Dự thảo nghị định về giá đất 'bỏ quên' nhiều chi phí của doanh nghiệp, tiềm ẩn nguy cơ khiến giá nhà bị đội lên

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Dự thảo được kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm bất cập của Nghị định 12/2024, nhất là các quy định về phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các nội dung của dự thảo về vấn đề này lại cho thấy các bất cập vẫn đang tồn tại. 

Ngày 4/5, trong văn bản góp ý về Dự thảo nghị định quy định về giá đất (Dự thảo) đang được lấy ý kiến, Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp VN (VCCI) chỉ rõ điều 7.3.c Dự thảo quy định cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư theo 2 phương án trong phương pháp thặng dư.

Phương án 1: Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này.

Phương án 2: Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này. 

VCCI cho biết, theo phản ánh của doanh nghiệp, hai cách tính trên đều chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Cụ thể, quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. Đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án.

Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. Đồng thời, quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền” (tức khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả gửi ngân hàng).

"Thực tế, chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra (tổng chi phí) là tất cả các chi phí hợp lý của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án (đến khi có được doanh nghiệp). Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất) – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất 2 lần: lần một khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này), và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí)", VCCI khẳng định.

VCCI cũng cho biết theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này đã xuất hiện từ Điều 5đ Nghị định 12/2024/NĐ-CP, và chưa phù hợp với nguyên lý kế toán và thực tiễn kinh doanh, gây ra thiệt hại cho doanh nghiệp như đã phân tích ở trên.

"Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí nhà đầu tư nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Tổng chi phí đó phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và tiền sử dụng đất – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước", VCCI đề xuất.

Đồng quan điểm với VCCI, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho rằng dù áp dụng bất kỳ phương pháp nào để quy định giá đất thì cũng phải đảm bảo theo nguyên tắc phải tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí đầu vào của nhà đầu tư, doanh nghiệp nói chung. 

"Đối với dự án bất động sản, các nhà đầu tư phải chịu hàng loạt chi phí ngay từ khi tiếp cận dự án, kể cả chi phí gián tiếp như thủ tục hành chính… Chính vì vậy, tiền sử dụng đất là một khoản chi phí trực tiếp và rất lớn trong quá trình hình thành phát triển dự án nên không thể bị bỏ quên trong Dự thảo. Đồng thời, theo quy định thì nhà đầu tư có thể vay đến 70% vốn của dự án trong quá trình phát triển", ông Đính khẳng định.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũng cho rằng giá đất là vấn đề "then chốt của then chốt" trong việc đưa chính sách về đất đai vào cuộc sống. Phương pháp thặng dư là một phương pháp để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Nếu định giá đất không đúng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất xấu. 

"Chi phí và lợi nhuận là 2 vấn đề mấu chốt và quan hệ mật thiết với nhau trong phương pháp thặng dư. Nếu chi phí của nhà đầu tư lại không được tính gồm tiền sử dụng đất và lãi vay là quá phi lý. Quy định này là không tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ của nhà đầu tư. Từ đó, công thức tính lợi nhuận của nhà đầu tư trên chi phí đó sẽ bị sai lệch. Đồng nghĩa là phương pháp thặng dư sẽ cho ra kết quả không đúng, trở nên vô nghĩa khi áp dụng trong thực tế", ông Võ nhận định.

Thực tế cho thấy, các khoản chi phí của doanh nghiệp khi không được tính đủ có thể dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, tất cả các chi phí đó đều trút lên vai người mua cuối cùng – tức người tiêu dùng, người dân. Hệ quả dây chuyền là kỳ vọng giải quyết vấn đề an cư cho người dân ở khu vực đô thị càng trở nên khó khăn, chiến lược phát triển nhà ở cũng bị ảnh hưởng.

Có thể nói, định giá đất là công việc khó khăn, cũng là khâu gây ra ách tắc cho nhiều dự án bất động sản trong những năm qua. Việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất, nếu sai bản chất kinh tế, có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nguồn cung sản phẩm bất động sản tiếp tục khan hiếm, cản trở sự hồi phục của thị trường.

Bởi vậy, giới chuyên môn cho rằng cơ quan soạn thảo dự thảo nghị định, cơ quan quản lý nên tiếp thu các phản biện, góp ý để chỉnh lý dự thảo theo hướng tính đúng, tính đủ, đảm bảo đúng mục đích xây dựng pháp luật, tránh tình trạng sửa đổi nhưng vẫn tồn tại các bất cập như cũ.