược sóng” của phân khúc nhà phố, biệt thự Hà Nội và Tp.HCM

Trong báo cáo thị trường quý 3/2021, Colliers Việt Nam đã chỉ ra diễn biến tình hình hoạt động cũng như nguồn cung và nhu cầu của phân khúc nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM và Hà Nội.

Theo đó, tại Tp.HCM, trên thị trường sơ cấp, có rất ít giao dịch trong quý 3/2021, hầu hết chỉ là đặt chỗ. Thị trường thứ cấp vẫn hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân nhưng giao dịch không diễn ra do các phòng công chứng chưa mở do giãn cách xã hội. Shophouse dần trở nên kém sôi động hơn so với những năm trước, do ngành bán lẻ đang gặp nhiều khó khăn do đại dịch, trong khi mô hình kinh doanh đang dần chuyển sang thương mại điện tử. Tuy nhiên, shophouse tại khối đế của các tòa chung cư vẫn có sức hút lớn. Nhà liền kề vẫn là một nơi tốt để nắm giữ tài sản cho các nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng đầu tư bất động sản từ các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An thay vì mua bất động sản tại Tp.HCM vì khả năng thu được vốn cao hơn.

Về nguồn cung mới, Tp.HCM hầu như không có trong quý 3 năm 2021, phần lớn đến từ hàng tồn kho từ các giai đoạn trước của các dự án. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho từ thị trường thứ cấp vẫn ở mức cao. Nguồn cung bất động sản biệt thự và nhà phố đang chuyển dần sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai trong những năm gần đây do quỹ đất tại Tp.HCM hạn chế. Một số chủ đầu tư lớn đang chuyển hướng từ Tp.HCM đến Bình Dương, Đồng Nai như Novaland với Aqua City, Đất Xanh với Gem Sky World, hay An Gia với The Standard. Tp.HCM vẫn còn quỹ đất cho bất động sản đất nền ở một số quận, huyện ngoại thành, tuy nhiên, việc phát triển vẫn chờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng.

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản biệt thự và nhà phố tại Hà Nội vẫn hấp dẫn bất chấp đại dịch, tuy nhiên, việc giãn cách xã hội đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh, các nhà đầu tư cá nhân từ Tp.HCM không thể đến Hà Nội mua bất động sản. Hầu hết các giao dịch trong quý này đến từ thị trường thứ cấp và nằm ở các quận ngoại thành. Các giai đoạn tiếp theo từ các dự án lớn như Starlake, Ecopark, Gamuda City đã được mở bán. Các dự án có chất lượng xây dựng tốt, tiến độ thi công nhanh đã thu hút nhiều hơn không chỉ các nhà đầu tư ở Hà Nội, mà còn cả các nhà đầu tư từ các tỉnh lân cận và Tp.HCM.

Hà Nội cũng bị ảnh hưởng bởi Covid-19, các chủ đầu tư phải hoãn thời gian mở bán khiến nguồn cung giảm mạnh trong quý 3 năm 2021. Phần lớn nguồn cung trong quý 3 đến từ các giai đoạn trước của dự án. Bất động sản nằm trong khu đô thị lớn thu hút nhiều người mua hơn do đầy đủ tiện ích. Vinhomes tiếp tục thống lĩnh thị trường bất động sản biệt thự và nhà phố với nhiều khu đô thị lớn có tiềm năng về vị trí. Quận Hà Đông dẫn đầu về nguồn cung, dẫn đầu là một số chủ đầu tư như Sunshine, Nam Cường Group, Vinhomes. Biệt thự chiếm 20% tổng nguồn cung toàn thị trường, trong khi đó, nhà phố chiếm 40% và shophouse chiếm 40% tổng nguồn cung. Biệt thự Vinhomes Wonder Park, Park City và Hà Đô Charm dự kiến sẽ là những dự án đáng chú ý trong phần còn lại của năm 2021.

Nói về triển vọng thị trường, Colliers Việt Nam cho hay, tháng 7/2021, Bộ Xây dựng vừa có văn bản chỉ đạo về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Theo đó, Bộ yêu cầu đến hết ngày 31/12/2021 phải hoàn thành 100% kế hoạch vốn hàng năm. Đồng thời kiểm điểm trách nhiệm và có hình thức xử lý kỷ luật đối với người đứng đầu chủ đầu tư để xảy ra tình trạng chậm triển khai, giải ngân vốn đầu tư công. Đây là tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường Tp.HCM, nơi có một số dự án có vị trí tiềm năng nhưng vẫn đang chờ phát triển hạ tầng.

Đồng thời, nguồn cung và hiệu suất trong tương lai sẽ được hỗ trợ bởi các bản cập nhật của Luật Xây dựng 2014; Luật đầu tư năm 2014; Luật Đất đai Chính phủ Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Luật Xây dựng 2020, Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Những thay đổi về mặt pháp lý bao gồm việc cấp giấy phép xây dựng giảm từ 30 - 20 ngày. Việc bỏ yêu cầu phân bổ vốn cho tiến độ thi công; Loại bỏ quy định vốn đăng ký hợp pháp tối thiểu 20 tỷ đồng để kinh doanh bất động sản.

Theo đơn vị này, do ảnh hưởng của đại dịch và việc giãn cách xã hội nên lượng giao dịch đã sụt giảm đáng kể trong quý 3 năm 2021. Tuy nhiên bất chấp đại dịch, bất chấp giao dịch giảm, giá bán biệt thự và nhà phố vẫn đang có xu hướng tăng. Trong thời gian giãn cách xã hội nhiều nhà đầu tư chọn cách đầu tư vào chứng khoán nên dòng tiền không trực tiếp chảy vào bất động sản, tuy nhiên với những nhà đầu tư chuyên nghiệp hay người dân có thu nhập cao họ vẫn có xu hướng đầu tư vào bất động sản vì đây vốn luôn được coi là kênh đầu tư an toàn và lâu dài. Sau đại dịch tâm lý mua nhà của người dân sẽ thay đổi khi các khu dân cư tách biệt sẽ an toàn, ít ca lây nhiễm hơn các khu dân cư đông đúc hay những con hẻm chật hẹp ở trung tâm thành phố.