Dòng tiền sẽ “đổ” mạnh vào phân khúc BĐS nào trong năm 2020?

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề “Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020” do Vneconomy tổ chức, nhiều chuyên gia trong ngành đã tham gia thảo luận, dự báo về xu thế dòng tiền của NĐT sẽ thể hiện ở phân khúc BĐS trên thị trường trong năm 2020 tại diễn đàn BĐS Việt Nam thường niên diễn ra mới đây.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group cho rằng, về tâm lý chung của thị trường thì các nhà đầu tư (NĐT) luôn muốn đầu tư nhiều nhất vào các kênh shop house đã được cấp phép. Bên cạnh đó, đất nền vẫn sẽ thu hút NĐT bởi số tiền đầu tư bỏ ra ít, trong khi lợi nhuận mang lại khá tốt, đặc biệt ở các dự án đầy đủ hạ tầng và giấy phép.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch câu lạc bộ BĐS Hà Nội nhấn mạnh, bất cứ phân khúc BĐS cũng phục vụ nhu cầu sinh sống của con người. Theo đó, về nguyên tắc BĐS những khu vực nào có người đến đông thì BĐS khu vực đó tăng giá cao. Do đó, nếu CĐT và NĐT phán đoán sai về quy hoạch, lượng người về khu vực làm ăn, giao lưu kết nối sai thì đồng nghĩa với việc đầu tư BĐS ở khu vực đó thất bại.

Theo ông Cường, năm 2019-2020 điểm sáng của thị trường là NĐT nước ngoài ngày càng quan tâm đến BĐS công nghiệp trước bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng. Còn một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường là BĐS nhà ở xã hội có một số dự án mở bán đến 15 lần mà vẫn không bán hết, mặc dù nhu cầu trên thị trường còn rất cao.

“Tôi nghĩ, xu hướng dịch chuyển dòng tiền sẽ đổ vào các BĐS ven đô, đến các khu vực có chỉ số cạnh tranh tốt. Chẳng hạn, ngoài các thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Phú Quốc thì các địa phương như Bình Thuận, Cần Thơ, Hội An, Quảng Nam – Đà Nẵng…NĐT sẽ dồn về, giá vì thế cũng tăng mạnh. Và thực tế, thời gian qua BĐS ven đô đã tăng trưởng về giá gấp đôi, gấp 3 lần so với 3-4 năm trước.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam cho hat, sự phát triển của thị trường vùng ven đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội là sự phát triển tất yếu, tự nhiên khi mà khu vực nội đô quỹ đất hạn chế. Rất nhiều NĐT và cả người mua thực đi tìm một giải pháp hợp lý ở khu ven, nhất là những đôi vợ chồng trẻ có tích lũy khiêm tốn cũng khó để sở hữu căn nhà trong nội đô.

“Tuy nhiên,phát triển ra vùng ven vẫn gặp hạn chế nhất định do cơ sở hạ tầng còn hạn chế. Vùng ven có tiềm năng, xu hướng tất yếu nhưng chưa thực sự bùng nổ vì cần phải giải quyết bài toán về cơ sở hạ tầng và giao thông”,bà Vân nhấn mạnh.

Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa lại khẳng định, tiền vẫn sẽ đổ vào phân khúc condotel trong năm 2020.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, condotel là thế mạnh của Việt Nam, về kinh tế nói chung chứ không riêng gì bất động sản. Đây là nơi chi phí đầu tư thấp hơn khu đô thị nhưng tốc độ tăng giá sẽ nhanh hơn. Đây được xem là về lâu dài thì condotel là tiềm năng cuối cùng của bất động sản Việt Nam cho nên dù hiện tại có những trục trặc về pháp lý nhưng các nhà đầu tư lớn thì cần phải chọn kênh này để đầu tư.

Khi được hỏi, nếu dòng tiền không đầu tư vào condotel nữa thì theo ông sẽ chuyển sang phân khúc nào?, TS Xuân Nghĩa cho rằng, người Việt Nam thuộc nhóm "máu" đầu tư, thích mạo hiểm. Đó là tư duy phổ cập của người nghèo, nhưng người giàu thì không như vậy. Người giàu sẽ mua sẽ nhà ở đảm bảo tương lai con cái. Vì vậy, nhà ở chung cư là một lựa chọn được giới trẻ ưa chuộng, tạo ra gia đình ấm cúng, quản lý gia đình. Còn đối với giới đầu cơ thì có thể lựa chọn đất nền hoặc các phân khúc khác.

“Nhưng xu hướng chủ đạo nhất chính là nhà ở chung cư. Đầu tư dài hạn nhất là Condotel. Nhưng condotel chỉ phù hợp với NĐT lớn còn NĐT nhỏ lẻ cũng chớ dại nhảy vào”, ông Nghĩa khuyến cáo.

Còn theo ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, chuyên gia kinh tế cho rằng, nhiều anh chị băn khoăn vốn vào bất động sản thời gian qua, ta đang nhìn nhận hơi thận trọng. Thực tế dòng vốn đang rất tích cực. Theo vị chuyên gia này có 5 dòng vốn trong năm 2019 và năm 2020.

Về tín dụng, không phải tín dụng ngân hàng giảm đối với bất động sản mà thực tế theo số liệu 10 tháng 2019 cho vay xây lắp 8.000 tỷ, tăng 8,5%; cho vay bất động sản vẫn tăng 5,5%, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%.

Năm nay, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay bất động sản và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay bất động sản như vậy thực tế là tăng 14,5%, cao hơn bình quân cho vay ngân hàng là 67%.

Về vốn từ tư nhân, 11 tháng đầu năm có 16 nghìn doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2%; 7,3 nghìn doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%.

Về vốn FDI, tổng cả hai dòng vốn đăng ký mới và góp vốn 4,8 tỷ USD.

Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng 237.000 tỷ đồng, tăng 6% cùng kỳ 2018; trong đó doanh nghiệp bất động sản là 71.000 tỷ đồng. Đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng. Các quỹ trong tương lai sẽ phát triển rất tốt. Ta đã được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản, đây là một kênh tiềm năng trong tương lai.

Về Fintech, đây cũng có thể là một kênh thu hút vốn cho bất động sản vì fintech hiện chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai, sẽ có những fintech huy động vốn để đầu tư vào bất động sản.

Tại diễn đàn, ông Cấn Văn Lực cũng đưa ra câu khảo sát theo ông bà, phân khúc nào của bất động sản sẽ hoạt động khả quan nhất trong năm 2020, và nhận được kết quả

Phương án A: Chung cư (kết quả 21,2%)

Phương án B: Biệt thự, liền kề, shop house (kết quả 28,8%)

Phương án C: Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (Condotel) (kết quả 3%)

Phương án D: Đất nền (kết quả 47%)