Diễn biến trái chiều giá đất tại các thị trường ven biển

Covid-19 không chỉ thử sức bền của các doanh nghiệp địa ốc mà còn thử sự chịu đựng về giá của các phân khúc BĐS. Dù ảnh hưởng nhiều hơn các phân khúc khác, nhưng BĐS nghỉ dưỡng vẫn được dự báo là mảnh đất giàu tiềm năng của thị trường BĐS trong thời gian tới. Nhìn lại các thị trường ven biển cho thấy, dẫu giao dịch có chững lại do dịch nhưng giá vẫn xu hướng tăng nhẹ, chỉ một số thị trường sau thời gian "nóng sốt" giá tăng quá cao đang có hiện tượng quay đầu giảm giá. Riêng các thị trường mới nổi, giá BĐS còn ở ngưỡng mềm thì xu hướng tăng giá trong thời gian qua vẫn thể hiện khá rõ nét, dĩ nhiên, mức độ tăng giá còn phụ thuộc vào mỗi dự án, sản phẩm.

Ở khu vực miền Trung, theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, tại Đà Nẵng, Quảng Nam trong 9 tháng đầu năm 2020 không ghi nhận nhiều dự án mới chào bán. Nguồn cung các dự án đã xong hạ tầng và pháp lý (có sổ đỏ) hiện khan hiếm. Một số thị trường giá bán bùng nổ trong giai đoạn 2018 – 2019 thì sang năm nay xuất hiện hiện trạng đi ngang, thậm chí giảm giá.

Đơn cử như tại Đà Nẵng, theo báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2020, hầu hết các phân khúc đều phải hứng chịu thiệt hại, trong đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc có thiệt hại nặng nhất. Chịu cú đánh "bồi" từ hai đợt Covid, các chuyên gia BĐS cho biết, thị trường Đà Nẵng đang chững lại.

"Giá khu này trước trên gần 5 tỉ lô đất khoảng 100m2, bây giờ bán khoảng 4 tỉ không ai hỏi mua. Mấy tháng nay đất đứng, người đi xem không có chứ đừng nói người mua", anh Nguyễn Văn Việt, chủ một trung tâm môi giới nhà đất khu vực Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng), than thở. Theo anh Việt, giá đất Hòa Xuân nói riêng, khu Nam Đà Nẵng bao gồm Thị xã Điện Bàn của tỉnh Quảng Nam tăng giá phi mã từ năm 2016 đến cuối năm 2018. Giá đất lúc "sốt" nhất ở Hòa Xuân có giá 6 tỉ lô 100m2 đường 7,5m. Ở khu vực Điện Bàn thì khoảng 4 tỉ lô 100m2.

Một số thị trường ven biển mới nổi vẫn giữ nhịp tăng giá ổn định ngay cả trong mùa dịch Covid-19

Trong khi đó, tại TP biển Nha Trang – Khánh Hòa cũng giống như các đô thị lớn khác rất hiếm dự án BĐS mới được phê duyệt trong thời gian qua. Thị trường giao dịch ảm đạm, giá đất giảm sâu từ 20 -30%. Tuy nhiên ở đây vẫn có những điểm sáng là những dự án nằm tại những khu vực có quy hoạch phát triển, tiềm năng cao, đã được đầu tư hạ tầng cơ bản, có giá khởi điểm ở mức thấp... Dự kiến những khu vực như vậy sẽ có biến động mạnh về giao dịch ở giai đoạn cuối năm và đầu năm 2021. Theo ghi nhận, thời gian qua, giá căn hộ ở Nha Trang cho phân khúc bình dân và trung cấp đang ở ngưỡng 22-30 triệu đồng/m2. Căn hộ cao cấp trước đây có giá bán từ 40-60 triệu đồng/m2, thì nay đều phải điều chỉnh giảm khoảng 20-30% để bán được.

Dù vậy, khu vực miền Trung cũng có một số điểm sáng về BĐS. Đơn cử tại Quảng Nam, các dự án khu vực Thành phố có mức giá dao động 40-60 triệu đồng/m2, tại các huyện phát triển dao động 17-20 triệu đồng/m2. Nếu so với cùng kì năm ngoái giá đất khu vực này tăng nhẹ khoảng 10-15%.

Còn tại tại Bình Định – Phú Yên, đây là khu vực được coi là có sự tăng tốc phát triển hạ tầng mạnh trong giai đoạn 2019-2020. Đặc biệt tại Bình Định, Quý III/2020 đã khởi công hàng loạt dự án công nghiệp và đô thị. Các Dự án đấu giá tại đây cũng phát triển rất mạnh. Theo đó, giá BĐS tại đây vẫn xu hướng tăng nhẹ.

Dù thị trường xuất hiện nhiều trở ngại song một điểm chung của thị trường BĐS biển là đa số các dự án ven biển miền Trung đều triển khai dưới dạng biệt thự, nhà phố xây sẵn hoặc condotel. Giá trung bình của biệt thự xây sẵn vào khoảng 20-50 tỷ/căn. Trong khi condotel cũng dao động khoảng 2 đến 5 tỷ đồng/căn. Loại hình đất nền ven biển ghi nhận nguồn cung khá thấp. Đặc biệt, ở các trung tâm thành phố du lịch, gần như dải mặt tiền biển đều đã lấp kín bởi hàng loạt khách sạn hạng sang, dự án đầu tư lớn. Do đó các dự án ngay mặt tiền biển tại khu vực trung tâm ghi nhận nguồn cung nhỏ giọt với giá bán được đẩy lên rất cao. Theo ghi nhận giá đất mặt tiền biển tại Đà Nẵng dao động từ 400 - 470 triệu/m2, Khánh Hòa 450 - 530 triệu/m2, Phú Quốc 150 - 200 triệu/m2, Bình Thuận 80 - 100 triệu/m2.

Ở khu vực miền Đông Nam Bộ, vùng đất ven biển Bà Rịa – Vũng Tàu là một trong những địa phương đã phát triển mạnh các dự án BĐS từ rất sớm. Vì thế, mức độ tăng giá BĐS ven biển của địa phương này đã khá cao những năm qua.

Theo chia sẻ của môi giới địa phương, giá đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu khu vực Xuyên Mộc, Bình Châu hiện đã tăng khá mạnh, nhất là đất thuộc các tuyến ven biển khi thông tin các dự án lớn chuẩn bị triển khai. Nếu thời điểm 2018 nhiều nhà đầu tư mua vào giá chỉ từ 15-30 triệu/m2 thì hiện nay giá tăng lên gần 40-50 triệu/m2 vẫn rất ít người bán ra. Đất nền, đất thổ cư khu vực cách biển không xa luôn có giao dịch sang nhượng sôi động, riêng với quỹ đất ven biển thì gần như không còn giao dịch do nằm trong tay dân đầu tư lớn, dù giá liên tục tăng. Mức tăng ghi nhận từ 20-30% trong vòng 1-2 năm qua.

Với Loại đất biệt thự có nhà (villas) với diện tích đất 350-500m2 thời điểm tháng 3/2019 vẫn chào giá tầm 41-43 triệu/m2 hiện đã tăng lên từ 43-47 triệu/m2 vào đầu năm 2020. Ngoài ra, một số dự án căn hộ condotel tháng 1/2019 có giá khoảng 55-65 triệu/m2 đến quý 1/2002 đã chạm mức từ 60-66 triệu/m2, shophouse giá khá cao, khoảng 73-75 triệu/m2. Thậm chí loại hình đất nông nghiệp trên địa bàn này cũng tăng giá lên từ 1,5-2,3 triệu/m2 thay vì mức 1-1,2 triệu/m2 thời điểm cuối năm 2018.

Ở khu vực miền Tây Nam Bộ, Phú Quốc, Rạch Giá, Hà Tiên đang là những thị trường ven biển thu hút NĐT với giá BĐS cũng ghi nhận tăng ấn tượng trong thời gian qua. Theo thông tin Sở Du lịch Kiên Giang, đến nay, tỉnh Kiên Giang thu hút 323 dự án đầu tư vào ngành Du lịch, với tổng vốn đầu tư 355.667 tỷ đồng. Kiên Giang là tỉnh dẫn đầu thu hút đầu tư lĩnh vực du lịch vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Tuy vậy, có một đặc điểm tại khu vực này là giá BĐS tại các thị trường ven biển mới nổi như Hà Tiên, Rạch Giá giá chào ra còn khá mềm nên dư địa tăng giá dự báo còn lớn. Đó chính là lý do, thời gian qua, nhiều NĐT đổ về thị trường này để tìm kiếm lợi nhuận với các dự án đất nền ven biển được quy hoạch bài bản, tiện ích đầy đủ.

Dù ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng theo ghi nhận, giá đất Hà Tiên vẫn giữ nhịp tăng tốt. Trong đó, giao dịch mua bán sôi nổi đặc biệt là các khu vực giáp ranh biển đang được cải tạo làm hạ tầng. Theo tìm hiểu, KĐT mới Hà Tiên tại phường Pháo Đài do tập trung nhiều tiện ích hiện đại, quy hoạch bài bản và đã có cư dân hiện hữu nên được nhiều khách hàng đầu tư và mua ở thực săn tìm để kinh doanh. Giá đất trung bình 13 – 20 triệu cho các vị trí tiếp giáp và ngay mặt tiền biển. Giá này được đánh giá khá mềm và có dư địa tăng giá cao.

Thời gian qua, nhiều NĐT đổ về thị trường Hà Tiên để tìm kiếm lợi nhuận với các dự án đất nền ven biển được quy hoạch bài bản, tiện ích đầy đủ.

Tại khu vực Tây Nam Bộ này, sau giai đoạn sôi động của thị trường Phú Quốc, dòng tiền đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang Hà Tiên, Rạch Giá. Đất nền ở một số khu vực tại đây từ mức 5 - 7 triệu đồng/m2 đã tăng lên 10-20 triệu đồng/m2 ở giai đoạn này sau khoảng 2 năm.

Cụ thể, nếu tháng 7/2017 giá đang dừng ở mức 2,8 - 3,9tr/m2 thì đến nay đã tăng lên từ 13- 20 triệu/m2. Khu vực bãi cây bàng đất mua công năm 2017 khoảng 1,5 triệu/m2 chưa thổ cư thì giữa tháng 5 tăng mạnh lên 5 triệu/m2. Mặt tiền đường Nguyễn Phúc Chu đang mở rộng cũng tăng từ 7 triệu/m2 lên 20 triệu/m2, thậm chí có vị trí lên đến 50 triệu mỗi m2. Khu tái định cư Mỹ Đức liền kề cửa khẩu cũng ghi nhận tăng gần 400%.

Giới đầu tư đánh giá, mặc dù tăng cao song so với mặt bằng chung tại các thành phố trên cả nước, mức giá này vẫn còn mềm. Trong đó vị trí mặt tiền biển ngay trung tâm chỉ ở khoảng 20 triệu/m2 có thể khai thác du lịch tốt nên tỷ suất sinh lời rất tiềm năng.

Lý do giá đất Hà Tiên tăng trưởng tốt trong thời gian qua là do lực hút từ thu hút nguồn vốn đầu tư và hạ tầng. Từ năm 2019 TP.Hà Tiên thu hút mạnh nguồn vốn trên nhiều lĩnh vực. Thông tin từ trung tâm xúc tiến đầu tư - thương mại - du lịch tỉnh Kiên Giang, trong 117 dự án kêu gọi đầu tư bổ sung trên địa bàn tỉnh Kiên Giang năm 2019, Hà Tiên có 18 doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp Thuận Yên với nguồn vốn 2.600 tỷ đồng.

Lĩnh vực phát triển khu dân cư, khu đô thị, khu du lịch nghỉ dưỡng, thương mại giải trí và golf thu hút 16 dự án với tổng giá trị đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý như khu du lịch resort nghỉ dưỡng cao cấp Bãi Bàng (99ha), khu đô thị phức hợp phường Pháo Đài (lô A5 -10ha), KĐT dịch vụ du lịch biển Pháo Đài (99ha), khu đô thị dịch vụ du lịch biển Thuận Yên (99 ha), sân golf và biệt thự nghỉ dưỡng của khẩu quốc tế Hà Tiên (99 ha), khu du lịch sinh thái biển đảo Hải Tặc (30ha). Các dự án kể trên đang được một số doanh nghiệp xin chủ trương đầu tư như VinGroup, City Land, tập đoàn Hà Đô, CNT Group,…

Bên cạnh đó, hạ tầng khu vực đang đón nhiều thông tin tích cực cũng là lý do khiến BĐS nơi đây nhộn nhịp. Cụ thể, tuyến cao tốc Lột Tẻ - Rạch Sỏi kết nối từ Cần Thơ xuống Rạch Giá (Kiên Giang) đã thông xe. Tuyến Quốc lộ 80 dài 15,5 km đang thi công mở rộng đoạn từ Kiên Lương xuống TP.Hà Tiên, dự kiến đầu Quý 1 năm 2021 sẽ hoàn thành. Khi đi vào sử dụng, hai tuyến này sẽ rút ngắn quãng đường từ Cần Thơ về Hà Tiên còn 2 giờ lái xe thay vì 3 giờ như hiện nay. Đồng thời giúp kết nối Hà Tiên thuận tiện đến các tỉnh thành trong Tây Nam Bộ. Đây là tiền đề để TP tăng trưởng du lịch, đón vốn đầu tư. Ngoài ra tuyến cao tốc Hà Tiên – Rạch Giá – Bạc Liêu, cao tốc Mỹ An – Cao Lãnh cũng đã có chủ trương đầu tư tiếp thêm động lực cho thị trường BĐS nơi đây phát triển.